استارت تغییر کاربری «اوین»

گروه مسکن: رئیس سازمان زندان‌های کشور از ارسال متن «پیش‌نویس تفاهم‌نامه به شهرداری تهران برای انتقال زندان اوین به خارج از پایتخت و واگذاری مالکیت زمین ۴۳ هکتاری آن به شهرتهران» خبر داد؛ در صورت تفاهم نهایی بین دو طرف محل فعلی زندان اوین به پارک-موزه تبدیل خواهد شد.زمزمه تغییر کاربری زندان اوین و انتقال آن به خارج از محدوده شهر تهران از اواخر سال ۹۲ ابتدا در مدیریت شهری تهران مطرح شد.

در همان زمان مسوولان قوه قضائیه موضعی نسبت به این موضوع نگرفتند، اما سال گذشته شهردار تهران از توافق اولیه با مسوولان قضایی برای انتقال زندان اوین خبر داد که منجر به تقویت زمزمه‌های تغییر کاربری زمین «اوین» شد. تا اینکه دو روز پیش رئیس سازمان زندان‌ها در جمع خبرنگاران درخصوص آخرین وضعیت تبدیل زندان اوین به پارک عنوان کرد: «پیش‌نویس تفاهم‌نامه اولیه آماده شده و دو، سه روز پیش به شهرداری تهران ارسال شده است. در این خصوص تعهدات دو طرفه مطرح شده و نیازمند این هستیم تا شهرداری جایی را برای انتقال زندانیان آماده کند و آن را تحویل سازمان زندان‌ها دهد تا در آن صورت بتوان زندانیان را به آن مکان انتقال داد.»

پیگیری‌های «دنیای اقتصاد» از کارشناسان و مسوولان شورای‌عالی شهرسازی و کمیسیون ماده ۵ و شهرداری تهران نشان می‌دهد: زمین زندان اوین که در حال حاضر تحت مالکیت قوه قضائیه است حدود ۴۳ هکتار مساحت دارد که به‌دلیل این میزان متراژ جزو «اراضی ذخیره پایتخت» محسوب می‌شود (اراضی ذخیره به زمین‌هایی گفته می‌شود که بیش از یک هکتار مساحت داشته باشند و با توجه به اینکه موجودی اراضی ذخیره تهران به شدت محدود است و به‌عنوان منبعی برای «تامین نیاز‌های آتی تهران به خدمات شهری» تعیین شده است؛ هر نوع فعالیت و ساخت‌وساز روی این زمین‌ها باید با حساسیت بالا و تصمیم‌گیری نهادهای بالادست همچون شورای‌عالی شهرسازی انجام شود.کل اراضی ذخیره پایتخت حدود ۳ هزار هکتار برآورد می‌شود که تحت مالکیت نهادهای مختلف دولت، مدیریت شهری و بخش خصوصی قرار دارد بنابراین سرنوشت ملک زندان اوین از این منظر باید بعد از انتقال مالکیت از سازمان زندان‌های کشور و پیش از هر نوع تصمیم‌گیری بابت «تغییر کاربری» آن ابتدا در کمیسیون ماده ۵ و شورای‌عالی شهرسازی تعیین تکلیف شود.

به تعبیر دیگر بزرگی زمین به لحاظ مساحت بیش از ۱۰ هکتار و موقعیت قرارگیری آن (ارتفاعات شمال تهران) شهرداری تهران را ملزم می‌کند برای صدور مجوز تغییر کاربری حتی تبدیل زمین به مجموعه گردشگری و تفریحی علاوه‌بر اخذ مجوز کمیسیون ماده ۵، از مسیر تصویب شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز عبور کند. ضمن آنکه کارشناسان شهرسازی می‌گویند سوابق و پیشینه «تاریخی»، «انقلابی» و «حفاظتی» زندان اوین قطعا در تعیین تکلیف این زمین در جریان تصمیم‌گیری در کمیسیون ماده ۵ و شورای‌عالی شهرسازی اثر ویژه می‌گذارد. بررسی‌های اولیه از موقعیت قرارگیری اراضی زندان اوین حاکی از آن است که تمامی زمین این زندان در محدوده شهر تهران قرار ندارد؛ به این معنی که احتمالا بخشی از زمین زندان اوین بالاتر از ارتفاع ۱۸۰۰ متر قرار دارد که به معنای قرار داشتن بخشی از ملک در موقعیتی از شهر است که ساخت‌وساز در آن طبق ضوابط فرادستی ممنوع است.

تصمیم‌گیری در حوزه شهردار

پیگیری‌ها از زیرمجموعه‌های مرتبط با این موضوع در شهرداری تهران حاکی از آن است که فعلا در مراحل اولیه، تصمیم‌گیری در این خصوص از سوی مدیریت شهری در حوزه شهردار تهران و سپس سازمان املاک و مستغلات شهرداری است و سایر معاونت‌ها در این مرحله به‌صورت مستقیم موضوع را پیگیری نمی‌کنند.مطالعات اولیه‌ای که برای تشخیص سرنوشت زمین زندان اوین بعد از انتقال مالکیت آن به تهران (شهرداری) انجام شده است نیز نشان می‌دهد: کاربری غالب این زمین شامل تفریحی و گردشگری است که خود شامل موزه، پارک و... می‌شود. تحقیقات روز گذشته «دنیای اقتصاد» از منابع رسمی نیز با تایید این موضوع بیان می‌کند: در حال حاضر زمین زندان اوین در سامانه طرح تفصیلی تهران در پهنه G۳۲۳ قرار دارد. املاک واقع در این پهنه جزو پهنه سبز و باز و حفاظت ویژه محسوب می‌شود به این معنی که هر نوع فعالیت‌های ساختمانی و استفاده از این زمین باید براساس طرح ویژه مصوب کمیسیون ماده ۵ و شورای‌عالی شهرسازی انجام شود. به این ترتیب از آنجا که طرح تفصیلی تهران ملاک عمل شهرداری برای صدور مجوز ساخت‌وساز روی تمام پلاک‌های موجود در پایتخت است ضوابط پهنه G۳۲۳ نشان می‌دهد در حال حاضر و به‌صورت بالقوه کاربری زمین زندان اوین مشخص نیست؛ اما خصلت این پهنه ایجاب می‌کند هر نوع کاربری برای زندان اوین باید در چارچوب پروژه‌های گردشگری، تفریحی و پارک و فضای سبز باشد.در حال حاضر مجموعه مدیریت شهری تهران هم نسبت به این چارچوب کلی اشتراک نظر دارند و گفته می‌شود در زمین این زندان مجموعه‌ای از چند کاربری شامل: پارک، رستوران، ورزش‌های تفریحی (شبیه آنچه در توچال ایجاد شده است) و هتل (در مقیاس متوسط با تراکم محدود) می‌تواند ساخته شود. در عین حال کارشناسان حوزه شهرسازی از هم‌اکنون در جریان تغییر کاربری اراضی آزاد شده حاصل از انتقال اوین خط قرمز‌هایی را مشخص کرده‌اند. به‌عنوان مثال با توجه به حساسیت شورای‌عالی شهرسازی نسبت به حسن اجرای طرح جامع و تفصیلی تهران قطعا ساخت‌وسازهای مسکونی و اداری در این زمین بعد از تصمیم‌گیری در مورد انتقال آن، بعید به نظر می‌رسد.

هزینه احتمالی واگذاری اوین به تهران

در این میان اصغر جهانگیر، رئیس سازمان زندان‌های کشور تاکید کرده است به هیچ عنوان زندان اوین رایگان به شهرداری تهران واگذار نمی‌شود. تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد از آنجا که برخی از نهادهای قضایی ممکن است در حال اجرای برخی پروژه‌های عمرانی و ساختمانی در سطح شهر باشند یک راه پیشنهادی برای انتقال مالکیت زمین این زندان، تهاتر هزینه اجرای خدمات عمرانی و ساختمانی این نهاد با واگذاری مالکیت زمین اوین است. واگذاری این زمین چه به‌صورت نقد و چه به شکل تهاتر طبق مقررات بالادستی باید از مدل خاص تعیین قیمت تبعیت کند. در این مدل برای زمین‌هایی فاقد کاربری مسکونی و تجاری ارزش آن معادل یک‌سوم قیمت روز کاربری مسکونی در محل محاسبه می‌شود. هر چند ارزش زمین زندان اوین باید به‌صورت دقیق توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین شود، اما در حال حاضر میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در آن محل حدود ۸ تا ۹ میلیون تومان است.