دلایل میدان‌داری صنعت ساختمان در بورس

گروه بورس- محبوبه مغانی: گروه ساختمانی به عنوان یکی از گروه‌های مورد توجه در معاملات چند روز گذشته شاهد اقبال گسترده سهامداران بوده است. به نظر می‌رسد همانطور که فعالان بازار سرمایه پیش‌بینی می‌کردند با روی کار آمدن دولت تدبیر و امید و اعتقاد آن به سازندگی، سهام شرکت‌های ساختمانی روزهای سرد خود را پشت سر گذاشته و اکنون دوباره مورد اقبال و توجه بازار قرار گرفته است؛ اگر چه در این فضا بازار با انتشار بودجه های این شرکت‌ها برای سال مالی منتهی به شهریورماه ۹۳ نیز مواجه شده است. اما در میان این توجه و اقبال، این ابهام برای بازار باقی مانده است که رابطه سود‌آوری شرکت‌های ساختمانی با میزان حجم فروش واحدهای آماده شده از سوی این شرکت ها در دوران تورم چیست؟ و رشد نرخ مسکن بر حاشیه سود شرکت‌های ساختمانی چگونه تاثیرگذار است؟ این در حالی است که ثبات این روزهای نرخ ارز نیز از دیدگاه کارشناسان می‌تواند یکی از مولفه‌های دیگر موثر بر پیشتازی گروه ساختمان باشد.

بر این اساس تلاش شد تا طی گفت‌وگو با کارشناسان فعال در این امر به طور کلی به وضعیت سهام ساختمانی بورس تهران و چشم‌انداز مسکن پرداخته شود.

رابطه ثبات نرخ ارز با اقتصاد مسکن

یک کارشناس بازار سرمایه در گفت و گو با خبرنگار دنیای اقتصاد، به رابطه ثبات نرخ ارز با اقتصاد مسکن پرداخت و اظهار کرد: اگر بازار ارز دارای ثبات نسبی طی مدت معناداری باشد آنگاه جریان نقدینگی به سمت بخش تولید و عمران و مسکن هدایت شده و موجب افزایش رونق و تقاضای سرمایه‌ای مسکن می‌شود؛ البته به نظر می‌رسد در کوتاه مدت سودآوری بیشتر باشد اما در بلند‌مدت قیمت مسکن، خود را با بهای تمام‌شده متناسب کرده و موجب کاهش سودآوری می‌شود. از طرف دیگر ثبات نرخ ارز موجب ثبات در بهای تمام شده ساخت و در نتیجه افزایش سودآوری در کوتاه مدت می‌شود.

مهدی شهریاری در مورد میزان فروش شرکت‌های ساختمانی در دوران تورم، تقاضای مسکن را به صورت سرمایه‌ای و تقاضای مصرفی تعریف کرد و گفت: با افزایش تورم قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد و در نتیجه تقاضای مصرفی نیز از کاهش برخوردار می‌شود اما افزایش تورم موجب افزایش تقاضای سرمایه‌ای شده و سرمایه به سمت بخش مسکن هدایت می‌شود؛ البته باید توجه داشت با تداوم در افزایش نرخ تورم پدیده رکود تورمی حادث شده و موجب رکود در ساخت و ساز و در نتیجه کاهش سودآوری شرکت‌های ساختمانی می‌شود.

مهدی شهریاری پیشنهاد داد: به نظر می‌رسد شرکت‌های ساختمانی جهت ایجاد سودآوری با دوام و با ثبات، باید فروش در مقیاس را با افزایش حجم تولید و ثابت نگه داشتن قیمت خرید دنبال کنند.

وی در مورد رابطه شرکت‌های ساختمانی با نرخ بهره بانک‌ها گفت: در حقیقت با توجه به ماهیت صنعت ساختمان و همچنین طولانی بودن چرخه تولید محصول در این صنعت (حدود ۳ سال) پاشنه آشیل این صنعت تامین نقدینگی و چرخش آن (liquidity) باشد.

وی با اشاره به محدودیت روش‌های تامین مالی در صنعت ساختمان در کشور ما، به روش‌های سنتی شامل تسهیلات بانکی، اوراق مشارکت و اخیرا صکوک اجاره اشاره کرد.

وی ادامه داد: درحال حاضر بخش گسترده‌ای از تامین مالی پروژه‌ها از طریق تسهیلات بانکی و پیش فروش انجام می‌شود بنابراین با افزایش نرخ سود تسهیلات، هزینه مالی پروژه افزایش و موجب کاهش حجم تولید و کاهش سودآوری می‌شود.

این کارشناس بازار سرمایه تصریح کرد: جهت کاهش ریسک هزینه مالی باید روش‌های تامین مالی بازار محور از جمله انواع صکوک، سهام پروژه، پیش فروش، صندوق زمین و ساختمان و... افزایش و حمایت شود.

وی در مورد میزان فروش واحدهای ساختمانی آماده فروش از سوی شرکت‌های ساختمانی در دوران رونق بازار مسکن یاد آور شد: با توجه به تجارب گذشته شرکت‌های ساختمانی موفق، معمولا خود را به عنوان یک بنگاه اقتصادی در نظر می‌گیرند و مهمترین عامل را مدیریت نقدینگی می‌دانند؛ اما متاسفانه بسیاری از شرکت‌های ساختمانی برای فروش پروژه‌ها در قیمت‌های بالاتر اقدام به انباشت دارایی خود می‌کنند اما این امر موجب از دست رفتن فرصت‌ها و بالا رفتن هزینه نگهداری پول می‌شود.

شهریاری در ارزیابی خود از آینده صنعت ساختمان با توجه به کاهش میزان تورم و ثبات شرایط، شرط مهم را نقدینگی دانست و ابراز کرد: حجم نقدینگی کشور با احتساب ضریب چرخش پول بسیار بالا است؛ اما اگر چنین حجم نقدینگی با کنترل بازارهای سوداگری همچون ارز و طلا به سمت تولید و ساخت و ساز و عمران سرازیر شود موجب رونق تولید و ساخت و ساز و در نتیجه بهبود اشتغال می‌شود.

وی با بیان این مطلب که شاید مهم‌ترین سوال سرمایه‌گذاران این روزها این است که چرا با وجود افزایش بهای ساختمان سودآوری شرکت‌های ساختمانی به آن میزان افزایش نداشته است، گفت: موج تورم ابتدا در بهای تمام شده ساخت و ساز وارد آمده و با یک تاخیر ۶ ماهه خود را در بهای ساختمان نشان می‌دهد بر همین اساس شیب افزایش برخی از اقلام بهای تمام شده بیشتر از افزایش قیمت ساختمان بوده است.

استانداردهای حسابرسی ساختمانی چه می‌گویند؟

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: از سوی دیگر بسیاری از واحدهای ساخته شده کنونی در سال‌های گذشته و با قیمت‌های همان سال‌ها پیش فروش شده اند و اکنون شرکت‌های ساختمانی متعهد هستند که با نرخ‌های جدید بهای تمام شده تعهدات سال‌های گذشته خود را به اجرا درآورند.

وی با اشاره به استاندارد ۲۹ حسابداری یاد آور شد: در حسابداری شرکت‌های ساختمانی شناسایی سود بر اساس استاندارد ۲۹ یعنی بر اساس پیشرفت فیزیکی صورت می‌گیرد؛ در نتیجه ملاک شناسایی سود تحقق فروش نیست بلکه تحقق فروش در پیشرفت فیزیکی پروژه است.

وی همچنین با اشاره به ماهیت صنعت ساختمان، بر سود محور بودن شرکت‌های حاضر در این صنعت در بورس تاکید و اضافه کرد: با توجه به ثبات نسبی سودآوری در این صنعت در کشور ما شرکت‌های ساختمانی همواره سود سال جدید خود را با یک تعدیل مناسب ۲۰ تا ۳۰ درصدی نسبت به سال گذشته اعلام و محقق می‌کنند براین اساس سرمایه‌گذاران معمولا به این شرکت‌ها به دید شرکت‌های بازده محور همچون شرکت‌های پالایشگاهی، معدنی، پتروشیمی و ... نگاه نمی‌کنند.

وی ادامه داد: همچنین با توجه به عدم محدودیت‌های قانونی در کشور، سرمایه‌گذاری در بازار اولیه مسکن بسیار بیشتر از سرمایه‌گذاری در سهام چنین شرکت‌هایی است.

شهریاری در ارزیابی خود از چشم انداز سهام شرکت‌های ساختمانی با توجه به تغییر دولت و اعتقاد دولت جدید به سازندگی ابراز کرد: اگر تیم اقتصادی دولت توانایی کنترل و هدایت نقدینگی به سمت ساخت و ساز و فعالیت‌های عمرانی را داشته باشد این امر موجب افزایش حجم ساخت و ساز و رونق در بازار مسکن خواهد شد.

عدم تقسیم سود در پروژه‌های ساختمانی

مدیرعامل شرکت عمران و توسعه شاهد در گفت‌و‌گو با خبرنگار دنیای اقتصاد در خصوص رابطه صنعت ساختمان با ثبات ارز اظهار کرد: در زمان ثبات ارز پیمانکاران با اطمینان بیشتری فعالیت می‌کنند اما این در حالی است که سرمایه‌گذاران از عدم ثبات قیمت‌ها، سود بیشتری می‌برند.

وی حجم فروش شرکت‌های ساختمانی در دوران تورم را بیشتر دانست که در این میان کاهش عرضه تشدید‌کننده موضوع است.

محمد بهرامی در برابر این سوال که با توجه به نرخ بهره بانک‌ها، رابطه شرکت‌های ساختمانی با بانک‌ها چگونه است؟ در واقع تامین مالی شرکت‌های ساختمانی عمدتا از چه محلی صورت می‌گیرد؟ گفت: با توجه به اینکه عموما بازدهی فعالیت ساخت و ساز سودی بیشتر از سود بانکی دارد و از سوی دیگر کافی است فقط بخشی از بودجه مورد نیاز برای احداث ساختمان از سوی سرمایه‌گذار تامین شود؛ مابقی آن می‌تواند از راه پیش فروش یا ایجاد تعهد تامین گردد، بنابراین دریافت وام بانکی معمولا توجیه پذیر است.

مدیرعامل شرکت عمران و توسعه شاهد، آینده صنعت ساختمان را با توجه به کاهش میزان تورم و ثبات شرایط منطقی تر و با برنامه تر توصیف کرد که بر این اساس اختلافات کارفرما و پیمانکار و همچنین اختلافات خریداران و فروشندگان کاهش می‌یابد.

وی در خصوص عدم تاثیر گذاری رشد شدید نرخ مسکن بر رشد سهام ساختمانی‌ها گفت: به علت آنکه شرکت‌های ساختمانی، برای تداوم فعالیت خود ملزم به خرید املاک جدید هستند که در شرایط تورم و رشد قیمت، سرمایه بیشتری را طلب می‌کند، بنابراین به‌رغم شناسایی سود در پروژه‌های قبلی این سود قابل توزیع نیست و باید صرف سرمایه‌گذاری آتی شود. بر این اساس به تناسب رشد قیمت مسکن نرخ سهام ساختمانی‌ها رشد نمی‌کنند.

وی در‌خصوص پایین بودن ارزش شرکت‌های ساختمانی به نسبت کل بازار ابراز کرد: وقتی صحبت از نسبت می‌شود یک سوی معامله ارزش کل بازار است که ربطی به شرکت‌های ساختمانی و خیابان‌های تهران ندارند، بلکه سایر صنایع و رشته‌ها که در بورس هستند نیز در این معامله نقش ایفا می‌کنند.

بهرامی در ارزیابی خود از چشم انداز سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس با توجه به تغییر دولت و اعتقاد دولت جدید به سازندگی اظهار کرد: سازندگی صرفا در بخش ساختمان نیست؛ بلکه رونق صنایع بزرگ، معادن و ... نیز نقش عمده‌ای در سازندگی کشور ایفا می‌کنند؛ بنابراین در صورتی که سایر بخش‌ها به خوبی فعال شوند، شاید سبب کاهش وزن سرمایه صرف شده در بخش ساختمان گردد و حتی از رونق آن بکاهد.

سودآوری بخش مسکن در زمان تورم

مدیر تحقیقات شرکت سرمایه‌گذاری مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار دنیای اقتصاد در مورد وضعیت ساخت و ساز و فروش شرکت‌های ساختمانی در زمان ثبات ارز اظهار داشت: با افزایش نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی افزایش می‌یابد. با بررسی انجام شده به ازای افزایش ۱۰ درصدی نرخ ارز، متوسط هزینه ساخت، به ازای هر متر‌مربع تقریبا یک تا ۵/۱ درصد افزایش می‌یابد.

سعید سعادتمند ادامه داد: در صورتی که فرض را بر ثبات قیمت فروش واحدهای ساختمانی در نظر بگیریم، ثبات نرخ ارز موجب سودآوری بالاتر برای شرکت‌های ساختمانی، ناشی از عدم افزایش هزینه‌ها، خواهد بود. هر چند طی ماه‌های گذشته افزایش نرخ ارز، با افزایش قیمت املاک همراه شد و اثرات خود را به صورت جدی در نرخ سودآوری شرکت‌ها نمایان نکرد.

وی همچنین در مورد تاثیر تورم بر حجم فروش شرکت‌های ساختمانی ابراز کرد: معمولا بازار مسکن در ایران روند منحصر به فرد خود را دارد، یعنی با شروع افزایش قیمت، تعداد خریداران در بازار بیشتر می‌شود؛ بنابراین در شرایط تورمی شرکت‌های ساختمانی قادر به فروش سریع‌تر محصولات خود می‌شوند و حجم بالاتری از فروش و پیش فروش را تجربه می‌‌کنند.

به گفته وی؛ نکته اساسی در شرایط تورمی برای شرکت‌های ساختمانی، قابلیت جایگزینی ارزش، متراژ و حجم پروژه‌ها است؛ چرا‌که در شرایط تورمی جایگزینی نهاده‌های تولید و از همه مهمتر زمین، بسیار مشکل است. بنابراین در این شرایط در حالی که حجم ریالی فروش شرکت‌های ساختمانی افزایش می‌یابد امکان جایگزینی پروژه‌ها به همان میزان، معمولا امکان‌پذیر نیست.

مدیر تحقیقات شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با متفاوت دانستن میزان فروش ساختمان‌های آماده برای گروه‌های مختلف شرکت‌های ساختمانی در دوران رونق بازار مسکن ابراز کرد: معمولا شرکت‌های ساختمانی بورسی، در محدوده تحقق بودجه خود حرکت می‌کنند بر این اساس به نظر می‌رسد در صورت تمایل به فروش، طی سال ۱۳۹۱، هیچ گروهی مشکل فروش واحدهای آماده خود (به استثنای واحدهای تجاری) را نداشته و سیاست‌ها و بودجه شرکت‌ها تعیین‌کننده بوده است.

وی با بیان اینکه این موضوع در مورد پروژه‌های

پیش فروش متفاوت است، ادامه داد: به عنوان مثال برخی شرکت‌ها طی ماه‌های ابتدایی سال گذشته، اقدام به پیش فروش حجم عظیمی از واحدهای مسکونی با قیمت ثابت کرده‌اند (تا ۸۰ درصد کل پروژه‌های برخی شرکت‌ها) که در حال حاضر با مشکلات جدی در این زمینه نیز روبه‌رو‌ شده‌اند.

وی از صنعت ساختمان به عنوان یکی از بزرگ‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور نام برد که به صورت مستقیم حدود ۵ درصد و غیر‌مستقیم ۱۲ تا ۱۳ درصد از GDP کشور به آن وابسته است؛ همچنین در مقوله اشتغال نیز یکی از مولدترین بخش‌ها است.

سعادتمند با بیان اینکه اگر خریداران بازار ساختمان را به دو بخش سرمایه‌ای و مصرفی تقسیم کنیم، مسکن و ساختمان هیچ‌گونه کالای جایگزینی در حوزه مصرفی ندارد، ادامه داد: بخش مصرفی مسکن در کشور حداقل نیاز به ساخت حدود ششصد هزار واحد در سال را دارد؛ بنابراین این صنعت باز هم یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد باقی خواهد ماند. ولی ممکن است جذابیت آن برای تقاضای سرمایه‌ای کمی کاهش یابد و سایر بازارهای جایگزین از جذابیت بالاتری برخوردار شوند.

وی اضافه کرد: بالطبع با توجه به تغییرات روند جمعیتی، ظرفیت‌سازی صورت گرفته طی سال‌های گذشته در بخش ساخت، افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خانوارها، فشردگی رقابت برای فعالان این بخش افزایش خواهد یافت.

مدیر تحقیقات شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با برآورد اینکه طی سال‌های آینده این بخش سودآوری منطقی خود را خواهد داشت، تصریح کرد: اما سودآوری ناشی از تورم در آن کمتر خواهد شد.