بررسی گروه مسکن در بورس تهران
انبوه‌سازی زیر ذره‌بین
مهرزاد منتظری بهنام بهزادفر تحلیلگران کارگزاری آگاه و آوای آگاه ارائه یک تحلیل بنیادی دقیق بر گروه مسکن تقریبا غیر‌ممکن است، چرا که شرکت‌ها بی‌ارتباط با ارزش NAV معامله می‌شوند و همه چیز در این گروه به میزان فروش، نوع فروش و کیفیت آن بستگی دارد که آن نیز درگیر احتمالات و غیر قابل تحلیل است. در این تحلیل سعی می‌شود یک تحلیل جامع از گروه با زوایای مختلفی ارائه شود.
مقایسه صنعت انبوه‌سازی با سایر صنایع
در جدول همراه صنایع مهم بورسی بر اساس داده‌های ماهانه طی حدودا ۵ سال (۵۵ ماه) بر اساس میزان بازدهی، میزان ریسک و نسبت بازدهی به ریسک رتبه‌بندی شده‌اند.
مهرزاد منتظری بهنام بهزادفر تحلیلگران کارگزاری آگاه و آوای آگاه ارائه یک تحلیل بنیادی دقیق بر گروه مسکن تقریبا غیر‌ممکن است، چرا که شرکت‌ها بی‌ارتباط با ارزش NAV معامله می‌شوند و همه چیز در این گروه به میزان فروش، نوع فروش و کیفیت آن بستگی دارد که آن نیز درگیر احتمالات و غیر قابل تحلیل است. در این تحلیل سعی می‌شود یک تحلیل جامع از گروه با زوایای مختلفی ارائه شود.
مقایسه صنعت انبوه‌سازی با سایر صنایع
در جدول همراه صنایع مهم بورسی بر اساس داده‌های ماهانه طی حدودا ۵ سال (۵۵ ماه) بر اساس میزان بازدهی، میزان ریسک و نسبت بازدهی به ریسک رتبه‌بندی شده‌اند.
همان‌گونه که در این جدول مشخص است صنعت مسکن از منظر ریسک در میانه‌های جدول جای دارد (در بین ۲۰ صنعت بزرگ این صنعت رتبه ۸ را از نظر کم‌ریسک بودن دارد). از منظر بازدهی نیز مسکنی‌ها رتبه خوبی ندارند (در بین ۲۰ صنعت بزرگ طی ۵ سال، رتبه ۱۹ از نظر بازدهی را دارد).
رتبه‌بندی کلی این صنعت از دیدگاه نسبت بازدهی به ریسک نیز رقم ۱۹ است که نسبت به بقیه صنایع رتبه پایینی است. در نگاه کلی می‌توان گفت گروه انبوه‌سازی نسبت به سایر گروه‌ها در ۵ سال گذشته ضعیف‌تر عمل کرده است.
ارتباط بین شاخص انبوه‌سازی و قیمت مسکن
قاعدتا باید یک ارتباط منطقی بین قیمت مسکن و شاخص گروه انبوه‌سازی در بورس برقرار باشد. به این دلیل که شرکت‌های این گروه به‌طور مستقیم در ساخت و ساز فعال هستند. در نمودار میانگین قیمت فصلی مسکن که با میانگین شاخص انبوه‌سازی در همان فصل بررسی شده است، عموما قیمت مسکن با شاخص گروه مسکن بی‌ارتباط است، حتی می‌توان گفت در نیمه دوم سال ۹۲ این رابطه معکوس نیز بوده است. در آن برهه قیمت مسکن در حال افت بود ولی شاخص مسکن حالت رشد را به خود گرفته بود، البته در شرایط فعلی که تمامی بازارها نظیر بورس و مسکن در رکود به سر می‌برند مقداری همگرایی در آنها دیده می‌شود.
این عدم تطابق را این‌گونه می‌توان توجیه کرد که اکثر شرکت‌های این گروه ساختمان‌های تجاری می‌سازند. طبیعی است که آن بازار به بازار خانه‌های مسکونی و میزان تقاضای مسکن زیاد مرتبط نباشد؛ در واقع تحلیل اماکن تجاری از خانه‌های مسکونی جدا است.
رفتار فصلی در گروه انبوه‌سازی
در صنعت مسکن یک نکته بسیار مهم وجود دارد که آن را متمایز از بقیه می‌کند. این صنعت همیشه فصل بازدهی مشخصی دارد و این مورد می‌تواند یک امتیاز بزرگ برای سرمایه‌گذاران باشد؛ همان‌گونه که در جدول مشخص است شاخص گروه مسکن در ۵ سال گذشته - به جز یک مورد - در فصل پاییز بازدهی مناسبی داشته است. البته الگوی رفتاری پاییزی گروه مسکن از سال ۱۳۹۱ شکل جدی به خود گرفته است.
برای این پدیده دلایل مختلفی را می‌توان در هر صنعت به‌صورت موردی بر‌شمرد، اما یک قانون کلی برای اکثر صنایع وجود دارد که آن هم افزایش بازدهی در فصل مجامع است. اکثر قریب به اتفاق شرکت‌های مسکنی سال مالی ۳۱ شهریور را دارا هستند و در اواخر فصل پاییز و زمستان وارد مجمع می‌شوند. همین موضوع به تنهایی موجب شده است که در این فصل بازدهی‌های بالایی را نصیب سهامداران خود کنند.
البته این نکته را در نظر داشته باشیم که امسال (تا به حال) درصد تقسیم سود کل (درصد DPS) بازار حدودا ۸۰ درصد بوده است که در گروه انبوه‌سازی حدودا ۷۰ درصد تقسیمی داشته‌ایم، این رقم ۱۰ درصد کمتر از بازار است (البته اکثر شرکت‌های مسکنی وارد مرحله تقسیم سود نشده‌اند). اختلاف تقسیم سود بازار و صنعت انبوه‌سازی در سال گذشته حدودا ۲۰ درصد بوده است. در مجموع می‌توان این‌گونه نتیجه‌گیری کرد که این گروه تقسیم سود کمتری نسبت به مجموع بازار دارند.
علاوه بر این گروه انبوه‌سازی عمدتا سود تقسیمی را نیز با تاخیر نیز پرداخت می‌کنند. در نتیجه هر چه به زمان مجامع مسکنی‌ها نزدیک تر می‌شویم مقداری از هیجان خرید این شرکت‌ها کم می‌شود.
میزان بازدهی گروه انبوه‌سازی در زمان رشد
در جدول بازدهی سال‌های مختلف گروه مسکن اعم از شرکت‌های بورسی و فرابورسی نکته‌ای که مشخص است اینکه گروه مزبور به‌طور متوسط میانگینی بالاتر از شاخص در بازه‌های رشد خود داشته است. در بقیه سال بازدهی این شرکت با فراز و نشیب‌های زیادی همراه بوده، ولی معمولا در فصل پاییز رشد این صنعت از شاخص بیشتر است. مدت زمان تقریبی رشد مسکن را نمی‌توان به درستی حدس زد، ولی میزان رشد این صنعت بستگی مستقیمی به بازدهی شاخص نیز دارد. در سال گذشته این رشد زمانی متوقف شد که شاخص بورس نیز شروع به ریزش کرد، فعلا تا زمانی روند شاخص مثبت باشد یا ثابت بماند مسکنی‌ها مناسب برای رشد هستند (به‌روز‌رسانی این جدول مربوط به اواخر هفته اول آذر است.)
بررسی P/E گروه مسکن
همان‌گونه که در نمودار همراه مشاهده می‌کنید گروه مسکن در اکثر موارد P/E
پایین تری نسبت به کل بازار داشته است. نکته قابل تامل اینکه سال گذشته برای اولین بار این گروه در زمان اوج رشد خود حدودا ۱/۵ واحد P/E بالاتر از بازار را تجربه کرده است که در حال حاضر این اختلاف بیشتر از ۲ واحد است، اگر همین موضوع را سقف رشد امسال این گروه بدانیم باید گفت که در حال حاضر تقریبا به این رقم رسیده ایم و از نظر P/E حداقل می‌توان گفت که این گروه در شرایط فعلی جای بیشتری برای رشد ندارد.
ارسال نظر