بازار مسکن در انتظار عرضه ۴۵۰۰ ساختمان دولتی است
مزایده ساختمانهای وزارتی
دنیای اقتصاد- با ادغام وزارتخانه‌ها، دولت طرح فروش ساختمانهای وزارتی و املاک اداری متعلق به دستگاه‌هایی را که فعالیت آنها پایان یافته تلقی می‌شود، آغاز کرده است؛ مطالعه‌ای که نتایج آن را معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده نشان می‌دهد هم‌اکنون در تهران نزدیک به ۴۵۰۰ ساختمان دولتی مازاد - با کاربری اداری - وجود دارد که با فروش آنها از یک‌سو ایده کوچک‌سازی دولت محقق می‌شود و از سوی دیگر به دلیل حجم عرضه، بازار مسکن از ناحیه عرضه تحت تاثیر قرار می‌گیرد. اولین واگذاری ساختمانهای وزارتی، اخیرا توسط وزارت مسکن سابق، وارد فاز عملیاتی شد و روز گذشته فروش مزایده‌ای ساختمان وزارت رفاه سابق نیز با ارزش پایه ۱۲۰ میلیارد تومان کلید خورد. همچنین فروش ساختمان وزارت جهاد کشاورزی در بلوار کشاورز نیز در دستور کار است. هر‌چند تاکنون از طرف دولت برنامه مدونی برای نحوه فروش ساختمانهای اداری مازاد و همچنین محل صرف درآمد حاصل از آن، اعلام نشده؛ اما کارشناسان اقتصادی دو راهکار برای استفاده بهینه از فرصت به وجود آمده، توصیه می‌کنند. راهکار اول جایگزین کردن دستگاه‌هایی است که استقرار کنونی آنها در بافت‌مسکونی تهران، تعادل شهری را به هم ریخته است. اما راهکار دوم که به‌خاطر توجه دولت به کنترل قیمت مسکن و اجاره، مهم‌تر به نظر می‌رسد به‌کارگیری این ساختمانها یا پول فروش آنها، برای تامین مسکن دهک‌های کم‌درآمد -مسکن‌اجتماعی- است که در این زمینه انجمن انبوه‌سازان اعلام آمادگی کرده است. «دنیای‌اقتصاد» آثار ادغام‌های دولتی را در بازار املاک بررسی می‌کند
مزایده ساختمانهای وزارتی
معاون وزیر راه‌وشهرسازی: بیش از ۴۰۰۰ ساختمان مازاد دولتی در تهران وجود دارد
پیشنهاد یک اقتصاددان به دولت برای تعیین تکلیف ساختمانهای مازاد
رییس انجمن انبوه‌سازان: آماده تهاتر واحدهای مسکونی با ساختمانهای دولتی هستیم
دنیای اقتصاد- فرید قدیری: عرضه املاک دولتی به بازار مسکن بعد از دو سال فروش مزایده‌ای آپارتمان‌های متعلق به برخی دستگاه‌ها، اکنون به مرحله واگذاری «ساختمانهای وزارتی» رسیده است.
دولت در پی ادغام ۷ وزارتخانه، تصمیم گرفته در گام اول ساختمانهای متعلق به تیم‌های ستادی وزارتخانه‌های حذف‌شده همچون مسکن، رفاه و ... را در صف فروش قرار دهد که در گام اول ساختمانهای متعلق به ستاد وزارتخانه‌ها فروخته می‌شود و در گام بعد املاکی که معاونت‌های زیرمجموعه این وزارتخانه‌ها در آن مستقر بوده‌اند و حالا به دلیل ادغام از آنها خارج شده‌اند در نوبت فروش قرار خواهد گرفت.
آمارگیری‌های مقدماتی از تعداد ساختمانهای اداری در تهران نشان می‌دهد دولت حدود ۴۵۰۰ ساختمان مازاد در پایتخت دارد که اگر آنها را واگذار کند درآمد قابل توجهی به دست خواهد آورد. در همین زمینه مطالعه کارشناسان اقتصاد مسکن، از مواجه بازار املاک با شوک بی‌سابقه قیمت در صورت فروش ساختمانهای دولتی حکایت دارد.
ساختمانهای اداری دولتی اغلب بلندمرتبه با زیربنای مفید بیش از ۵ هزار مترمربع هستند که برخی از آنها به لحاظ فنی و معماری قابلیت تبدیل‌شدن به ساختمان مسکونی را نیز دارند.
تاکنون برنامه مشخصی از سوی دولت برای نحوه استفاده از درآمد ساختمانهای اداری آماده فروش اعلام نشده و شیوه‌ای که اخیرا یکی دو وزارتخانه برای فروش ساختمانهای وزارتی‌شان آغاز کرده‌اند، نشان می‌دهد قرار است از درآمد فروش، برای خود دستگاه هزینه شود.
این در حالی است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن به دولت توصیه دارند از این ساختمانها به نفع بازار مسکن بهره‌برداری کند.
دکتر موسی غنی‌نژاد اقتصاددان مطرح و استاد دانشگاه در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اصل طرح فروش ساختمانهای اداری دولتی در تهران اقدام مورد تاییدی است که اجرای آن اثرات مثبتی همچون کاهش تمرکز جمعیت در پایتخت و افزایش کارآیی دولت را به همراه دارد؛ اما چگونگی اجرای این طرح باید مورد بررسی قرار گیرد.
دکتر غنی‌نژاد تصریح کرد: فروش ساختمانهای دولتی حتما باید در جهت کوچک‌شدن ساختار اداری و نیروی انسانی دولت باشد؛ به این معنی که متناسب با کاهش حجم دولت از طریق دورکاری، صرفه‌جویی در هزینه‌ها و کاهش تعداد پرسنل، تعداد ساختمانها کم شود؛ در غیر این صورت مشکلاتی برای کار کارمندان و نحوه استقرار آنها در محیط کار ایجاد خواهد شد.
این اقتصاددان برجسته دومین پیش‌نیاز فروش ساختمانهای وزارتی را حفظ حق‌‌فروش برای دستگاه مالک ساختمان عنوان کرد و گفت: اگر دستگاه مربوطه در فروش ساختمان خود ذی‌نفع باشد، برای فروش بهتر و سریع‌تر انگیزه پیدا می‌کند که این در نهایت به نفع دولت تمام می‌شود؛ در غیر این صورت عملیات واگذاری ساختمانها در بروکراسی‌های رایج دولتی قرار می‌گیرد و حتی احتمال ناکامی در فروش نیز به وجود می‌آید.
دو راهکار برای فروش
دکتر غنی‌نژاد درباره نحوه فروش ساختمانهای وزارتی نیز تاکید کرد: دو راهکار برای فروش وجود دارد. یک راه این است که دولت ابتدا دستگاه‌هایی که محل استقرارشان را طی سال‌های اخیر به بافت‌مسکونی شمال شهر تهران منتقل کرده‌اند، به ساختمانهای آماده فروش در مرکز شهر بیاورد که البته این انتقال به خاطر مشکلاتی که هم‌اکنون ساختمانهای دولتی در بافت‌مسکونی برای ساکنان ایجاد کرده‌اند در اولویت است. راهکار دوم نیز استفاده از این ساختمانها برای تامین مسکن دهک‌های یک و دو و کم‌درآمدها می‌تواند باشد که همچون برخی کشورها، دولت به حوزه مسکن‌اجتماعی وارد شود که این راه نیز در صورتی که ساختمانهای اداری دولتی قابلیت تبدیل شدن به مسکونی را داشته باشند، اجرا شدنی خواهد بود.
وزارت مسکن به بانک‌مسکن می‌رسد
به دنبال ادغام وزارت راه در وزارت مسکن، وزارت صنایع در وزارت بازرگانی و وزارتخانه‌های رفاه و تعاون در وزارت کار، هم‌اکنون بیش از صدها ساختمان بزرگ متعلق به این وزارتخانه‌ها قابلیت تخلیه و فروش پیدا کرده است که دولت برای فروش این ساختمانها معمولا از طریق مزایده اقدام خواهد کرد.
تاکنون دو وزارتخانه برای فروش ساختمانهای اداری مازاد خود پیش‌قدم شده‌اند.
وزارت راه‌وشهرسازی ماه گذشته ساختمان ۹ طبقه ستادی وزارت مسکن سابق در حوالی میدان ونک را بعد از صدور مجوز از سوی هیات دولت، برای واگذاری به بانک‌مسکن، تخلیه کرد و در ساختمان قبلی وزارت راه واقع در خیابان آفریقا ساکن شد.
ساختمان ستادی وزارت مسکن در میدان ونک از جمله ساختمانهای کم سن‌وسال محسوب می‌شود که زیربنای آن در مقایسه با سایر ساختمانهای دولتی قابل توجه است.
وزارت راه‌وشهرسازی این ساختمان را در ازای بدهی‌های وزارت مسکن بابت تسهیلاتی که از بانک مسکن برای ساخت‌وسازها دریافت کرده، به این بانک واگذار می‌کند؛ به این معنی که بابت بخشی از بدهی به بانک‌مسکن، معامله ساختمان انجام می‌شود.
ارزش ریالی ساختمان ستادی وزارت مسکن هنوز به صورت رسمی اعلام نشده اما براساس قیمت املاک اداری در منطقه می‌توان حدس زد ارزش پایه ساختمان حداقل بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان باید باشد.
وزارت رفاه: ۱۲۰ میلیارد
دومین ساختمان وزارتی آماده فروش، به وزارت رفاه و تامین اجتماعی سابق اختصاص دارد که برای فروش این ساختمان از روش مزایده استفاده شده است.
ساختمان وزارت رفاه واقع در خیابان ولیعصر نرسیده به میدان ونک دارای ۵ طبقه اداری با عمر بنای حدود ۷ ساله است که زیربنای مفید آن حدود ۷۵۰۰ مترمربع برآورد می‌شود.
برای مزایده این ساختمان قیمت پایه‌ای معادل ۱۲۰ میلیارد تومان در نظر گرفته شده و محدودیتی برای فروش آن وجود ندارد.
برخی کارشناسان معتقدند چنانچه ساختمانهای اداری دولتی مازاد قابلیت تبدیل کاربری به مسکونی را داشته باشند، بهتر است دولت از این طریق نبض بازار اجاره را تحت کنترل بگیرد و با اجاره‌داری آنها، اقدام به عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای کند.
موافقت با اجاره ساختمان‌های‌دولتی
مینو رفیعی از مشاوران سابق وزارت مسکن در تدوین برنامه‌های جامع بخش مسکن، درباره استفاده از ساختمانهای دولتی در بازار اجاره، گفت: دولت برای اولین بار با یکسری ساختمان روبه‌رو می‌شود که مالکیت آنها با خودش است و برنامه از پیش تعیین‌شده‌ای نیز برای این ساختمانها ندارد، بنابراین بهتر است از این ساختمانها برای گروه‌های اجتماعی استفاده کند.
وی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» افزود: ساختمان‌هایی که بعد از ادغام وزارتخانه‌ها خالی می‌شوند باید ابتدا مورد مطالعه فنی قرار بگیرد و اگر جواب داد آنها را برای دهک‌های ۱ تا ۴ در قالب مسکن‌اجتماعی ساماندهی کرد.
رفیعی در عین حال تصریح کرد: دولت باید نوع متقاضیانی که در این ساختمانها حاضر هستند ساکن شوند و همچنین متولی اداره این ساختمانها را تعیین کند.
این کارشناس برجسته اقتصاد مسکن همچنین گفت: دولت دو راه برای تزریق این ساختمانها به بازار اجاره دارد یا خودش اجاره‌داری کند یا اینکه در اختیار بازار آزاد قرار دهد.
مینو رفیعی با واگذاری ساختمانهای دولتی بدون استفاده به انبوه‌سازان مخالفت کرد و گفت: اگر قرار باشد این ساختمانها به مسکن‌اجتماعی و حمایتی تبدیل شود بهتر است دولت متولی اداره آنها در بازار مسکن باشد.
تهاتر واحدمسکونی با ساختمان دولتی
در همین زمینه ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز از آمادگی انبوه‌سازان برای تهاتر واحدهای مسکونی نوساز با ساختمانهای دولتی خبر داد و به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با تهاتر به خاطر اینکه نیازی به تامین نقدینگی برای خرید ساختمانهای دولتی نیست، دولت خیلی سریع می‌تواند مالکیت ساختمان‌هایش را واگذار کند و در مقابل، تعداد قابل توجهی واحدمسکونی دریافت کند و با نرخ‌های حمایتی آنها را وارد بازار اجاره کند.
افت شدید قیمت تجاری
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با عرضه ساختمانهای اداری دولتی به بازار املاک، قیمت ملک اداری و تجاری بلافاصله کاهش پیدا می‌کند؛ به این علت که حجم عرضه قابل توجه خواهد بود. در پی این کاهش قیمت، قیمت املاک مسکونی نیز که همیشه رابطه مشخصی با قیمت املاک اداری دارد، افت می‌کند. به این ترتیب اثر مثبتی در بازار املاک خواهد داشت.
تبدیل، امکان‌پذیر است
محمد‌جعفر علیزاده، معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیر عامل سازمان مجری ساختمانهای دولتی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره ساختمانهای دولتی قابل فروش تاکید کرد: طبق بررسی‌ها حدود ۴۵۰۰ ساختمان مازاد دولتی در تهران وجود دارد.
وی افزود: تبدیل برخی از این ساختمانها به کاربری مسکونی امکان‌پذیر است؛ اما باید نسبت به منطقی بودن این تعویض با توجه به شرایط اقتصادی و هزینه‌هایی که هر ساختمان برای تبدیل شدن لازم دارد، مطالعه صورت بگیرد.
علیزاده در عین حال تصریح کرد: تهران بهتر است بیش از این برای بارگذاری جمعیتی مورد استفاده قرار نگیرد و ساختمانهای دولتی را می‌توان برای کاربری‌های عمومی عرضه کرد.
وی تاکید کرد: خریدار این ساختمانها مختار هستند هر نوع استفاده‌ای را از این ساختمانها داشته باشند که در صورت مسکونی شدن باید از کمیسیون ماده ۵ مجوز بگیرند.
عکس: آکو سالمی
ارسال نظر