با اعمال محدودیت در خرید اوراق تسهیلات مسکن
موج‌سواری نوسان‌گیران پایان می‌یابد؟
زهرا رحیمی: افزایش بی‌سابقه قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس در هفته‌های اخیر موجی از نگرانی را در بین افراد متقاضی دریافت وام مسکن فراهم کرد؛ به‌طوری‌که اوراق مزبور در روزهای گذشته به بالاترین قیمت از ابتدای راه‌اندازی این اوراق یعنی ۹۳ هزار تومان رسید و روزانه با صف‌های خرید سنگین و افزایش پنج‌درصدی قیمت مواجه شد. طی دو هفته گذشته قیمت اوراق حق‌تقدم وام مسکن به میزان ۲۰ هزار تومان و از اسفند ماه سال قبل تا به امروز نیز ۳۰ هزار تومان افزایش یافته است. بررسی دنیای اقتصاد نشان می‌دهد این اوراق طی شش ماه گذشته به‌طور متوسط ۱۲۱درصد رشد نرخ را تجربه کرده است.
به این ترتیب با افزایش شدید قیمت‌ها در اوراق تسهیلات مسکن، افراد متقاضی برای دریافت وام ۴۵ میلیون تومانی مسکن باید بیش از هشت‌میلیون تومان هزینه کنند تا بتوانند از این وام استفاده کنند، در حالی که در سال قبل افراد با هزینه کردن ۶ میلیون تومان می‌توانستند نسبت به خریداری این برگه‌ها اقدام کنند.
در حال حاضر خرید و فروش اوراق حق تقدم وام مسکن به محلی برای هدایت بخشی از نقدینگی بدل شده است و خریداران یا در اصل نوسان‌گیران که در انتظار چنین رشدی بودند و در گذشته اقدام به خرید این اوراق کرده بودند نیز دیگر تمایلی به فروش آن نداشتند و به این ترتیب این موضوع موجب شد تا حجم تقاضا برای این اوراق افزایش یابد و بدین ترتیب افراد متقاضی وام و همان خریداران اصلی این اوراق با رشد قیمتی حباب گونه مواجه شوند و در نهایت از ارزش وام دریافتی آنها کاسته شود. به همین جهت فرابورس روز گذشته طی اطلاعیه‌ای اعلام کرد در پی افزایش ناگهانی قیمت خرید اوراق حق تقدم وام مسکن، برای فروش این اوراق سقف عرضه در نظر گرفته است.
در اطلاعیه فرابورس آمده است: «در راستای کمک به خانه‌دار شدن هموطنان محدودیت سقف خرید به میزان حداکثر ۹۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی و در کلیه نمادهای اوراق تسهیلات مسکن اعمال می‌شود. طی محدودیت‌های اعمالی مدیر بازار فرابورس در هر جلسه معاملاتی و در کلیه نمادهای اوراق تسهیلات مسکن، هر کد معاملاتی تنها تا سقف ۹۰ ورقه تسهیلات مسکن مجاز به ورود سفارش خرید و انجام معامله خواهد بود. بر این اساس، متقاضیان باید محدودیت مذکور را در خصوص ورود سفارشات خرید و معاملات انجام شده رعایت کنند. این در حالی است که تخطی از پیام ناظر بازار و ورود سفارش یا خرید بیش از سقف مجاز منجر به ابطال کلیه معاملات صورت گرفته و حذف سفارش‌های ورود یافته شده و موضوع به مرجع رسیدگی به تخلفات ارجاع می‌شود. در عین حال متقاضیان خرید بیش از سقف مذکور صرفا پس از تایید بانک مسکن می‌توانند اقدام به ورود سفارش کنند.» به گزارش دنیای اقتصاد، با اعمال محدودیت در خرید این اوراق از روز گذشته، قیمت این اوراق در فرابورس کاهش پیدا کرد و از ۹۳ هزار تومان به حدود ۸۸ هزار تومان رسید.
قیمت این اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود ۱۲۰ هزار تومان بوده است که اولین اوراق مسکن وارد شده در فرابورس در مهرماه ۸۹ و در محدوده ۸۰ هزار تومان قیمت خورد و بالاترین قیمت آن نیز در نرخ ۱۰۰ هزار تومان برای هر برگه در تابستان ۹۰ به ثبت رسیده است. در حال حاضر قیمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضای بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق کاهش یابد، قیمت آن رشد خواهد کرد و برعکس.
مهدی گودرزی، عضو هیات مدیره شرکت سرمایه‌گذاری آوای آگاه با اشاره به افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن گفت: با توجه به وضعیت بازار واقعی مسکن در کشور طی یک سال گذشته و توقف روند افزایش قیمت قاعدتا اگر قرار بود قیمت این اوراق رابطه مستقیمی با تقاضای واقعی برای خرید مسکن داشته باشد باید روند قیمتی این اوراق نیز تابعی از وضعیت بازار مسکن باشد؛ حال آنکه چنین نیست. علت این موضوع را می‌توان در تغییر ماهیت این اوراق جست‌وجو کرد؛ زیرا اساسا این اوراق نوعی ورقه بهادار قابل معامله در بورس تلقی شده و جنبه سرمایه‌گذاری و کسب بازده از آن در بازه‌های زمانی خاص جایگزین ماهیت واقعی اوراق شده است و به نظر می‌رسد علت افزایش آن در روزهای اخیر را باید از این منظر بررسی کرد. وی ادامه داد: باید توجه داشت آنچه تعیین‌کننده نهایی قیمت این اوراق است سطح تقاضای عمومی برای آنها است؛ چه واقعی و چه سفته‌بازی، بنابراین در صورتی که ساختار این اوراق به همین وضعیت باقی بماند بازهم شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود.
وی در پاسخ به این سوال که آیا سفته‌بازی از بخش مسکن به بخش اوراق تسهیلات منتقل شده یا خیر؟ گفت: معتقد نیستم سفته‌بازی از بخش مسکن به اوراق منتقل شده است چون اساسا ابعاد این بازارها با یکدیگر متفاوت هستند اما این موضوع که روی این اوراق سفته‌بازی انجام می‌شود موضوع درستی است.
گودرزی ادامه داد: روح و نیاز اصلی ایجاد و طراحی این اوراق نظام مند نمودن وضعیت معاملات امتیاز استفاده از وام بانک مسکن بوده است، حالا اگر در این بازار هم مجددا با روش خاص خودش سفته‌بازی صورت می‌گیرد بحث دیگری است.
وی ادامه داد: البته ایجاد یک ساختار برای مدیریت این اوراق کار بسیار شایسته ای بوده، اما حال با گذشت چند سال از ورود این اوراق به نظر می‌رسد باید بازبینی طراحی این اوراق با هدف کاهش امکان سفته‌بازی در دستور کار متخصصان فرابورس، بانک مسکن و فعالان بازار سرمایه قرار بگیرد؛ چون براساس اصل رجحان محتوا بر شکل، محتوای اصلی ایجاد این اوراق طراحی ابزاری نوین برای سفته‌بازی نبوده است. حال آنکه با رصد نحوه معاملات این اوراق و نوسانات قیمتی آن رویکرد سفته‌بازی به ذهن متبادر می‌شود و اساسا نقض غرض اتفاق افتاده است.
عضو هیات مدیره آوای آگاه با اشاره به موضوع مهم دیگر که نحوه برخورد بانک مسکن با این اوراق است، گفت: همانطور که می‌دانیم بانک مسکن به سپرده‌گذاران خود علاوه‌بر سود سپرده اوراق تسهیلات هم می‌دهد و مجموع سود سپرده و قیمت اوراق تشکیل‌دهنده سود نهایی سپرده‌گذاران خواهد بود.
بنابراین به نظر می رسد نوسانات اخیر این اوراق با اتفاقات اخیر در محدودیت‌های اعمال شده نسبت به سود نظام بانکی کشور و موضوع مهم خروج سپرده‌های بانکی مرتبط است.
وی ادامه داد: تا قبل از این نوسانات نرخ سود سپرده در محدوده ۲۰ درصد و متناسب با نرخ سود میانگین سیستم بانکی بوده است، در حالی که با افزایش قیمت این اوراق در واقع نرخ سود سپرده اعطایی بانک مسکن به سپرده‌گذاران افزایش یافته است و با نگاهی دقیق شاید بخشی از منابع مالی پرداخت این سود مازاد را به جای بانک مصرف‌کنندگان نهایی و سفته بازان تامین می‌کنند.
نکته قابل توجه اینکه با نوسانات اخیر و افزایش قیمت این اوراق، عملا سه گروه منتفع و یک گروه متضرر شده‌اند: گروه‌های منتفع عبارت است از بانک مسکن، سپرده‌گذاران بانک مسکن و سفته‌بازان اوراق در بورس و گروه متضرر نیازمندان واقعی خرید اوراق برای تامین مسکن.
تاکنون اشکال اساسی که وجود داشت این بود که هر فرد (هر کد معاملاتی) می‌توانست روی این اوراق به تعداد نا محدود معامله انجام دهد در حالی که وجود این اختیار ضرورتی نداشت و با کارکرد اصلی این اوراق مغایر بود، آیا نیازمندان واقعی اوراق تسهیلات مسکن در یک سال بیش از یک یا دو بار به خرید این اوراق نیاز دارند؟ با این حال به نظر می‌رسد اتخاذ سیاست سقف خرید برای این اوراق سیاستی کاملا درست بوده که می‌تواند بر بازار اثر بگذارد.
این کارشناس بازار سرمایه اذعان کرد: با توجه به اینکه این اوراق از زمان خرید تا ۲ سال امکان استفاده دارند، بنابراین کلید اصلی مدیریت قیمت این اوراق، همین سازوکار است که با ایجاد محدودیت در تعداد معاملات این اوراق برای هر کد بورسی طی سال، خرید این اوراق را تنها برای مصرف‌کننده امکان‌پذیر کند. در این صورت تا حدود زیادی قیمت این اوراق تحت تاثیر میزان عرضه و تقاضای واقعی و سایر فاکتورهای منطقی بازار مسکن خواهد بود و بازار سرمایه تنها نقش تسهیل‌کننده امور را به عهده خواهد داشت و از ایجاد نوسانات مخرب جلوگیری خواهد شد.
گودرزی در بخش دیگری از سخنان خود با بیان اینکه وام ۴۵ میلیون تومانی مسکن نمی‌تواند محرک بخش تقاضای مسکن شود، گفت: با توجه به اتخاذ سیاست ضد تورمی دولت و اهمیت بخش مسکن در تحقق این سیاست‌ها به نظر نمی‌رسد این وام‌ها محرک قابل توجهی برای افزایش تقاضای گسترده در بخش مسکن باشند؛ هرچند به طور طبیعی افزایش دو برابری میزان وام اعطایی می‌تواند تا حدودی خرید واحدهای ارزان‌قیمت را تسهیل کند.
وی به روش‌های تامین مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: در ایران و در سال‌های گذشته اساسا نظام تامین مالی بانک محور بوده و فعلا تامین مالی محدود به اعطای وام‌های بانکی به مصرف‌کنندگان یا به سازندگان واحدهای مسکونی است که همچنان اشکالاتی نظیر سقف وام و مدت بازپرداخت محدود، عدم تناسب حجم وام با نیاز تامین مالی برای خرید مسکن و عدم تناسب ارزش وثیقه با وام بانکی وجود دارد. وی گفت: تحریک تقاضای مسکن بیش از آنکه تحت تاثیر روش‌های تامین مالی صورت پذیرد متاثر از فاکتورها و عوامل دیگری است و از آنجا که روش‌های تامین مالی جدید در حوزه مسکن هم برای اینکه بتوانند جای خود را در نظام تامین مالی مسکن باز کنند نیازمند مطالعه کافی، زمان و حمایت همه‌جانبه خواهند بود بنابراین به نظر نمی‌رسد در سال جاری مواجه با اتفاق تاثیر گذاری در ابزارهای جدید تامین مالی باشیم که منجر به تحریک تقاضا شود.
عضو هیات مدیره آوای آگاه به ظرفیت‌های بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسکن اشاره کرد و گفت: در ایران پس از تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال ۱۳۸۴ و به دنبال آن قانون توسعه ابزارها و نهاهای مالی جدید در سال ۱۳۸۹ ظرفیت و زیر ساخت قانونی برای تغییر نظام تامین مالی از ساختار بانک محور کنونی به ساختار تامین مالی با الگوهای متنوع در بازار سرمایه وجود دارد، اما قبل از هر اقدامی، فرهنگ سازی و عزم جدی تصمیم‌گیران حوزه اقتصاد برای این تغییر رویکرد با حفظ همکاری سیستم بانکی کشور لازم و ضروری است و این موضوع مهم‌ترین چالش پیش‌رو خواهد بود.
وی ادامه داد: اساسا هر روش نوینی برای ورود و اجرا در ابتدا با مشکلاتی مواجه می‌شود که اگر متولیان امر خود را برای رفع مسائل احتمالی و اصلاحات لازم آماده نکرده باشند و خود را مکلف به برداشتن موانع ندانند با بروز اولین و ساده ترین مسائل، موضوع از دستور کار خارج می‌گردد. وی به عنوان نمونه از این ابزارها به صندوق زمین و ساختمان اشاره کرد و گفت: طراحی اولیه این صندوق اساسا قابلیت اجرا نداشت و به همین دلیل با فقدان عزم جدی برای اجرا، سال‌ها است عملا اجرایی نشده است؛ البته اخیرا تغییراتی در دستورالعمل اجرایی این نوع صندوق ایجاد شده که امید است در سال جاری شاهد اولین تامین مالی در حوزه ساختمان با این روش باشیم.
گودرزی اوراق مشارکت رهنی را از دیگر ابزارهای تامین مالی دانست و گفت: این اوراق نیز می‌تواند علاوه‌بر کمک به تامین مالی در حوزه مسکن منجر به پیوند بازار سرمایه و نظام بانکی کشور شود. گودرزی ادامه داد: در این روش بانک‌ها و موسسات اعتباری بسته‌ای از وام اعطایی خود را به یک نهاد مالی که تنها با هدف انتشار اوراق بهادار به پشتوانه همان وام که خریداری خواهند کرد ایجاد شده، تسهیلات مزبور را خریداری کرده (تنزیل می‌کنند) و سپس برای تامین مالی خود، اوراق بهادار منتشر می‌کنند، بنابراین بانک یا موسسات اعتباری وام مزبور را از ترازنامه خود خارج کرده و وجه معادل ارزش فعلی اقساط آتی بسته وام را دریافت کرده و مجدد می‌توانند به متقاضیان خرید واحدهای مسکونی، وام پرداخت کنند. وی یاد آور شد: البته انتشار این اوراق نیازمند هماهنگی سازمان بورس و بانک مرکزی خواهد بود.
ارسال نظر