مهندس محمدرضا ایرانی شاد مدیر پروژه ۵۹۵۱ واحدی مسکن مهر غدیر پرند ( هسا ۱ )
مسکن مهر: سرعت و کیفیت بالا، قیمت پائین
عدم تزریق به موقع منابع مالی، پروژه را می تواند زمین بزند و با مشکل اساسی روبرو کند. زیرا اعداد و ارقام به حدی بزرگ است که نمی توان آن را جبران کرد
عدم تزریق به موقع منابع مالی، پروژه را می تواند زمین بزند و با مشکل اساسی روبرو کند. زیرا اعداد و ارقام به حدی بزرگ است که نمی توان آن را جبران کرد
علت ورود شما به مسکن مهر و فعالیت در زمینه انبوه سازی صنعتی چه بود؟
سال ۱۳۵۶ شرکت خصوصی در زمینه ساختمان تأسیس نمودیم. گرایش اصلی شرکت ساختمان است و ساختمان سازی علاقه خانوادگی ماست. با توجه به علاقه ای که به ساخت و ساز و بخصوص انبوه سازی داشتیم، در طول ۳۴ سال فعالیت شرکت، کارهای عمرانی زیادی در سطح کشور انجام دادیم. پس از سال ها فعالیت و کسب تجارب فراوان در این زمینه علاقه مند بودیم که زمانی فرا برسد و موقعیتی فراهم شود تا بتوانیم معضل مسکن را در کشورمان حل کنیم. تا اینکه طرح مسکن مهر۹۹ ساله در دولت نهم مطرح شد. طرح بر این اساس بود که قیمت زمین را از قیمت تمام شده مسکن بیرون آورند. به همین دلیل طرحی عنوان شد مبنی بر اینکه زمین را دولت به سازنده اجاره ۹۹ ساله بدهد. بر همین اساس زمین را برای ساخت در اختیار تعاونی ها قرار دادند و بانک مسکن هم موظف شد که وام بدهد. عده ای زمین ها را گرفتند و شروع به آماده سازی کردند ولی به نتیجه نرسیدند! دلیلش هم واضح و روشن بود، چون تعاونی ها سازنده نیستند بلکه سرمایه گذارهستند. در دولت دهم تصمیم کامل‌تری گرفته شد بر این مبنا که کار را در اختیار انبوه سازان قرار دهد. و این امر منجر به یک تفاهم نامه سه جانبه بین انبوه ساز، دولت و بانک مسکن شد.
قرار بر این شد که دولت زمین در اختیار بگذارد به شرط اینکه زمین را در رهن بانک قرار دهد، اجاره دهد به انبوه ساز و بانک مسکن وام بدهد و انبوه ساز بسازد و بفروشد. در واقع انبوه ساز در اینجا بساز و بفروش است اما تحت نظارت و کنترل دولت. دولت قیمت و شرایط تعیین کرد و خودش هم در تمام طول ساخت نظارت عالیه بر کار دارد و تمام پرداخت ها، کنترل ها، نظارت ها و رعایت مقررات ملی ساختمان را نظارت می کند. برای ساخت ۵ /۱ میلیون واحد در سطح کشور قرار داد منعقد شد و به دنبال آن عملیات اجرایی آغاز گردید چون برای کار در مسکن مهر به مقداری سرمایه گذاری اولیه جهت نقشه برداری زمین، مطالعات ژئوتکنیک، تهیه و تصویب طرح، گرفتن جواز ساخت، انجام عملیات خاکی و ایجاد فونداسیون نیاز دارد و پس از این مرحله است که سازنده اولین پول را دریافت می کند. طبیعتا هرچه واحدها بیشتر باشد سرمایه گذاری اولیه بیشتری می خواهد.
وزارت دفاع هم وارد عرصه مسکن مهر شد؛ و ساخت 50000 واحد در قالب مسکن مهر را بر عهده گرفت. در یکی از شرکت های وزارت دفاع به نام هسا، مجموعه ای تشکیل شد که کار ساخت 50000 واحد را در شهرهای جدید در سطح کشور آغاز نمود. 10000 واحد در شهر جدید پرند، 10000 واحد در شهر جدید هشتگرد، 5000 واحد در پردیس و 25000 واحد دیگر هم در شهرهای جدید در سراسر کشور، تبریز، شیراز، اصفهان، اهواز و مشهد ساخته می شود.
شرکت هسا جهت ساخت ۵۰۰۰۰ واحد از مجریان متعددی استفاده نمود و در این بین ما هم در تاریخ ۶ /۱۱ /۸۸ زمینی به مساحت ۱۲۰ هکتار برای اجرای پروژه تحویل و ساخت ۶ هزار واحد را بر عهده گرفتیم. برای مجموعه ما بسیار مهم بود که بتوانیم در کشور خودمان انبوه سازی با این حجم و سرعت را به انجام برسانیم.
آیا زمان و قیمت محدود پروژ های مسکن مهر را با مشکل مواجه نساخت؟
در مورد مسکن مهر چند نکته حائز اهمیت بود: 1 - زمان کوتاه،
۲ - سرعت بالا، ۳ - قیمت پائین و کیفیت قابل قبول طبق مقررات ملی ساختمان. تا قبل از مسکن مهر تصور همگان بر این بود زمانی که سرعت را بالا می بریم، اتوماتیک وار، مقداری کیفیت پائین می آید و قیمت نیز مقداری بالا می رود و هزینه ها بیشتر می شود. ما اسمش را U برعکس گذاشتیم: سرعت بالا، کیفیت ثابت و قیمت پائین، این شعار اصلی مسکن مهر است.
ابتدای کار بر اساس محاسباتی که انجام دادیم این کار نشدنی بود. بزرگ ترین حسن مسکن مهر این بود که مهندسین اجرایی کشور را مجبور کرد فکر کنند و راه حلی پیدا کنند تا با قیمت پائین، سرعت را بالا ببرند و کیفیت را ثابت نگهدارند. برای پائین آوردن قیمت تا جایی که امکان داشت دست واسطه ها را کوتاه کردیم، از همه مهم تر مهندسین اجرایی برای تمامی مراحل کار، فکر مهندسی کردند که چه بکنیم تا هزینه ها پائین بیاید. به جرأت می توان گفت دفتر فنی شرکت که در محل پروژه مستقر است با توجه به تجربیاتی که طی یک سال و اندی کسب نموده‌اند از مشاورانی با تجربیات چندین و چند ساله نیز قوی‌تر عمل می کنند. قبل از اجرای مراحل ساخت به این موضوع فکر می کنند که چه بکنیم تا هزینه ها پائین تر بیاید. به طور مثال جانمایی تجهیزات بهداشتی (سرویس بهداشتی)، بسیار تعیین کننده است، چگونه می توان کاسه توالت را نصب کرد که یک زانو کمتر استفاده شود، یک عدد زانو با هزینه های جانبی حدود 5000 هزار تومان هزینه دارد و در 6000 واحد خودمان اگر یک زانو کمتر مصرف شود سی میلیون صرفه جویی می شود. اگر دیوارها یک خم 90 درجه به اندازه 20 سانتی متر کم یا زیاد باشد، هزینه
مصالح و بنای اضافی ده‌ها و صدها میلیون تومان خواهد بود که در این صورت تعیین کننده است و در این جاست که فکر کردن جای خودش را پیدا می کند و طرح خوب که پرت را به حداقل برساند حرفی برای گفتن دارد.
بنابراین با متری ۳۰۰ هزار تومان هم می توان ساختمان متری ۵۰۰ هزار تومانی ساخت؛ در صورتی که فکر مهندسی به کار گرفته شود.
مهندسین مطرح روی نقشه های سازه ما کار کردند و کاملا آن را بهینه کردند زیرا بسیار تعیین کننده هستند. سازه صد در صد پیچ و مهره ای است و حتی یک خال جوش هم در محل نصب نداریم و تماما در کارخانه تولید می شود و در محل فقط مونتاژ می شود.
از برکات مسکن مهر، تجربه ای است که اکنون در مجموعه ما و تمام انبوه سازان وجود دارد، بسیار ارزشمند است که اگر این تجربیات جمع آوری و مدون گردد، قطعا برای آینده کشور بسیار مفید خواهد بود. این کار در مجموعه ما در حال انجام است و طرح های بهینه به لحاظ معماری و سازه ای و تأسیساتی و اجرایی تهیه شده است.
طبیعی است که طرح مسکن مهر اشکالاتی داشته باشد، به دلیل این که تجربه اول بود و اشکالاتی اعم از مسائل شهرسازی، اجتماعی و مسائل زندگی خانواده ها در کنار هم در واحد های کوچک به لحاظ شهرسازی موضوعی بود که تیم معماران از اول به آن توجه داشتند. به لحاظ اجرای کار هم ساختار تیم اجرایی، ساختار تشکیلاتی و نحوه عملکرد در چنین پروژه‌هایی در ایران تعریف شده و مشخص نبود و به مرور زمان در طول اجرای همین پروژه فکر، تست و تجربه کردیم و سعی نمودیم از اطلاعات دیگران استفاده کنیم که متأسفانه در کشور چنین اطلاعاتی موجود نبود. در ضمن نقص بزرگی که در این طرح داشت این بود که جا داشت فرصتی برای فکر کردن و تکمیل نقشه ها به سازندگان داده می شد. و نکته دیگری که بسیار مهم است، این است که بدون برنامه زمانبندی و برنامه اجرایی کار که شامل برنامه مالی، تهیه و تدارک و اجرای با تقدم و تأخر آیتم های مختلف است نمی توان پروژه را تکمیل کرد.
عدم تزریق به موقع منابع مالی، پروژه را می تواند زمین بزند و با مشکل اساسی روبرو کند. زیرا اعداد و ارقام به حدی بزرگ است که نمی توان آن را جبران کرد. بنابراین تمام موارد باید مطابق برنامه پیش برود؛ قطار مسکن مهر سرعت بسیار بالایی دارد و کوچک ترین تعلل موجب پرت شدن و یا جا ماندن از قطار می شود، که نیاز دارد همه ابزار و ادواتش هم زمان و متناسب با برنامه باشد تا به سر منزل مقصود برسد.
واحدها چگونه تقسیم و فاز بندی شده و از چه تکنولوژی برای ساخت استفاده نموده اید؟
در پروژه هسا 1 تعداد 5951 واحد در زمینی به مساحت 90 هکتار در بلوک های 9، 12، 18، 24 و 32 واحدی ساخته می شود که به لحاظ ارتفاعی ساختمان ها 3، 4، 6 و 8 طبقه با حدود 10 تیپ متفاوت هستند، واحدها یک و دو خوابه با مساحت 59 متر مربع تا 83 متر مربع می باشند.
در مورد تکنولوژی مصرف شده در فونداسیون از نوارهای بتنی استفاده کردیم، اسکلت فلزی تمام پیچ و مهره ای که حتی یک خال جوش هم در سایت نداریم و تمامی اسکلت در کارخانه تحت نظارت و کنترل تیم های نظارتی قوی و آزمایشات مختلف تولید می شود. همچنین چندین هزار شیت نقشه آزمایشگاهی برای بتن و فولاد مصرفی مان وجود دارد. سقف از تیرچه های فلزی با جان باز (کرمیت) استفاده شده است که بدون استفاده از شمع اجرا می شود و می توان تمام طبقات یک بلوک را اجرا نمود و سرعت کار را بالا برد. برای دیوارهای جانبی از ۳D پانل استفاده کردیم که دیوارهای مقاومی هستند و به لحاظ اقتصادی مقرون به صرفه می باشد و سرعت نصب بالایی دارد. برای دیوارهای داخلی از پانل های گچی استفاده نمودیم که محاسن زیادی دارد که سبک هستند و سرعت اجرای بالایی دارند و عملا گچ و خاک و سفید کاری در این روش حذف می شود و می‌توان روی آنها را رنگ کرد، که با این شرایط دیوار بسیار خوب و قابل قبولی است. در تأسیسات از نسل جدید لوله های ۵ لایه استفاده شد. پنجره ها UPVC با شیشه دو جداره می باشد.
پروژه در چه مرحله ای است و پیش بینی شما برای تحویل چه زمانی است؟
قرارداد 30 ماه و از تاریخ11 / 88 تا 5 / 91 می باشد. در حال حاضر پروژه دقیقا 56 درصد پیشرفت فیزیکی دارد که مقدار زیادی زمان را جهت تجهیز کارگاه از دست دادیم، زیرا تجهیز کارگاه این پروژه ها با ساختمان های معمولی بسیار متفاوت است، پروژه را به 9 زون تقسیم کردیم که هر زون را یک کارگاه نیمه مستقل می دانیم و زیر نظر قسمت مرکزی می باشند و توسط سیستم های اینترنت و اینترانت و اتوماسیون اداری مرتبط هستند.
اگر تأمین منابع مالی و ریالی طبق تفاهم نامه انجام می شد تا پایان سال ۹۰ کل پروژه تحویل می گردید و تعللی که به وجود آمد باعث شد شتابی که داشتیم کند و نهایتاً ثابت شود و اگر این وضعیت ادامه یابد شاید شتابمان و در نهایت سرعتمان کاهش پیدا کند. امیدواریم این مشکلات نیز برطرف گردد. علی رغم این مشکلات با یاری خداوند تمام تلاشمان را می کنیم تا در موعد مقرر پروژه را آماده تحویل نماییم.
نظارت بر اجرای پروژه به چه نحوی انجام می شود؟
برای نظارت بر انجام کار از شرکت های خوب، قوی و مطرح دارای رتبه از سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور به عنوان شرکت همکار در کنار تیم اجرایی خودمان که آنها نیز دارای رتبه نظام مهندسی هستند استفاده کردیم و بر تمام کارهایی که انجام می شود خیلی سخت، نه به معنایی که مانع انجام کار شود نظارت می کنند؛ البته این موضوع را خودمان از آنها خواسته ایم که به عنوان چشم بینای ما در کارگاه باشند و کار را بدون نقص جلو ببرند، طبیعی است که کار بدون نقص نخواهد بود، اما نقصی را که غیر قابل قبول است کنترل و اصلاح می کنند. علاوه بر این یک تیم نظارت عالیه هم با نظارت شرکت عمران پرند مستقر می باشد. این ها علاوه بر تیم هایی است که در بخش اجرا خودمان قرار داده ایم، اجرا و نظارت بر انجام کار در مجموع تا کنون خوب بوده است.
ارزیابی شما از روند فعلی صنعتی سازی در ایران چیست؟
در ایران هر کسی از صنعتی سازی تعریف خاص خود را دارد، آنچه که در کارخانه تولید می شود و در محل اسمبل می‌شود صنعتی سازی است. مهم ترین بخش از ساختمان که تعیین‌کننده بوده و حساسیت دارد سازه ساختمان است، زیرا بیش از هر چیزی دارای اهمیت است که ساختمان در هنگام حوادث و زلزله سرپا بماند و ساکنان آن زنده بمانند. در این بخش از ساختمان صنعتی‌سازی به معنایی که ذکر شد به نقاط خوبی در مسکن مهر رسیده است. در گذشته عده ای از مهندسین و برخی شرکت ها دنبال این قضیه بودند، اما به صورت انبوه انجام نشده بود ولی در مسکن مهر این اتفاق افتاد و ما برای این پروژه کلا قطعات را در کارخانه تولید می‌کنیم.
صنعتی شدن ساختمان سازی در کشور ما یک پروسه طولانی است که در ابتدا یک متولی می خواهد تا آن را تعریف و راه را مشخص نماید. این یک حرکت ملی است، از بالاترین مقامات مملکتی تا لایه‌های پایین تر باید به این موضوع اعتقاد داشته باشند، همه باید دست به دست هم بدهیم تا در این راه به نتیجه برسیم. در مسکن مهر حدود 5 ماه پرداخت های مالی دچار تاخیر شد، تنها تأثیرش تأخیر در اتمام پروژه نبود، بلکه عیب بسیار بزرگی داشت و این وحشت را در انبوه سازان ایجاد کرد که پروژه هایی مانند مسکن مهر هم ممکن است تحت تأثیر بعضی مسائل دچار وقفه شود که نمی توان بار سنگین میلیاردها تومان را تحمل کرد.
این حرکتی است که برای آن تصمیم درستی گرفته شده است و باید آن را ادامه دهیم تا به مرحله ای برسیم که از نیاز کشور بگذریم و بتوانیم به کشورهای همسایه نیز خدمات و تجربیاتمان را صادر کنیم. در این صورت کار برای جوانان و مهندسین در کشور ایجاد شده و ارز وارد کشور می شود.
اما برای اینکه به اینجا برسیم چه باید کرد، حرف جامعی نمی‌توان زد، این کار بسیار حجیم و جمعی و گروهی است. کار شخصی نیست که بگویم آنچه فهمیده ام کامل، جامع و درست است، قطعا باید دولت حمایت کند. ما خودمان قراردادی با جمعی از محققین یکی از دانشگاه های معتبر کشور منعقد نمودیم تا آنچه را که بدست آورده‌ایم مدون و غربال کنند که در نهایت به چند طرح خوب تبدیل شود و به لحاظ سازه، طراحی، فضای مفید و غیر مفید، تأسیسات و سرعت بهینه باشد، سپس قسمت‌های مختلف آن را تا جایی که امکان دارد صنعتی کنیم. این کار در حد توان ما بود و اگر در این کلاس و در سطح کشور چنین مجموعه ای شکل بگیرد می توانیم انبوه سازی و صنعتی‌سازی را نظم بدهیم.
نکته دیگر اینکه در ابتدای کار، پروژه بسیار بزرگ و در عین حال کمی ترسناک بود، زیرا وارد مقوله ای می شدیم که مقداری برایمان ناشناخته بود و در مدت ۳۰ ماه باید ۶۰۰۰ واحد را تکمیل کنیم و تحویل دهیم. اکنون برایمان زوایایی از کار که در ابتدا ناشناخته بود، روشن است. تنها یک راه برای ما وجود داشت، بکار گیری تمامی استعدادهایی که داشتیم و می شناختیم تحت لوای توکل بر خدا و در حقیقت نیز چیزی جز توکل بر خدا نبود که به ما انرژی مثبت و انگیزه داد تا بتوانیم راه حل تمام مشکلات را پیدا کنیم. لطف خدا لحظه به لحظه در جای جای این پروژه شامل حالمان شد و هنوز هم با همان توکل به پیش می رویم. فکر نمی کنیم که حالا چیزهایی آموختیم و از تجربیات اطرافیانمان استفاده می کنیم، ولی اصل و مبنایش توکل بر خداست که بسیار در این پروژه پر رنگ شد. به همین دلیل است که می گوییم الان هیچ نقطه ابهامی نداریم و قطعا پروژه را به راحتی به اتمام خواهیم رساند.
ارسال نظر