سایه روشن اثر رونق «مسکن» در بورس
گروه بورس- مجید اسکندری: بازار مسکن طی نیم‌سال نخست با چند شوک قیمتی مواجه شد. به طوری که افزایش پی‌درپی قیمت مسکن طی ماه‌های ابتدایی سال این شائبه را به وجود آورد که بخش‌مسکن در سال‌جاری بیشترین حجم سرمایه‌ها و منابع را به سوی خود جذب خواهد کرد اما پس از مدتی بار دیگر اقتصاد مسکن به حالت رکود تورمی فرورفت. حال در اواسط سال قرار داریم. اینکه ۱۳شرکت فعال در بخش مسکن از رونق ماه‌های ابتدایی سال چه اثری پذیرفته‌اند، موضوع گزارش پیش‌رو است. ارزش بازار گروه انبوه‌‌سازی، املاک و مستغلات در ابتدای سال حدود ۱۴۱۶۴میلیارد‌ریال بود که نیمه سال یعنی پایان شهریور به سطح ۱۵۷۷۴میلیارد ریال رسیده است. مسکن به عنوان یکی از اصلی‌ترین نیازهای هر فرد و تامین این نیاز یکی از مهم‌ترین اهداف هر دولت محسوب می‌شود.
در راستای تحقق این هدف، دولت نهم طرح جامع مسکن را تدوین کرد و به دنبال آن وزارت مسکن و شهرسازی برنامه‌های خود را در سه بخش کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت اعلام کرد.
براین اساس، وزارت مسکن سعی دارد با تامین منابع بلندمدت بانکی بدون سپرده و با سپرده به اقشار کم‌درآمد برای ساخت و خرید مسکن کمک کند.
به این منظور دولت، اعتباری معادل ۴۰میلیارد تومان اختصاص داد، اما تاکنون تنها اندکی از واجدین شرایط، از این امکان بهره‌مند شدند.
به دنبال این اقدام، شاهد افزایش بهای اجاره مسکن و نیز مسکن بودیم که بسیاری از کارشناسان این پدیده را ناشی از پرداخت وام‌های ۱۰میلیون تومانی خرید مسکن و ۳میلیون ودیعه مسکن می‌دانند. افزایش قیمت مسکن در یک دوره زمانی کوتاه باعث ایجاد تورم در این بخش شد و در نهایت به رکود انجامید، زیرا افزایش قیمت‌ها کاذب بود.
طبق آمار منتشر شده، نیاز کشور به مسکن، سالانه یک میلیون واحد مسکونی است، در صورتی که توان ساخت مسکن در کشور، سالانه ۷۰۰هزار واحد مسکونی است و در نتیجه سالانه با کمبود ۳۰۰هزار واحد مسکونی در کشور روبه‌رو هستیم.
مشکل اساسی
مشکل اساسی بخش مسکن در کشور عدم سرمایه‌گذاری لازم در این بخش و حمایت کم دولت از این بخش است. به‌رغم وجود امکانات بالقوه در این زمینه از قبیل زمین موردنیاز، مصالح فراوان و نیروی کار ارزان، تلاش زیادی در این جهت صورت نگرفته است.
در مقابل شاهد فرار سرمایه‌های این بخش به حوزه خلیج‌فارس هستیم. براساس آمار ارائه شده، طی ۱۵ سال اخیر حدود ۲۰۰میلیارد دلار از سرمایه ایرانیان مقیم خارج از کشور صرف برج‌سازی در امارات شده است.
اتخاذ روش‌های حمایتی توسط دولت امارات از قبیل اعطای مالکیت صددرصد زمین به انبوه‌سازان و اقامت دائم و پرداخت یارانه برای آب، برق و گاز مهم‌ترین جذب سرمایه‌های ایرانیان به امارات است.
دلیل کاهش
به گفته بیگدلی عضو هیات موسس بانک انبوه‌سازان، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال ۸۳ حدود ۳۰هزار میلیارد تومان بوده که در سال ۸۴ این رقم به ۲۷هزار میلیارد تومان رسیده و انتظار می‌رود در سال‌جاری نیز حداکثر مانند سال قبل باشد. وی دلیل این کاهش را افزایش مشکلات صنعت ساخت‌وساز و عدم حمایت دولت از انبوه‌سازان می‌داند.
در این زمینه موذن، رییس کانون کاردان‌های فنی ساختمان معتقد است: عدم وجود تضمین لازم از سوی دولت برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن، نپرداختن تسهیلات بانکی درحد مورد نیاز و با سود عادلانه، عدم تحویل زمین به شکل خاص، با قیمت منطقی و در مکان مناسب و عدم ارائه راهکارهای تشویقی به سرمایه‌گذاران از دلایل اصلی رکود ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش است.
دلایل بانک مرکزی
براساس پیش‌بینی مقدماتی اداره حساب‌های اقتصادی بانک مرکزی، ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۸۴ به قیمت‌های ثابت سال ۷۶، تنها دو درصد نسبت به سال ۸۳ افزایش یافته است.
براساس آمار بانک مرکزی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌‌های جدید مناطق شهری به قیمت‌های جاری در نیمه دوم ۸۴ بالغ بر ۴۹هزار و ۱۸۶میلیارد ریال بوده که در مقایسه با دوره مشابه سال قبل، ۵/۱۳درصد افزایش دارد.
در این دوره، مشارکت بانک‌ها در تامین مالی مسکن به‌ویژه بخش غیردولتی، با افزایش همراه بوده، به‌طوری که مانده تسهیلات بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی به بخش غیردولتی مسکن از ۱/۱۲۳هزار میلیارد ریال در پایان شهریورماه ۸۴ با ۶/۲۸درصد افزایش به ۳/۱۵۸هزار میلیارد ریال در پایان سال ۸۴ رسیده است.
در شش ماهه دوم سال ۸۴، شاخص‌های قیمت بخش مسکن با توجه به عدم تعادل موجود در بازار مسکن مانند نیمه اول سال افزایش یافت.
به این ترتیب شاخص بهای خدمات ساختمانی ۱۸درصد، شاخص بهای مصالح ساختمانی فلزی و غیرفلزی به ترتیب ۷/۴ و ۹/۷درصد، شاخص قیمت زمین ۵/۱۱درصد و شاخص اجاره‌بهای مسکن از ۴/۱۴درصد رشد نسبت به سال قبل برخوردار شدند.
پیش‌بینی‌ها
بر این اساس، بانک مرکزی پیش‌بینی کرده است بخش مسکن در سال ۸۵ رونق یابد.
وزیر مسکن و شهرسازی نیز نوید پایان رکود در بخش مسکن را داده است اما رییس انجمن شرکتهای ساختمانی، سیاست‌های وزارت مسکن را در پایان رکود بی‌تاثیر می‌داند و می‌گوید: بخش مسکن، همواره در یک دوره با رکود و در یک دوره با رونق مواجه می‌شود بنابراین بخش مسکن باید در نیمه اول سال‌جاری از رکود خارج می‌شد اما به دلیل مسائل بین‌المللی و رکود حاکم بر دیگر بخش‌های اقتصادی، این امر محقق نشد، اما به نظر می‌رسد این دوره به پایان رسیده است.
بهاءالدین ادب، کاهش نرخ بهره بانکی، دولتی‌تر‌شدن اقتصاد و شایعه واگذاری واحدهای خالی از سکنه به افراد نیازمند را از مهم‌ترین عوامل رکود بخش مسکن می‌داند.
اما حمید ماجدی، مدیر گروه دکترای شهرسازی دانشگاه آزاد، خروج بخش مسکن از رکود را فقط مختص قشر پردرآمد می‌داند، زیرا مسکن‌سازان به دلیل افزایش قیمت زمین و مسکن، فعالیت‌های خود را به نقاط مرفه‌نشین سوق خواهند داد، بنابراین تنها افراد پردرآمد می‌توانند واحدهای مسکونی مورد نظر را تهیه کنند و کم‌درآمدها باید تامین مسکن را فراموش کنند.
مسکن در بورس
در حال حاضر تعداد ۱۳شرکت فعال در صنعت ساختمان در بازار سرمایه حضور دارند و حدود ۸/۴درصد ارزش این بازار را به خود اختصاص داده‌اند. این شرکت‌ها عبارتند از: سرمایه‌گذاری ساختمان، سرمایه‌گذاری شاهد، سرمایه‌گذاری توس‌گستر، سرمایه‌گذاری مسکن، سرمایه‌گذاری آذربایجان، آبادگران ایران، ساختمان اصفهان، سامان‌گستر اصفهان، سخت‌آژند، نوسازی و ساختمان تهران، بین‌المللی توسعه ساختمان، سرمایه‌گذاری و توسعه خوزستان و توسعه فارس. بررسی فعالیت شرکتهای گروه نشان می‌دهد که شاخص گروه ساختمان در نیمه اول سال ۸۴ به میزان ۲۲/۷درصد کاهش و در نیمه اول سال‌جاری معادل ۱۱/۱۱درصد افزایش
یافته است. گروه مسکن در فصل گذشته (از ۱/۴/۸۵ تا ۳۱/۶/۸۵) همزمان با رشد نسبی معاملات بازار از رشد متناسبی برخوردار شد. در این دوره تعداد ۳۲۴میلیون و ۶۰۲هزار و ۵۲۹سهم و حق تقدم از سهام ۱۱شرکت گروه به ارزش ۹۱۲میلیارد و ۵۹۴میلیون ریال توسط ۱۵هزار و ۸۸۱نفر خریدار در ۳۷هزار و ۷۵دفعه دادوستد شده است. در این گروه سهام شرکت سرمایه‌گذاری شاهد با قیمت ۴۲۸۳ریال گران‌ترین سهم این گروه به شمار می‌رود.همچنین شرکت سخت‌آژند با قیمت سهام ۱۲۹۹ریال، ارزان‌ترین سهام گروه را دارا است.
رشد و نزول
در مدت مورد گزارش سهام شرکت آبادگران ایران با ۶۷/۸۰درصد رشد، بیشترین افزایش قیمت را تجربه کرد. شرکتهای سرمایه‌گذاری ساختمان و سرمایه‌گذاری شاهد هر کدام به ترتیب با ۳۱/۴۶درصد رشد و ۰۵/۲۵درصد رشد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. در این گروه سهام شرکت ساختمان اصفهان با ۰۹/۱درصد افزایش قیمت از کمترین رشد قیمت برخوردار شد. از سوی دیگر سهام شرکت توسعه فارس با ۹۳/۱درصد کاهش قیمت مواجه شد و در رده پایین گروه قرار گرفت. در فصل گذشته سهام شرکت آبادگران پرمعامله‌ترین سهم گروه ساختمان بود. در این مدت تعداد ۸۸میلیون و ۶۱۹هزار و ۷۳۱ سهم این شرکت مورد دادوستد واقع شد. پس از آبادگران، شرکتهای سرمایه‌گذاری مسکن با تعداد معاملات ۵۹میلیون و ۴۱۴هزار و ۱۷۲ سهم و سرمایه‌گذاری توس‌گستر با تعداد معاملات ۴۳میلیون و ۱۹۲هزار و ۳۴۹ سهم مقام‌های دوم و سوم گروه را به خود اختصاص دادند. در این میان شرکت توسعه فارس توانست تنها ۷۶۳هزار و ۷۳۴ سهم خود را در بازار به فروش برساند.
انتخاب سهامداران
همچنین سهام شرکت سرمایه‌گذاری توس‌گستر توانست عنوان پرطرفدارترین سهم گروه را کسب کند. در مدت یاد شده سهام این شرکت توسط ۳۷۵۷ خریدار دادوستد شد. پس از توس‌گستر سهام شرکتهای سرمایه‌گذاری مسکن و سرمایه‌گذاری شاهد به ترتیب با ۳۷۰۰ نفر و ۲۰۷۵ نفر خریدار پرطرفدارترین سهام گروه بودند. در این میان کمترین اقبال نصیب سهام شرکت سرمایه‌گذاری آذربایجان شد زیرا تنها ۸۰ نفر اقدام به دادوستد این سهام کردند.
ارزشمندترین‌ها
در دوره یاد شده شرکت آبادگران ایران با کسب رقم ۲۲۰میلیارد و ۴۲۳میلیون ریال بیشترین ارزش معاملات را در میان شرکتهای ساختمانی به خود اختصاص داد. پس از آبادگران شرکتهای سرمایه‌گذاری مسکن با مجموع معاملات ۱۸۸میلیارد و ۹۴۲میلیون ریال و سرمایه‌گذاری شاهد با ۱۷۰میلیارد و ۶۹۷میلیون ریال بیشترین ارزش ریالی معاملات را از آن خود کردند. کمترین ارزش معاملات نیز رقم یک میلیارد و ۸۶۵میلیون ریال بود که به سرمایه‌گذاری آذربایجان تعلق داشت.
بازدهی و سود
اما نسبت P/E در این گروه به طور متوسط رقم ۶/۹ است. در این میان شرکت سرمایه‌گذاری مسکن با رقم ۵۷/۱۵ بالاترین P/E را دارا است و کمترین رقم P/E نیز ۵/۵ است که به شرکت سخت‌آژند تعلق دارد. همچنین شرکت سرمایه‌گذاری شاهد با اعلام پیش‌بینی سود هر سهم ۵۰۹ ریال بالاترین EPS را در این گروه اعلام کرده است. کمترین میزان EPS نیز رقم ۱۵۰ ریال است که از سوی شرکت سرمایه‌گذاری آذربایجان اعلام شده است. سال گذشته شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان با تصویب سودی معادل ۳۲۵میلیارد و ۶۰۰میلیون ریال بیشترین سود را در بین شرکتهای گروه کسب کرد. پس از سرمایه‌گذاری ساختمان، شرکتهای سرمایه‌گذاری مسکن و سرمایه‌گذاری شاهد به ترتیب با ارقام ۲۳۶میلیارد ریال و ۲۰۸میلیارد و ۶۹۰میلیون ریال بیشترین سود را تصویب کردند. در این میان کمترین سود نصیب شرکت بین‌المللی توسعه ساختمان شد. سود مصوب این شرکت در سال گذشته مبلغ ۴میلیارد و ۵۰۰میلیون ریال اعلام شده است.
سرمایه
در این گروه شرکتهای سرمایه‌گذاری مسکن و بین‌المللی توسعه ساختمان با سرمایه یک هزار میلیارد ریال بالاترین میزان سرمایه را در گروه دارا هستند. پس از آنها شرکتهای سرمایه‌گذاری ساختمان و سرمایه‌گذاری شاهد به ترتیب با ۸۸۰میلیارد و ۴۱۰میلیارد ریال قرار دارند. کمترین سرمایه در این گروه نیز از آن شرکت سخت‌آژند است.
سرمایه این شرکت ۱۰۰میلیارد ریال است.
ارسال نظر