تحلیل اکونومیست از وضعیت ساختمان‌های تجاری در جهان
چشم‌اندازی از بالا
معمولا بحران بانکداری با سقوط املاک دست در دست هم پیش می‌روند. این یکی از دلایلی است که توجیه می‌کند چرا رونق مسکن آمریکا به تازگی سرمایهگذاران و سیاست‌گذاران را تا این حد به دردسر انداخت.
مترجم: شادی آذری
معمولا بحران بانکداری با سقوط املاک دست در دست هم پیش می‌روند. این یکی از دلایلی است که توجیه می‌کند چرا رونق مسکن آمریکا به تازگی سرمایهگذاران و سیاست‌گذاران را تا این حد به دردسر انداخت. املاک تجاری نیز با تاریخچه رکود و رونق و جهش خود جز زیان و خسارت برای بازارهای مالی ارمغان دیگری نداشته‌اند. کافی است رکود املاک ژاپن در دهه ۹۰ میلادی و بحران بانکداری ثانویه انگلستان در سال‌های ۱۹۷۳ تا ۱۹۷۴ را به خاطر بیاورید. در این بحران اعطای وام‌های زیاد به دست‌اندرکاران ساخت‌وساز املاک باعث به وجود آمدن بدترین سال قرن بیستم در بورس لندن شد.
اگرچه املاک تجاری و مسکونی لزوما روند یکسانی را طی نمی‌کنند، اما همان عواملی که در بازار مسکن آمریکا دخیلند، یعنی استانداردهای سخت‌تر برای اعطای وام و رشد کندتر اقتصادی، باید بر تقاضای فعالان اقتصادی برای دفاتر تجاری و مراکز خرده‌فروشی هم تاثیرگذار باشند. وام برای دفاتر تجاری و مغازه‌ها مانند بخش مسکن به سرمایهگذاران اعطا می‌شود. بنابراین آیا می‌توان نتیجه گرفت که سرانجام دفاتر تجاری و مراکز فروش باشکوه هم به سرنوشت ساب پرایم دچار خواهند شد؟
تا اوایل سال‌جاری شواهد و دلایل زیادی برای غرور و بلندپروازی صاحبان این مراکز وجود داشت. در ماه فوریه ۳۹میلیارد دلاری که توسط یک شرکت خصوصی به نام بلک استون به یک شرکت املاک و مستغلات بزرگ به نام اکوییتی آفیس پرداخت شد، یک رکورد بی‌سابقه برای خرید دفتر تجاری بر جای گذاشت. فروشنده این ملک، سم زل، به خاطر صدرنشینی بر قله این رکورد به شهرت رسید. در انگلستان ارزش سهام شرکت‌های املاک به بیش از برنامه‌ریزی‌های دولت رسید. دولت این کشور در ماه ژانویه تصمیم گرفته بود مالیاتی را برای ساختمان املاک و مستغلات در نظر گیرد. طی سال ۲۰۰۶ بیش از نیمی از پولی که به بیع متقابل انگلستان اختصاص می‌یافت، در بخش املاک سرمایه‌گذاری شد.
بنا به هر علتی، از آن هنگام تاکنون، سرمایهگذاران دچار ترس شده‌اند.
تونی هورل، رییس بخش بازارهای سرمایه اروپای یک آژانس تجاری به نام جونز لانگ لاسال، می‌گوید: «گویی آب یخی بر سر بازار ریخته شد».
سهام شرکت‌های املاک و مستغلات طی تابستان سال‌جاری دچار افت شد و همین موضوع این بخش را به ناکارآمدترین بخش
در بازار آمریکا در ماه‌های مه، ژوئن و جولای تبدیل کرد. این موضوع را یک گروه اطلاعاتی به نام لیپر مورد تایید قرار داده است.
اما آیا می‌توان امید داشت که این مقدمه‌ای برای یک جهش ناگهانی در این بخش است یا تنها سودی مقطعی را در پی خواهد داشت؟ ارقام منتشر شده از سوی انجمن ملی سرمایهگذاران املاک و مستغلات که یکی از سازمان‌های این صنعت است، حاکی از آن است که سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات آمریکا در اوایل سال ۲۰۰۰ تا اواخر سال گذشته میلادی به لحاظ ارزش چهار برابر شده است. در مقایسه شاخص سهام عمده آمریکا که اس‌اند‌پی ۵۰۰ نام دارد، بازگشت سرمایه‌ای تنها معادل ۸درصد در همین مقطع زمانی داشته است.
این تنها یک پدیده آمریکایی نیست، براساس گزارش بانک داده‌های سرمایه‌گذاری املاک از هر ۲۱بازار املاکی که این بانک تحت پوشش دارد، ۱۶بازار در سال گذشته بازگشت سرمایه‌ای دورقمی داشته‌اند. رونق ناگهانی اقتصاد جهانی و علاقه سرمایهگذاران به تنوع بخشیدن به سرمایه‌گذاری‌های‌شان ضمن سرمایه‌گذاری بر اوراق قرضه، باعث شد بخش املاک و مستغلات مورد علاقه بیشتری قرار گیرد.
به‌رغم علاقه سرمایهگذاران، کارشناسان این صنعت معتقدند که این بازار شاهد انباشت سرمایه‌ای که چرخه‌های پیشین اقتصاد را از خود بر جای گذاشتند، نیست. درواقع ساخت بیش از حد آسمانخراش که معمولا به معنای مشکلات جدی در این صنعت بود، روی نداده است. آخرین بررسی انجام شده توسط یک شرکت تحقیقاتی به نام ریز حاکی از آن است که نرخ خالی ماندن دفاتر تجاری آمریکا در فصل سوم ۵/۱۲درصد بود که نسبت به شش سال پیش از آن بی‌سابقه بوده است. بین فصل دوم تا فصل سوم نرخ اجاره این دفاتر ۴/۲درصد افزایش یافت. این نرخ اگرچه نسبت به گذشته از سرعت کمتری برخوردار است، اما هنوز نرخ قابل‌توجهی است. هورل می‌گوید: در اغلب بازارهای اروپا، شرایط برای املاک تجاری بسیار خوب است و انتظار می‌رود نرخ اجاره آنها به روند صعودی خود ادامه دهد.
اندرو جکسون از یک شرکت مدیریت بودجه به نام استانداردلایف می‌گوید: سرمایهگذاران املاک تجاری به اندازه همتایان خود در بخش مسکن به وام متکی نیستند، در نتیجه تعیین استانداردهای سخت‌تر برای تخصیص وام عواقب شدیدی را که بخش مسکن تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، متوجه ساختمان‌های تجاری نخواهد کرد. تاکنون بحران شدید وام ساختمان تجاری،
آن طور که در بحران ساب‌پرایم روی داد، مشاهده نشده است.
کن کوهن از مرکز لهمان برادرز می‌گوید: حجم وام‌های جدید برای تامین اعتبار معاملات املاک از ماه‌های مه و ژوئن یعنی زمانی که اعتبارات به وفور وجود داشت، تا نصف کاهش یافته است. در عوض این موضوع منجر به کاهش شدید صدور اوراق قرضه به عنوان پشتوانه مالی ساختمان‌های تجاری شده است.
برخی از بازارهایی که بیش از حد بزرگ شدند، مانند بازار انگلستان، برای اولین‌بار ظرف ۱۵ سال گذشته مورد تهدید قرار گرفته‌اند. یک شرکت بیمه انگلیسی به نام نورویچ یونیون در ماه سپتامبر مجبور شد ارزش یکی از اصلی‌ترین بودجه‌های مربوط به املاک خود را ۲ تا ۳درصد کاهش دهد. این در شرایطی است که یک گروه معروف املاک و مستغلات انگلیس به نام بریتیش لند برنامه‌های فروش یک مرکز تجاری در شفلد واقع در شمال انگلیس را متوقف کرد.
در سایر بازارها، سرمایهگذاران مجبور می‌شوند املاک تجاری را در نواحی فقیرنشین یا با کیفیت پایین بسازند، اما با وجود این برای بازارهای روبه‌رشدی چون بازارهای آسیایی همچنان این املاک از جذابیت کافی برخوردار خواهند بود.
واقعیت این است که دیگر این روزها املاک تجاری موقعیت استثنایی برای سرمایه‌گذاری چون گذشته نیستند. در گذشته سود حاصل از اجاره‌بهای این ساختمان‌ها بیشتر از سود اوراق قرضه دولتی بود. اکنون این احتمال وجود دارد که این املاک چه در آمریکا و چه هر جای دیگر دنیا دچار رکود شوند و همین امر منجر به فروپاشی بازار آنها شود.
ارسال نظر