کنترل اجاره‌بها - ۲۸ اردیبهشت ۸۹

نویسنده: والتر بلاک

مترجمان: محمدصادق الحسینی، محسن رنجبر

بخش دوم و پایانی

کسانی که توانسته‌اند خانه ای اجاره کنند در اثر کنترل اجاره‌بها مورد «حمایت» قرار می‌گیرند، اما در بسیاری از موارد هیچ امتیاز مثبت واقعی نصیب آنها نمی‌شود، زیرا به خوبی از ساختمان مورد سکونتشان مراقبت نمی‌شود و تعمیر و رنگ‌آمیزی به‌اندازه کافی صورت نمی‌گیرد. بهره‌ای که این افراد نهایتا از فضای مسکونی خود خواهند برد، به سطحی متناسب با اجاره‌ کنترل‌شده‌ای که می‌پردازند، تنزل پیدا خواهد کرد. با این حال این امر می‌تواند دهه‌ها به طول بیانجامد و افراد مزبور در این مدت از کنترل اجاره‌بها منتفع شوند.

در حقیقت بسیاری از اجاره‌نشین‌ها و معمولا آن دسته‌ای از آنها که جزء طبقه ثروتمند یا متوسط هستند و از ارتباط‌های سیاسی برخوردار بوده یا آن قدر خوش‌شانس بوده‌اند که در زمان مناسب در مکانی مناسب واقع شده باشند، می‌تواند بهره زیادی را از کنترل اجاره‌بها نصیب خود کنند. مستاجرها در برخی از زیباترین و بهترین محله‌های شهر نیویورک، بخشی از قیمت بازار آپارتمان‌های خود را می‌پردازند که به صورت بهت‌آوری کوچک هستند. به عنوان نمونه اد کاچ، شهردار سابق نیویورک در سال‌های ابتدایی دهه ۱۹۸۰ ماهانه مبلغ ۴۹/۴۴۱‌دلار را بابت سکونت در آپارتمانی که قیمت هر ماه سکونت در آن ۱۲۰۰‌دلار بود، می‌پرداخت. برخی از افرادی که در این جایگاه مطلوب قرار می‌گیرند، از آپارتمان‌های خود مثل اتاق‌های هتل استفاده کرده و سالانه تنها چند بار به آن سر می‌زنند.

لذا اثری به نام «اثر بانوی پیر» وجود دارد. یک خانواده با دو والد و چهار فرزند را در نظر بگیرید که یک خانه اجاره‌ای با ده اتاق را به خود اختصاص داده‌اند. این کودکان به تدریج بزرگ شده، ازدواج کرده و به جای دیگری نقل مکان می‌کنند. پدر خانواده از دنیا می‌رود. حال یک آپارتمان بسیار بزرگ برای مادر خانواده به جا مانده است. او تنها از دو یا سه اتاق استفاده می‌کند و برای صرفه‌جویی در هزینه گرمایش و نیز جهت کاهش نظافت مورد نیاز بقیه اتاق‌ها را به کلی می‌بندد. در صورتی که کنترل‌ اجاره اعمال نمی‌شد، وی به خانه‌ای کوچک‌تر نقل‌مکان می‌کرد. اما این کنترل‌ها باعث می‌شوند که چنین گزینه‌ای جذاب نباشد. نیازی به گفتن نیست که این اقدامات و اتفاق‌ها بحران مسکن را بیش از پیش وخیم می‌سازند. لغو کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها به سرعت‌هزاران اتاق از این دست را آزاد خواهد کرد و محرک موجود جهت افزایش شدید اجاره‌بها را تقلیل خواهد داد.

چه چیزی تعیین می‌کند که آیا مستاجر از کنترل اجاره منتفع می‌شود یا خیر؟ در صورتی که ساختمانی که وی در آن زندگی می‌کند، در محله خوبی واقع شده باشد که اجاره‌بها در آن در صورت نبود کنترل به میزان قابل‌ملاحظه‌ای افزایش پیدا می‌کند، صاحبخانه از انگیزه حفظ کیفیت ساختمان به امید لغو این کنترل‌ها برخوردار خواهد بود.

اگر واحدهای کنترل نشده زیادی در این ساختمان وجود داشته باشند (به خاطر «فقدان کنترل واحدهای خالی» پس از تخلیه شدن توسط مستاجران) یا واحد‌های خصوصی دارای مالکیت مشاع که صاحبخانه مجبور به تامین خدمات بیشتری برای آنها است در آن وجود داشته باشند، این انگیزه تقویت خواهد شد.

در این حالت مستاجری که اجاره بسیار پایین فوق را می‌پردازد، از همسایگان خود «سواری مجانی» می‌گیرد. اما در موارد معمولی‌تر کیفیت خدمت مسکن منعکس‌کننده اجاره‌بهای پرداختی خواهند بود. این امر دست کم شرایطی است که در حال تعادل برقرار است.

اگر دولت به فکر منافع مستاجرها بود و به هر دلیلی مصمم بود که بر اجاره‌بها کنترل اعمال کند، عملی دقیقا مقابل اعمال محدودیت بر اجاره را انجام می‌داد و در تلاش برای منحرف ساختن منابع از سایر فرصت‌ها به حوزه مسکن، قیمت هر کالا و خدمت موجود دیگری به جز واحدهای مسکونی را کنترل می‌کرد. اما چنین کاری مسلما به بروز سوسیالیسم در مقیاس کامل، یعنی همان نظامی که مردم اروپای شرقی تحت آن به شدت رنج کشیدند، منجر خواهد شد. اگر دولت می‌خواست به فقرا کمک کند و بنا به دلایلی مقید به حفظ کنترل‌های اعمال‌ شده بر اجاره‌بها بود، به نحوی بهتر می‌توانست اجاره واحدهای لوکس و مجلل را به شدت کنترل کرده و کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره واحدهای مسکونی عادی‌تر را حذف نماید(یعنی عملی دقیقا خلاف آن چه هم‌اکنون انجام می‌گیرد). در این صورت انگیزه‌های افراد فعال در حوزه ساخت مسکن دوباره احیا می‌گردید. این افراد به جای ساخت واحدهای مجللی که در حال حاضر معاف از کنترل اجاره هستند، «گویی توسط یک دست نامرئی» به سمت ایجاد مسکن برای طبقات فقیر و متوسط هدایت می‌شدند.

راه‌حل‌ها

عواقب منفی قانون‌گذاری در باب اجاره چنان نامطلوب و زیاد شده است که حتی بسیاری از حامیان سابق این سیاست به مخالفت با آن برخاسته‌اند. با این وجود برخی از افراد صاحب‌نظر در این حوزه به جای آنکه خاتمه سریع این کنترل‌ها را توصیه کنند، تنها این اجازه را برای صاحبخانه‌ها قائل می‌شوند که پول اجاره‌نشین‌ها را به آنها بازپرداخته و خانه‌های تحت تملک خود را تخلیه نمایند. اینکه این افراد چنین راه‌حلی را مطرح می‌سازند، قابل درک است.

از آنجا که مستاجرها از صاحبخانه‌ها بیشتر هستند و معمولا معتقدند که کنترل اجاره‌بها به بهترین وجهی به نفع آنها است، احتمالا انرژی سیاسی قابل‌ملاحظه‌ای (رجوع کنید به رانت‌جویی) را در حفظ این نوع کنترل‌ها سرمایه‌گذاری خواهند کرد. از این رو وادار ساختن صاحبخانه‌ها به «تطمیع» این مخالفان می‌تواند شیوه‌ای به لحاظ سیاسی موثر برای پایان‌دهی به کنترل اجاره‌بها باشد.

اما وادار کردن صاحبان دارایی به پرداخت مبلغی جهت فرار از قانونی که بسیاری از آنها را طی سالیان دراز قربانی خود ساخته است، شیوه موثری برای مطمئن ساختن این افراد نسبت به حذف کنترل‌های اعمال‌شده به اجاره در آینده نیست. موثرترین روش برای انجام این کار، حذف احتمال کنترل اجاره با اعمال اصلاحیه‌ای به قوانین ایالتی است. به گونه‌ای متناقض، یکی از بهترین روش‌ها برای کمک به اجاره‌نشین‌ها حمایت از آزادی اقتصادی صاحبخانه‌ها است.

کنترل اجاره‌بها، بدتر از بمباران*

دهلی نو - نگوین کوتاک، وزیر خارجه ویتنام روز جمعه گفت: «مفهومی رمانتیک از سوسیالیسم»... اقتصاد ویتنام را طی سال‌های پس از جنگ نابود کرد.

آقای تاک که در کنفرانس خبری شلوغی در پایتخت هند شرکت کرده بود، به این نکته اذعان کرد که کنترل‌های اعمال شده... به طور مصنوعی تقاضا را بالا برده و عرضه را کاهش داده‌اند.... وی در ادامه گفت: اجاره واحدهای مسکونی... پایین نگه داشته شده است... به گونه‌ای که تمام این واحدها در شهر‌هانوی به نابودی کشیده شده‌اند.

وی خاطرنشان ساخت: «آمریکایی‌ها نتوانستند‌هانوی را نابود کنند، اما خود ما با اجاره‌های بسیار پایین شهرمان را ویران کرده‌ایم. ما دریافتیم که این کاری احمقانه است و حال باید سیاست‌های خود را تغییر دهیم».

*برگرفته از یک گزارش خبری در ژورنال تجارت، ۲۷ فوریه ۱۹۸۹

درباره نویسنده : والتر بلاک (wblock@loyno.edu) صاحب کرسی استاد ممتاز اقتصاد در دانشکده مدیریت تجاری دانشگاه لویولا است.

منابعی برای مطالعه بیشتر

Arnott, Richard. "Time for Revisionism on Rent Control?" Journal of Economic Perspectives ۹, no. ۱ (۱۹۹۵): ۹۹-۱۲۰.

Baird, Charles. Rent Control: The Perennial Folly. Washington D.C.: Cato Institute, ۱۹۸۰.

Block, Walter. "A Critique of the Legal and Philosophical Case for Rent Control." Journal of Business Ethics ۴۰ (۲۰۰۲): ۷۵-۹۰. Online at: http://www.mises.org/etexts/rentcontrol.pdf.

Block, Walter, and Edgar Olsen, eds. Rent Control: Myths and Realities. Vancouver: Fraser Institute, ۱۹۸۱.

Brenner, Joel F., and Herbert M. Franklin. Rent Control in North America and Four European Countries. Rockville, Md.: Council for International Urban Liaison, ۱۹۷۷.

Grampp, W. S. "Some Effects of Rent Control." Southern Economic Journal (April ۱۹۵۰): ۴۲۵-۴۲۶.

Johnson, M. Bruce, ed. Resolving the Housing Crisis: Government Policy, Decontrol, and the Public Interest. San Francisco: Pacific Institute, ۱۹۸۲.

Niebanck, Paul L. Rent Control and the Rental Housing Market in New York City. New York: Housing and Development Administration, Department of Rent and Housing Maintenance, ۱۹۶۸.