سعید سعادتیان کارشناس بازار سرمایه شرکت توسعه و عمران شاهد، یکی از پنج زیرمجموعه اصلی شرکت سرمایه‌گذاری شاهد، در سال ۱۳۷۵ تاسیس شد و در سال ۱۳۸۹ به فرابورس پیوست. آخرین سرمایه ثبت شده این شرکت برابر با ۶۰۰ میلیارد ریال است که از بدو ورود به بازار سرمایه تاکنون دستخوش تغییر نشده است. آخرین اقدام به افزایش سرمایه این شرکت در سال گذشته بود که بنا به عدم تایید مدارک ارائه شده توسط سازمان بورس اوراق بهادار، با تاکید هیات مدیره این شرکت، مجددا این روند در سال جاری از سرگرفته شده و هیات مدیره، شرکت را ملزم به افزایش سرمایه ۱۲۰ درصدی از محل سود انباشته و آورده نقدی سهام‌داران کرده است. این شرکت یک هلدینگ تخصصی است که هدف از شکل‌گیری آن، سرمایه‌گذاری و اداره املاک و مستغلات شرکت‌های وابسته به شاهد و استفاده بهینه از ظرفیت‌های موجود در املاک ساختمانی و کشاورزی گروه شاهد است. این شرکت با دارا بودن بیش از ۴میلیون متر‌مربع زمین، یکی از بزرگترین شرکت‌های فعال در حوزه انبوه‌سازی است. این شرکت تقریبا مسوولیت کلیه امور ساختمانی و فرآوری املاک گروه سرمایه‌گذاری شاهد را بر عهده دارد.

به منظور ارزش‌گذاری نماد ثعمرا در هر سهم باید با توجه به اینکه این شرکت خود هلدینگی از شرکت‌های تابعه و مجموعه‌ای از طرح‌های دردست اجرا و روبه‌اتمام است، از روش خالص ارزش دارایی‌ها استفاده کرد. براین اساس، جدول شماره یک، ارزش روز و بهای تمام شده پروژه‌های دردست اجرای شرکت را حسب آخرین صورت مالی ارائه شده‌ شرکت به کدال، نشان می‌دهد.

درخصوص ارقام جدول شماره یک باید به چند نکته توجه داشت:

۱- فهرست مهم‌ترین پروژه‌ها و درآمد فروش و بهای تمام شده هر پروژه در جدول شماره یک از گزارش پیش‌بینی درآمد هرسهم سال مالی منتهی به ۲۹/۱۲/۹۳ بر اساس عملکرد واقعی ۹ماهه سال مالی جاری شرکت استخراج شده است. هرچند توجه به پروژه‌ عمران بهداشت چمستان نشان می‌دهد نهایت احتیاط در برآورد بهای تخمینی این زمین در شمال کشور لحاظ شده است، با این حال، به منظور احتیاط در این تحلیل نیز همین رقم فروش لحاظ خواهد شد. همچنین با توجه به انعکاس ارزش افزوده پروژه‌های فروخته شده در نیمه نخست سال ۹۳ و شناسایی سود مربوطه در بخش حقوق صاحبان سهام، از درج نام آنها در جدول صرف‌نظر شده است.

۲- به منظور رعایت جانب احتیاط در این جدول از پروژه‌های تجاری، مسکونی، صنعتی و اداری با مساحت کمتر از ۵ هزار متر مربع چشم‌پوشی شده است و نیز پروژه‌های تکمیل شده‌ای که در صورت فوق‌الذکر همچنان آمده ‌است با توجه به ملحوظ شدن ارزش‌شان در حقوق صاحبان سهام حذف شده است.

۳- برآورد انجام شده تنها مربوط به املاک شرکت اصلی است؛ بنابراین برای املاک شرکت‌های فرعی شامل پاداد اهواز،شرکت آسمان‌آفرین،عمران و توسعه آتیه شاهدان خراسان، عمران بهداشت چمستان، عمران و توسعه آب و خاک کوثر و شرکت کشت و صنعت شاهدان سبز به منظور رعایت احتیاط، هیچ‌گونه افزایش ارزشی لحاظ نشده است؛ با این وجود، ارزش‌گذاری شرکت‌های زیرمجموعه تاثیر قابل‌توجهی در برآورد وضعیت شرکت اصلی نخواهد داشت.

۴- با توجه به نزدیک بودن زمان بهره‌برداری از پروژه‌های مزبور، تنزیل ارزش افزوده پروژه‌های شرکت در زمان حال صورت نگرفته است.

با توجه به موارد مطرح شده، محاسبه ارزش خالص دارایی‌های هر سهم عمران و توسعه شاهد در جدول شماره ۲ ارائه شده است.

حال در جدول شماره دو به محاسبه خالص ارزش دارایی‌های شرکت توجه کنید. رقم حقوق صاحبان سهام شرکت، از صورت‌های مالی حسابرسی نشده ۹ ‌ماهه منتهی به ۳۰/۹/۹۳ استخراج شده است. همان‌طور که مشاهده می‌شود در تاریخ ۵/۱۱/۹۳ شرکت عمران و توسعه شاهد در ۵۱ درصد از ارزش ذاتی خالص دارایی‌هایش در حال معامله است. به این‌ترتیب مقایسه خالص ارزش دارایی‌های محاسبه شده برای شرکت با قیمت هر سهم نشان می‌دهد که سهام «ثعمرا» از لحاظ بنیادی در مقایسه با سایر هم‌گروهی‌ها از ارزندگی کافی برخوردار است. از طرف دیگر، سابقه درآمد و تقسیم سود شرکت در سال‌های اخیر، سابقه روشنی است و نشانگر وضعیت مناسب آتیه شرکت خواهد بود. جدول شماره ۳ نشان‌دهنده سابقه درآمد و تقسیم سود شرکت از بدو ورود به فرابورس است. به این ترتیب، نسبت قیمت بر درآمد زیر ۵ واحدی این شرکت، تفاوت چندانی از میانگین صنعت انبوه‌سازی در بازار سرمایه دارا نیست و عمران و توسعه شاهد پیش‌بینی درآمد هر سهم برای سال‌مالی منتهی به ۲۹ اسفند ۹۳ را ۴۵۱ ریال سود به ازای هر سهم اعلام کرده است که در مقایسه با سال مالی پیشین با نظر محافظه‌کارانه در نظر گرفته شده است کما اینکه این شرکت در آخرین پیش‌بینی سود سال ۹۲ خود۴۶۳ ریال سود پیش‌بینی کرده بود که در عمل ۵۵۳ ریال محقق شد. از طرفی از شرکت‌های انبوه‌ساز همچنین انتظار نمی‌رود که تا تمام نشدن سال مالی کل سود خود را پوشش دهند و این شرکت هم نشان داده که عمده سود خود را در ۳ ماه چهارم دیده است.

لحاظ کلیه شرایط بالا و اینکه این شرکت در آستانه افزایش سرمایه ۱۲۰ درصدی است که بخش قابل توجهی از آن از محل سود انباشته شرکت است، همچنین احتمال افزایش وام مسکن به منظور خروج اقتصاد کشور از رکود نویدبخش آینده مناسبی برای شرکت‌های انبوه‌سازی و به‌خصوص شرکت‌های با انباشته بالا از زمین‌های تحت فعالیت است. با این وجود کارشناسان با لحاظ نسبت‌های متفاوتی از P/E یا P/NAV قیمت‌های کارشناسی متفاوتی را پیشنهاد خواهند کرد.

تحلیل بنیادی «ثعمرا»