ساخت و ساز ساختمان را جدی بگیرید

مهدیس فرقانی

در گذشته‌ها رشته و مدرک مهندسی عمران برای خودش ارج و قربی داشت. وقتی می‌گفتند: طرف در رشته‌ مهندسی تحصیل می‌کند و قرار است که در آینده یکی از مهندسان مملکت باشد، همه چشم‌ها گرد می‌شد و خوش به سعادت پدر و مادرش ورد زبان همه می‌شد و اینجا بود که قند در دل پدر و مادر آب می‌شد. اما حالا دیگر خبری از آن همه به‌به و چه‌چه نیست چرا که در حال حاضر اکثر بساز و بفروش‌ها مدرک تحصیلی قابل توجهی ندارند اما، اعتماد به نفس عجیبی دارند که جای مدرک تحصیلی را پر کرده است. به‌طوری که برای آنها بساز و بفروشی بیشتر به عنوان شغل دوم محسوب می‌شود اما چه شغل دومی!

شغلی که درنوع خودش در سود‌دهی تک و بی‌نظیر است و همین مساله باعث شده تا هر کسی که سرمایه و اعتماد به نفس دارد به سراغ این شغل دوم برود.

این فعالیت نیاز به یک سرمایه قابل توجهی دارد؛ چرا که باید این سرمایه خرج مواد اولیه ساخت‌وساز شود. تهیه زمین، تهیه مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، کرایه ماشین‌آلات ساختمانی و...

اول از همه باید سراغ یک قطعه زمین بروند، اما ارزش هر قطعه زمین نیز در بافت شهری به عرصه و اعیانی آن بستگی دارد. که بدیهی است در نقاط مختلف شهر‌ها از جمله در شمال‌‌وجنوب، یا شرق‌و‌غرب تهران متفاوت است. عرصه به معنای زمینی است که ساخت‌وساز در آن صورت خواهد گرفت و اعیان به معنای بنایی که قرار است ساخته شود.

در تهران بیشتر نوع ساخت‌وساز‌ها به صورت ساخت آپارتمان‌های مسکونی در اشکوبه‌های متعدد است و ویلاسازی دیگر بسیار کمتر شده‌است اما در شهرهای دیگر ساخت خانه‌های یک طبقه و دوطبقه و یا ویلاسازی همچنان ادامه دارد.

بساز و بفروش‌ها، اخیرا در فعالیت‌های خود مواجه با ضوابطی شده‌اند که آنها را کمی به زحمت انداخته‌است. در کلان‌شهرهایی مانند تهران، تبریز، کرج و ... شهرداری‌ها طرحی را به اجرا گذاشته‌اند که براساس آن بساز و بفروش‌ها موظف شده‌اند تا به هر تعداد اعیان، پارکینگ تعلق گیرد.

در شورای تامین استان ارگان‌های متفاوتی فعالیت می‌کنند. برای مثال نیروی انتظامی اظهار می‌کند که اگر پارکینگ به تعداد هر واحد مسکونی باشد، امکان سرقت کمتر خواهد شد و تعداد گشت شبانه کاهش پیدا خواهد کرد و یا شهرداری اظهار می‌کند که با وجود پارکینگ به حد اندازه دیگر نیازی به عریض کردن معابر نیست.

ضابطه دوم مربوط به اجرای مقررات ملی ساختمان است‌که در کشورهای دیگر هم‌هست و ناظراست به‌این که مقتضای جغرافیای منطقه چه راهکارهایی برای ساختمان‌سازی می‌طلبد. مثلا کشورهای اندونزی و ژاپن به علت آنکه زلزله‌خیز هستند، مقررات ملی ساختمان حکم می‌کند که ساختمان‌ها ضدزلزله ساخته شوند و یا خاک کشور انگلیس به علت بارش فراوان باران استحکام کافی برای ساختمان‌سازی را ندارد. در نتیجه مقررات ملی ساختمان این کشور به مقاوم‌سازی ساختمان از ریشه یا همان فونداسیون اهمیت می‌دهد. مقررات ملی ساختمان در کشور چین به تعداد واحدهای مسکونی اهمیت می‌دهد؛ چرا که جمعیت در این کشور بسیار بالا است و در نتیجه به علت تراکم زیاد، متراژ واحدهای مسکونی هم کمتر است. در طی این چند سال اخیر و بحث زلزله‌خیز بودن کشور ایران به خصوص بعضی از شهرها که روی گسل زلزله قرار گرفته‌اند، مقررات ملی ساختمان در بخش استحکام و برای مقاوم‌سازی ساختمان (فونداسیون) اهمیت قائل شده است.

مرحله بعدی برای یک ساخت‌وساز صحیح؛ استفاده از مصالح ساختمانی استاندارد است. در گذشته، به این مساله زیاد توجه نمی‌شد، اما چندی است که سازمان ملی استاندارد نسبت به این مساله سخت‌گیر شده است و مصالحی را قابل استفاده می‌داند که از نشان استاندارد برخوردار باشد.

در ساختمان‌سازی زمین یک بر (عرض) و یک گذر (طول) دارد. در گذر ۶۰درصد به علاوه دو می‌توان ساخت‌وساز کرد و عرض هم‌بستگی به ارتفاع دارد که ارتفاع ساختمان توسط شهرداری تعیین می‌شود و شهرداری براساس جمعیت منطقه و بافت شهری تراکم منطقه را تعیین می‌کند.

مثلا در شهر گوهردشت کرج، تراکم ۱۵۰درصد است، در نتیجه نمی‌توان ساختمان‌ها را بیشتر از چهار طبقه ساخت؛ اما به این نوع مقررات در تهران و سایر شهرها به درستی عمل نمی‌شود و کمتر نظارتی هم سازمان مربوطه انجام می‌دهد. شهرداری می‌گوید در ازای هر مقدار خلافی،سازنده بر حسب هر متر مربع باید مبلغ ۲۰۰هزار تومان جریمه بشود، اما با حساب و کتابی که فرد بساز و بفروش می‌کند در نظر می‌گیرد اگر بابت هر مترمربع ۲۰۰هزار تومان جریمه بدهد و ۲۰۰هزار تومان هم مبلغ استاندارد هر مترمربع باشد باز هم کلی سود خواهد برد چرا که مثلا در هیچ منطقه‌ای از تهران واحد مسکونی با قیمت هر متر مربع ۴۰۰هزار تومان پیدا نخواهید کرد.

در مرحله بعدی هر سازنده باید یک مهندس ناظر را برای طی مراحل ساختمان‌سازی انتخاب کند و مدرک مهندس ناظر، کارشناسی عمران است و یا شخصی که مدرک مهندسی عمران دارد به اختیار خود می‌تواند در این زمینه یعنی به عنوان یک مهندس ناظر فعالیت کند. در واقع مهندس ناظر رابطی بین شهرداری و شخص سازنده است و باید بر تمامی مراحل ساخت‌وساز نظارت کافی و صحیح داشته باشد. نقشه‌کشی ساختمان برعهده مهندس معمار است اما مهندس عمران هم می‌تواند این کار را انجام دهد ولی در آخر مهندس معمار باید آنرا تایید کند.

پس‌از آن مرحله تفکیک‌‌سازی است که خود به دو بخش تقسیم می‌شود: تفکیک اولیه و تفکیک نهایی. در بخش تفکیک اولیه اراضی کل زمین قسمت‌بندی می‌شود بدین‌معنا که قسمت‌های مختلف یک ساختمان را جداسازی می‌کند و این وظیفه کارشناس عمران یا مهندس ناظر است که بعد از اتمام کار ساختمان صورت می‌گیرد و آن را کارشناس عمران تایید می‌کند و در مرحله آخر شهرداری و همین‌طور نظام مهندسی آن‌را ثبت می‌کنند و در پایان هم شهرداری با توجه به اینکه، اگر تمامی مقررات ساختمان‌سازی به درستی رعایت شده باشد، پایان کار می‌دهد.

متریال یامصالح ساخت ساختمان هم متفاوت است: ‌ساخت‌وسازهای عادی (انبوه‌سازی)، شخصی‌ساز، مهندسی‌ساز، لوکس و سوپرلوکس.بدهی‌است در هر نوع از این ساختمان‌ها (واحدهای مسکونی) نوع مصالح مصرف ‌شده و امکانات ارائه داده شده متفاوت است.

در شهرداری، یک ارگانی فعالیت می‌کند به نام پلیس ساختمان، که وظیفه‌اش گشت، برای نظارت بر نحوه ساخت‌وسازها و کاربرد مصالح در ساخت ساختمان‌های متفاوت است.

علاوه‌بر خانه‌هایی که سند مالکیت دارند، بعضی از خانه‌ها از سند قولنامه‌ای برخوردارند و سندهای قولنامه‌ای مربوط به خانه‌هایی است که مقررات ساختمان‌سازی در ساخت این ساختمان‌ها به درستی صورت نمی‌گیرد و شهرداری هم، پایان کار به این نوع ساختمان‌ها نمی‌دهد.

با توجه به اینکه این ساختمان‌ها از سند مالکیت برخوردار نیستند و هیچ‌اعتمادی به آنها نیست، اما بسیاری از افراد با توجه به شرایط اقتصادی ترجیح می‌دهند تا این نوع خانه‌ها را خریداری کنند، زیرا قیمت این واحدهای مسکونی نسبتا کمتر از واحدها با سند مالکیت است.

مصوبه‌ای که در رابطه با ساختمان‌‌هایی که پایان کار ندارند، وجود دارد، این است که این نوع ساختمان‌ها باید تخریب شوند. تعداد این خانه‌ها در سطح شهر، زیاد هستند اما همه آنها تخریب نمی‌شوند.

نداشتن پایان کار، عدم رعایت مقررات مسکن و شهرسازی و عدم رعایت تراکم

در حال حاضر رعایت نکردن مقرراتی چون تامین پارکینگ برای هر تعداد واحد مسکونی و نادیده گرفتن تراکم جمعیت منطقه، برای ساخت تعداد واحدهای مسکونی از بزرگ‌ترین نقایص ساختمان‌سازی است.که مورد ایراد شهرداری برای صدور پایان‌کار قرار می‌گیرد. همان طور که اشاره کردیم بر تمامی مراحل ساختمان‌سازی، شهرداری باید نظارت داشته باشد و در برابر هر بی‌نظمی و رعایت نکردن مقررات به مقابله خواهد پرداخت.

اما متاسفانه همیشه این خلاف‌های صورت‌گرفته در رابطه با اصول صحیح ساختمان‌سازی، سازندگان مورد بازخواست قرار نمی‌گیرد و همین مساله باعث شده تا در بیشتر مواقع شانس با سازنده‌های ساختمان یار باشد تا در برابر رعایت نکردن اصول و مقررات ساختمان‌سازی مورد بازخواست یا محاکمه قرار نگیرند و نهایت جریمه شدن این نوع افراد این است که شهرداری برای ساختمان ساخته شده آنها پایان کار نمی‌دهد ولی این جریمه کافی و مناسب نیست؛ چراکه سند مالکیت این ساختمان‌ها جای خود را به سند قولنامه‌ای می‌دهد.

اگر بحث نظارت شهرداری را در این خصوص کنار بگذاریم، نقش وجدان آدمی پررنگ می‌شود و دیگر بستگی به وجدان سازنده دارد که چه ساختمانی را به عنوان یک مکان مسکونی بسازد و به‌خریدار تحویل دهد تا پیوسته دعای خیر ساکنان آن، بدرقه راه وی باشد.