گروه بورس - زهرا رحیمی: قیمت اوراق تسهیلات مسکن که از آبان ۸۹ به منظور جلوگیری از واسطه گری در خرید و فروش امتیاز خرید مسکن وارد فرابورس شدند، طی روزهای آغازین سال ۹۴ با افت همراه شد؛ به‌طوری که پس از پایان تعطیلات نوروز میانگین قیمت این اوراق به ۷۵ هزار تومان نیز رسید. کارشناسان دلایل رکود در نیمه اول فروردین ماه را ایام تعطیلات عنوان می‌کنند که به‌طور سنتی بازار مسکن را با رکود مواجه می‌سازد. این در شرایطی است که تعطیلات امسال با انتشار یک خبر مهم نیز همراه بود. پس از انتشار بیانیه لوزان که به دنبال آن احتمال‌ها برای دستیابی به توافق هسته‌ای افزایش یافت، قیمت این اوراق با افت مواجه شد. کارشناسان علاوه بر این دو موضوع (تعطیلات و بیانیه لوزان) از دلایل دیگر این افت به زمزمه‌های دوباره برای کاهش نرخ سود بانکی پس از انتشار بیانیه لوزان اشاره کرده و معتقدند یکی از عوامل بسیار مهم در تعیین قیمت تسه‌ها، مقدار واقعی سود این اوراق است و از آنجا که به دنبال تفاهم سیاسی لوزان و افزایش احتمالات برای دستیابی به توافق هسته‌ای، زمینه‌های بهبود وضعیت اقتصادی و کاهش نرخ تورم فراهم شده است به این ترتیب روند نزولی قیمت این اوراق در روزهای ابتدایی سال جاری به دلیل انتظار کاهش نرخ سود سپرده‌ها بوده است. این درحالی است که به عقیده برخی دیگر از کارشناسان، از بهمن‌ماه سال ۹۳ بازار مسکن از رکود خارج شده است اما هنوز تقاضای این اوراق از عرضه آنها کمتر است و به این ترتیب شاهد افت قیمت این اوراق بودیم.

در این بین اما در ۱۹ فروردین همزمان با بررسی افزایش وام مسکن در جلسه شورای پول و اعتبار قیمت این اوراق با افزایش مواجه شد؛ دلیل این امر عدم دستکاری نرخ بهره در جلسه شورای پول و اعتبار اعلام شده که باعث شد قیمت این اوراق در سطوح ۸۰ هزار تومانی معامله شود. در این بین افزایش تقاضا برا‌ی وام مسکن در فصل بهار از جمله دلایل دیگر بازگشت قیمت این اوراق به سطح حدود ۸۰ هزار تومانی است. برخی کارشناسان معتقدند اگر عرضه این اوراق همگام با تقاضا برای آنها تقویت نشود، می‌توان همانند سال گذشته شاهد افزایش قیمت این اوراق باشیم.

در این رابطه، علیرضا توکلی، رئیس اداره ابزارهای نوین مالی، پیش بینی روند قیمتی این اوراق در سال ۹۴ را وابسته به دو عامل دانست و عنوان کرد: اولین عامل تاثیر‌گذار بر قیمت این اوراق سیاست‌های بانک مرکزی و بانک مسکن مبنی بر افزایش سقف تسهیلات مسکن است که می‌تواند موجب افزایش تقاضا در بازار این اوراق شود و زمینه‌های افزایش قیمت این اوراق را فراهم سازد. وی ادامه داد: دومین عامل تاثیر‌گذار در تعیین قیمت این اوراق بحث رونق و رکود در بخش مسکن است که در زمان فعلی در یک حالت بینابین قرار دارد که اگر با رونق زیادی مواجه شود، می‌تواند موجب تحریک تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت تسه‌ها شود.

توکلی در پاسخ به این سوال که آیا کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند قیمت این اوراق را کاهش دهد، گفت: در اینجا دو موضوع مطرح است؛ یکی نرخ سود تسهیلات و دیگری در دسترس بودن تسهیلات. وی ادامه داد: در حالی که بانک‌ها با کمبود منابع مواجه هستند، اخذ تسهیلات از آنها با دشواری‌های زیادی همراه است، در صورتی که هر فرد متقاضی وام مسکن با خرید اوراق تسهیلات در فرا بورس می‌تواند به سرعت وام مسکن را دریافت کند.

رئیس اداره ابزارهای نوین‌ مالی در رابطه با انتظار افت قیمت این اوراق در کنار کاهش نرخ سود سپرده‌ها ابراز کرد: اگر نرخ سود بانکی کاهش قابل‌توجهی را تجربه کند به‌طور حتم می‌تواند بر قیمت تسهیلات مسکن تاثیر بگذارد اما اگر کاهش چشمگیری نباشد، هنوز هم نرخ سود موثر این اوراق برای متقاضیان وام جذاب خواهد بود.

توکلی در رابطه با نرخ سود موثر تسه‌ها اظهار کرد: نرخ تسهیلات این وام ۱۶ در‌صد است که با احتساب مبلغی که صرف تهیه این وام می‌شود، نرخ سود موثر این اوراق بین ۲۰ تا ۲۱ درصد محاسبه می‌شود، بنابراین هنوز هم نرخ سود موثر تسه‌ها در مقابل نرخ دیگرتسهیلات که بیش از ۲۸ درصد است، به‌صرفه به حساب می‌آید.

توکلی سپس به بررسی نرخ بهره موثر این اوراق در قیمت‌های مختلف پرداخت که در جدول همراه آورده شده است.

در کنار افت و خیز قیمتی این اوراق از ابتدای سال تا‌کنون بررسی فراز و فرودهای بازار این اوراق در سال گذشته خالی از لطف نیست. بر‌اساس گزارش‌های پیشین «دنیای اقتصاد»، اولین افزایش قیمت این اوراق بار اول در دی‌ماه سال ۹۲ و بعد از مصوبه افزایش سقف وام مسکن در شورای پول و اعتبار اتفاق افتاد به‌طوری که قیمت این اوراق ازمیانگین ۳۸ هزار تومان به ۴۵ هزار تومان رسید و با افزایش ۱۵ درصدی همراه شد. با ادامه افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بهمن‌ماه، محدودیت سقف خرید در نمادهای اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن اعمال شد و محدودیت سقف خرید به میزان حداکثر ۹۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی و در کلیه نمادهای اوراق تسهیلات مسکن اجرایی شد تا جلوی افزایش قیمت این اوراق گرفته شود که این تصمیم تا حدودی توانست از افزایش قیمت این اوراق جلوگیری کند.

پس از آن اما در اردیبهشت‌ماه سال گذشته قیمت این اوراق به حدود تقریبی ۹۳ هزار تومان رسید و با صف‌های خرید سنگین مواجه شد. وجود شائبه‌های سفته‌بازی در تسه‌ها و تصویب قانونی که بر اساس آن خریداران این اوراق دوماه پس از خرید می‌توانستند نسبت به فروش این ورقه‌ها اقدام کنند، از دیگر اتفاقات سال گذشته برای اوراق مذکور محسوب می‌شوند. در تشریح دلایل افزایش قیمت این اوراق برخی کارشناسان وجود تقاضای واقعی و عده‌ای دیگر وجود سفته‌بازی را عنوان می‌کردند، هر‌چند برخی کارشناسان افزایش مقدار وام مسکن، استفاده انبوه سازان و افزایش سپرده‌های بانک‌ها را نیز از دلایل افزایش قیمت تسه‌ها می‌دانستند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اوایل تابستان قیمت این اوراق دوباره افزایش یافت که در این زمان بیشتر کارشناسان دلیل افزایش تقاضا برای وام مسکن درفصل تابستان را عامل این افزایش عنوان کردند. بر این اساس قیمت تسه‌ها در شهریور‌ماه سال ۹۳ به بیشترین قیمت خود از زمان انتشار یعنی ۱۰۴ هزار تومان رسید. درحالی که هنوز برخی از کارشناسان دلایل افزایش قیمت این اوراق را سفته‌بازی می‌دانستند، فرابورس ایران با انتشار گزارشی به محاسبه میزان سفته‌بازی در این اوراق پرداخت و سفته‌بازی در این اوراق را حدود سه درصد اعلام کرد.

از اواخر شهریور‌ماه سال گذشته اما قیمت تسه‌ها تغییر جهت داد و وارد مدار نزولی شد هر‌چند در این بین با نوساناتی همراه بود. این روند نزولی نیز به‌زعم کارشناسان تاکیدی بر وجود تقاضای واقعی بر این اوراق بود، چرا که با شروع فصل پاییز تقاضا برای وام مسکن کاهش یافته و بالطبع این کاهش تقاضا موجب کاهش قیمت تسه‌ها شد.

پس از سوم آذر پارسال این روند شدت بیشتری به خود گرفت؛ به‌طوری که در آذر ماه و بعد از مشخص شدن نتیجه مذاکرات هسته‌ای روند قیمتی این اوراق تغییر کرد و موجب فروکش کردن هیجانات موجود در این بازار شد تا جایی که افت شدید تقاضا در این اوراق سبب شد تا قیمت تسه‌ها تا محدوده‌ ۸۰ هزار تومان کاهش یابد. این در حالی است که این افت موجب کاهش ۲ میلیون تومانی هزینه متقاضیان واقعی خرید مسکن شد و به اعتقاد کارشناسان به سفته‌بازی در این اوراق پایان داد. به هر ترتیب کارشناسان معتقدند که قیمت این اوراق در بازار فرابورس به‌طور واقعی تعیین می‌شود هر چند ممکن است در این بین اتفاقاتی موجب ایجاد نوسان نیز بشود.

«تسه»‌ها در انتظار رونق بخش مسکن