مقاله روز
اوراق بهادار اجاره (صکوک)
گروه بورس - تا کنون بارها رییس سازمان بورس طی مصاحبه‌های خود با سایت اطلاع‌‌رسانی سازمان ابراز داشته که امسال سازمان بورس بنا دارد ابزار مالی جدید «صکوک» را به بازار عرضه کند. از آنجا که اطلاعات اندکی در مورد «صکوک» وجود دارد، مقاله حاضر درباره اوراق بهادار اجاره (صکوک) که به تازگی در «همایش مهندسی ابزارهای مالی» ارائه شده، جهت افزایش آگاهی مخاطبان، منتشر می‌شود.
گروه بورس - تا کنون بارها رییس سازمان بورس طی مصاحبه‌های خود با سایت اطلاع‌‌رسانی سازمان ابراز داشته که امسال سازمان بورس بنا دارد ابزار مالی جدید «صکوک» را به بازار عرضه کند. از آنجا که اطلاعات اندکی در مورد «صکوک» وجود دارد، مقاله حاضر درباره اوراق بهادار اجاره (صکوک) که به تازگی در «همایش مهندسی ابزارهای مالی» ارائه شده، جهت افزایش آگاهی مخاطبان، منتشر می‌شود.
پیشرفت جوامع اسلامی و پدیدآمدن نیازهای جدید و موفقیت نسبی ایده بانکداری اسلامی، متفکران مسلمان را به فکر طراحی ابزارهای مالی اسلامی انداخت، قابلیت‌های عقود اسلامی و تجربه بازارهای مالی موجب شد در مدت زمان کوتاهی انواعی از ابزارهای مالی اسلامی طراحی و برای اجرا پیشنهاد شود.گرچه همه ابزارها شاخص‌های لازم فقهی، اقتصادی و مدیریتی را ندارند و به این جهت نمی توانند و نتوانسته‌اند به صورت موفق ظاهر شوند، اما برخی از آنها در عین رعایت ضوابط شرعی قابلیت‌های بالای عملیاتی و توجیه اقتصادی را دارند. مقاله پیش رو درصدد است یکی از این ابزارها را که بر اساس قرارداد اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک طراحی شده را تبیین کند، در این ابزار، موسسه مالی ناشر اوراق با واگذاری اوراق به مردم، وجوه نقد آنان را به قرارداد وکالت جمع‌آوری کرده، سپس با استفاده از آن منابع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام مورد نیاز دولت، موسسات وابسته به دولت، بنگاه‌های اقتصادی و خانوارها را خریداری کرده، آنگاه به قرارداد اجاره عادی یا اجاره به شرط تملیک به آنان واگذار می‌کند.
اوراق اجاره به ویژه اوراق اجاره به شرط تملیک از نوع ابزارهای مالی انتفاعی با نرخ بازدهی تقریبا معین محسوب می‌شود و انتظار می‌رود مورد استقبال افراد ریسک‌گریز و متعارف شود. این ابزار افزون بر گسترش رفاه عمومی، موجب رشد و توسعه سرمایه‌گذاری و تولیدشده و ابزار مناسبی برای سیاست مالی و پولی به حساب می‌آید.بعد از اجرای موفق ایده بانکداری بدون ربا در خیلی از کشورهای اسلامی، متفکران مسلمان به فکر طراحی ابزارهای مالی اسلامی نیز افتادند و برای این منظور مطالعات گسترده‌ای روی عقود شرعی، قابلیت آنها برای ابزارسازی صورت گرفت تا بتوان با استفاده از آنها ابزارهای مالی مناسب جهت جایگزینی ابزارهایی چون اوراق قرضه که مبتنی بر قرض با بهره و ربا هست، طراحی کرد.
متفکران مسلمان در این عرصه نیز موفق بوده‌اند، آنها توانسته‌اند با رعایت ضوابط و مقررات شرعی متناسب با نیازهای واقعی جوامع اسلامی، انواعی از ابزارهای مالی طراحی کنند (صبری هارون، 1999 ص 306)، این ابزارها که برخی بیش از ده سال تجربه عملی دارد، برخی در حد فکر و ایده است به سه گروه عمده تقسیم می‌شوند.
گروه نخست، ابزارهای مالی غیر انتفاعی هستند که براساس قراردادهای خیرخواهانه اسلامی چون قرض‌الحسنه و وقف طراحی شده‌اند.
گروه دوم، ابزارهای مالی انتفاعی یا نرخ‌های سود انتظاری هستند که براساس قراردادهای مشارکتی چون شرکت، مضاربه، مزارعه و مساقات طراحی شده‌اند.
گروه سوم، ابزارهای مالی انتفاعی با نرخ‌های سود معین است که براساس قراردادهای مرابحه، استصناع و اجاره طراحی شده‌اند.
این مقاله در صدد است یکی از این ابزارها را که براساس قرارداد اجاره طراحی شده است را تبیین کرده سپس به بررسی فقهی و اقتصادی آن به عنوان یک ابزار مالی اسلامی بپردازد. قبل از ورود به مباحث اصلی نیاز به توضیح برخی تعاریف و مفاهیم هست.
تعریف اجاره
اجاره در لغت به معنای رهانیدن و به فریاد رسیدن است (عمید، 1363: ص 76) در اصطلاح قراردادی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود (محقق، 1415: ج 2، ص 179 و امام خمینی، 1416: ج 1 ص 524).
انواع اجاره
قرارداد اجاره به حسب عین مستاجره به دو نوع اجاره اموال (اشیاء و حیوان) و اجاره اشخاص تقسیم می‌شود.
۱ - اجاره اموال که به آن اجاره اعیان نیز گفته می‌شود عبارت است از اجاره‌ای که در آن عین مستاجره اشیایی مثل خانه، زمین، مزرعه، باغ، اتومبیل، هواپیما، ماشین‌آلات، حیوان و درخت است که جهت بهره‌برداری از منافع آنها اجاره داده می‌شوند.
2 - اجاره اشخاص که به آن اجاره اعمال نیز گفته می‌شود، عبارت است از اجاره‌ای که در آن عین مستاجره، انسان است که کار و عمل او در مقابل اجرت معین به تملیک مستاجر در می‌آید (امام خمینی، همان).
ارکان اجاره
اجاره از عقود تملیکی لازم است و برخی تحقق آن نیاز به تحقق عناصر زیر است:
۱ - ایجاد و قبول، قرارداد اجاره همانند عموم قراردادها، نیازمند انشا قرارداد توسط متعاقدین است، این انشا می‌تواند به گفتار یا عمل (معاطات) باشد.
2 - متعاقدین، در قرارداد اجاره، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌گویند که هر دو باید شرایط عمومی و اهلیت قرارداد را داشته باشند.
۳ - عوضان، عوضان عبارت است از منفعت یا عمل عین مستاجره که از طرف موجر به مستاجر تملیک می‌شود و اجاره‌بها که از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود (همان).
اجاره به شرط تملیک
گرچه در تبیین ماهیت فقهی و حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک بین حقوقدانان اختلاف نظر هست (تفرشی و وحدتی، ۱۳۸۰: ص ۱۲۴) اما توافق ضمنی بین فقها و حقوقدانان هست که مفاد اجاره به شرط تملیک را می‌توان در قالب قرارداد اجاره انشا کرد، بنابراین می‌توان مطابق ماده ۵۸ آیین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، گفت: اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک شود. (هدایتی، ۱۳۸۱: ص۳۴۸).
شرط فعل و شرط نتیجه
شرط تملیک در قرارداد اجاره به دو صورت شرط فعل تملیک و شرط نتیجه تملیک قابل تصور است، مطابق استفتائی که از مراجع تقلید شده شرط فعل را مجاز اما شرط نتیجه را دچار اشکال دانسته‌اند.
برای مثال حضرت آیت‌ا... فاضل لنکرانی در پاسخ به استفتائی در این زمینه فرموده است:
«اگر مقصود آن است که تملیک به نحو شرط نتیجه باشد به این معنا که بعد از پایان یافتن مدت اجاره خود به خود به ملکیت مشتری و مستاجر درآید، صحت آن مشکل است، لکن اگر مقصود این باشد که ملک را اجاره دهد مشروط به آنکه در پایان مدت اجاره مالک هبه کند یا صلح کند یا به مبلغ ناچیز به تملک مستاجر درآورد، این کار صحیح است...» (مرکز تحقیقات فقهی قوه‌قضاییه، ۱۳۸۱: ج یک ص ۲۷-۲۹).
سایر مراجع بزرگوار تقلید نیز پاسخی مشابه به همین را دارند (همان)، بنابراین قرارداد اجاره به شرط تملیک هم از نظر فقهی و هم از نظر قانونی، مستند بوده و قابل استفاده است.
وکالت در اجاره
وکالت در لغت به معنای تفویض و واگذاری کاری به کسی و اعتماد کردن به او است (عمید، همان: ص1194) و در اصطلاح قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین (موکل)، دیگری (وکیل) را برای انجام امری نایب خود قرار می‌دهد (امام‌خمینی، همان: ج 2 ص 34). مطابق احکام وکالت، هر کاری که برای فرد مباح باشد و قابلیت نیابت داشته باشد می‌توان از طریق عقد وکالت به دیگری واگذار کرد از جمله آنها قرارداد اجاره است. موجر می‌تواند فرد یا موسسه‌ای را وکیل کند تا اموال او را به قرارداد اجاره واگذار کند و در سررسیدهای مقرر اجاره‌بها را وصول و به موجر بپردازد (همان).
تعریف ورق اجاره
ورق اجاره، ورق بهاداری است که دارنده آن به صورت مشاع، مالک بخشی از دارایی است که براساس قرارداد اجاره واگذار شده است.
روش کار در اوراق اجاره
روش کار در اوراق اجاره به این صورت است که یک موسسه مالی بعد از کسب مجوز لازم، اوراق بهاداری را تحت عنوان اوراق اجاره منتشر کرده با واگذاری آنها به مردم، منابع لازم را جمع‌آوری می‌کند، سپس با استفاده از آن منابع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریداری کرده به قرارداد اجاره به متقاضیان واگذار می‌کند. سپس اجاره‌بهای آنها را در سررسیدهای مقرر وصول کرده به عنوان سود در اختیار صاحبان اوراق قرار می‌دهد (مجتهد و حسن‌زاده، 1384: ص 277)
عناصر اصلی اوراق اجاره
در معاملات مرتبط با اوراق اجاره، افزون بر مقام مجازی که مجوز تاسیس موسسه مالی و انتشار اوراق اجاره را صادر می‌کند و در اثنای کار نیز برعملکرد آن موسسه نظارت دارد، عناصر زیر به عنوان ارکان اصلی معاملات محسوب می‌شوند.
۱ - ناشر اوراق اجاره (وکیل)
ناشر اوراق اجاره می‌تواند دولت، موسسه وابسته به دولت، بانک دولتی، بانک خصوصی یا یک موسسه مالی غیربانکی مانند شرکت‌های لیزینگ باشد. ناشر اوراق اجاره بعد از کسب مجوز قانونی، اقدام به انتشار اوراق اجاره کرده و آنها را در مقابل دریافت وجوه مشخص (قیمت اسمی اوراق) به مردم واگذار می‌کند. رابطه حقوقی ناشر با متقاضیان اوراق رابطه وکالت است به این معنا که ناشر با اعطای اوراق اجاره، وجوه مردم را به عنوان وکالت دریافت می‌کند سپس به وکالت از طرف صاحبان اوراق، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام خریداری کرده به متقاضیان اجاره می‌دهد، همین‌طور از طرف صاحبان اوراق وکیل است تا سایر مسائل مرتبط با اجاره را انجام دهد، ناشر اوراق درصدی از سود حاصل از عملیات اجاره را به عنوان حق‌الوکاله بر می‌دارد بقیه را به آنان می‌پردازد.
۲ - دارنده اوراق اجاره (موجر)
دارندگان اوراق اجاره در واقع مالکان به نحو مشاع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی با دوام هستند که ناشر اوراق به وکالت از طرف آنان اجاره داده است.
دارندگان اوراق می‌تواند اوراق اجاره را نگه‌دارند و به صورت ماهانه از درآمد آنها استفاده کنند.
همچنین این که می‌توانند در مواقع نیاز به نقدینگی آنها را که سند مالکیت دارایی حقیقی است به دیگری بفروشند. خریداران اوراق، مالکان جدید دارایی‌های اجاره داده شده خواهند بود.
۳ - استفاده کننده از کالا (مستاجر)
رکن سوم معامله کسانی هستند که به عنوان مستاجر از کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی با دوام استفاده می‌کنند و طبق قرارداد اجاره متعهد هستند در مقابل این استفاده اجاره بها بپردازند.
کاربرد اوراق اجاره
اوراق اجاره قابلیت بسیار گسترده‌ای دارد و می‌توان در تامین مالی دولت، موسسات وابسته به دولت، بنگاه‌های اقتصادی و خانوارها به شرح زیر به کار رود:
۱ - تامین کالاهای سرمایه‌ای دولت و موسسات دولتی
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز وزارتخانه‌ها، موسسات، نهادها و شرکت‌های وابسته به دولت و شهرداری‌ها را خریداری و به صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد، کالاهایی چون زمین، ساختمان، مدرسه، دانشگاه، هواپیما، کشتی، سد، اتوبان، پارک و ... .
۲ - تامین کالاهای سرمایه‌ای بنگاه‌های اقتصادی
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با منابع حاصل از واگذاری اوراق، وسایل کار و کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های اقتصادی چون زمین، ساختمان، مغازه، کارگاه، مزرعه، باغ، هواپیما، کشتی، کامیون، اتوبوس، قطار، ماشین‌آلات، ابزار کار و ... را خریداری و به صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد.
۳ - تامین کالاهای مصرفی بادوام خانوارها
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع این اوراق، به خرید کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها مانند زمین، ساختمان، ویلا، باغ، اتومبیل و ... اقدام کرده سپس آنها را به صورت قرارداد اجاره در اختیار خانوارها قرار دهد.
این تقسیم بندی برای تبیین قلمرو کاربرد اوراق اجاره است وگرنه یک موسسه مالی ناشر اوراق می‌تواند به صورت همزمان همه بخش‌ها را تحت پوشش داشته باشد.
انواع اوراق اجاره
اوراق اجاره را از جهات مختلف می‌توان تقسیم کرد برخی نظر به متعلق اجاره دارند و به سه نوع تقسیم می‌کنند (مبلغی ۱۳۸۳: ص ۹۱) در این مقاله با توجه به ماهیت قرارداد به دو نوع اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک تقسیم می‌شوند که تا حدودی از جهت شیوه‌های عملیاتی و ویژگی‌ها با هم متفاوت هستند، بر این اساس به صورت جداگانه بحث می‌کنیم.
الف - اوراق اجاره‌ای عادی
در این اوراق موسسه مالی کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را متناسب با عمر مفید آنها برای مدت زمان مشخص به متقاضیان (مستاجران) اجاره می‌دهد و در پایان قرارداد کالای مذکور را تحویل گرفته در بازار کالاهای دست دوم به فروش می‌رساند و قیمت حاصل از فروش را به حساب صاحبان اوراق منظور می‌دارد (فراهانی فرد، ۱۳۸۱: ص ۲۷۶)
شیوه‌های عملیاتی اوراق اجاره عادی
اوراق اجاره عادی می‌تواند به صورت موردی و برای یک کالای خاص یا برای زمان معین و ترکیبی از چندین کالا و یا به صورت مستمر طراحی شود.
1 - اوراق اجاره عادی موردی
در این شیوه موسسه مالی با استفاده از منابع مالی صاحبان اوراق کالای مشخصی را خریداری و برای مدت زمان مشخصی اجاره می‌دهد و در پایان مدت اجاره کالای مذکور را از مستاجر تحویل گرفته به فروش رسانده به تناسب بین صاحبان اوراق تقسیم کرده و اوراق را باطل می‌کند برای مثال یک موسسه مالی با انتشار اوراق اجاره و تجهیز منابع مورد نیاز یک هواپیمای مسافربری پیشرفته خریداری کرده به یک شرکت حمل و نقل هوایی به مدت ۱۰سال اجاره می‌دهد، در این شیوه سود صاحبان اوراق اجاره از رابطه زیر به دست می‌آید.
که در آن رابطه Ri∑ مجموع اجاره‌بهاها، P۱۰ قیمت کالا در سال دهم، Ci∑ مجموع هزینه‌های حفظ و نگهداری دارایی اجاره داده شده و حق‌الوکاله ناشر اوراق و P۰ قیمت اولیه کالا است. اگر در مثال گذشته، قیمت خرید هواپیما ۱۰میلیارد و اجاره سالانه آن ۲میلیارد و هزینه‌های حفظ و نگهداری و حق‌الوکاله سالانه آن ۳۰۰میلیون و قیمت مستهلک هواپیما در سال دهم، ۵میلیارد باشد سود صاحبان اوراق به ترتیب زیر خواهد بود.
یعنی صاحبان اوراق اجاره افزون بر دریافت اصل سرمایه، مبلغ ۱۲میلیارد طی مدت ۱۰سال به عنوان سود اوراق اجاره دریافت می‌کنند. در این شیوه موسسه مالی در پایان قرارداد (در مثال هواپیما پایان سال دهم)، کالای مورد نظر را از مستاجر تحویل گرفته و بعد از فروش قیمت حاصل از فروش را بین صاحبان اوراق تقسیم کرده و با آنان تسویه‌حساب می‌کند.
2 -اوراق اجاره مدت‌دار
در این شیوه موسسه مالی اوراق اجاره مدت‌دار (برای مثال ۱۰ساله) منتشر می‌کند سپس با استفاده از منابع حاصل از واگذاری آنها، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام مورد تقاضا را خریداری و با رعایت سررسید اوراق و عمر مفید کالاها، آنها را به متقاضیان اجاره می‌دهد، در این شیوه موسسه می‌تواند با برنامه‌ریزی، برخی از کالاهای مستهلک را تا رسید اوراق از مستاجران گرفته به قیمت مستهلک بفروشد سپس کالاهای جدیدی را خریداری و اجاره دهد.
برای مثال یک موسسه مالی با انتشار اوراق اجاره، 10میلیارد منابع پولی جمع‌آوری می‌کند، سپس با آنها انواع اتوبوس و کامیون خریداری کرده به شرکت‌های حمل و نقل جاده‌ای اجاره می‌دهد، این موسسه می‌تواند با رعایت سررسید اوراق قراردادهای اجاره کوتاه‌مدت و میان‌مدت و بلندمدت داشته باشد و در سررسیدهای اجاره در صورت نیاز کالاهای مورد اجاره را فروخته، و کالاهای جدید را جایگزین کند در این صورت سود صاحبان اوراق از رابطه زیر به دست می‌آید.
که در آن رابطهRi∑ مجموع اجاره‌بهاها، Pi∑ مجموع قیمت کالاهای مستهلک، Ci∑ مجموع هزینه‌های حفظ و نگهداری دارایی‌ها و حق‌الوکاله‌های موسسه مالی و P0∑ مجموع قیمت کالاهای خریداری شده است.
۳ -اوراق اجاره مستمر (بدون سررسید)
در این شیوه موسسه مالی با واگذاری اوراق اجاره، مبلغ مشخصی را تجهیز می‌کند.
سپس براساس برنامه‌ریزی مشخص آن مبلغ را تبدیل به کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام کرده و به متقاضیان اجاره می‌دهد و به وکالت از طرف صاحبان اوراق، اجاره‌بهاها را جمع‌آوری کرده و در پایان هر قرارداد اجاره کالای مستهلک را تحویل گرفته و می‌فروشد، در این شیوه موسسه مالی با برنامه‌ریزی معین با استفاده از بخشی از اجاره‌بها و قیمت مستهلک کالاها، کالاهای جدیدی را خریداری و وارد جریان اجاره می‌کند و این فرآیند را به صورت مستمر و پیوسته ادامه می‌دهد، در این شیوه بخشی از اجاره‌بهاها به عنوان سود سالانه بین صاحبان اوراق توزیع می‌شود و از جهت عملیات شبیه اوراق سهام شرکت‌ها است، به این بیان که صاحبان اوراق، مالکان مشاع دارایی‌ها بوده و موسسه مالی همانند هیات‌مدیره شرکت، بخشی از اجاره‌بها را برای جبران استهلاک سرمایه، سرمایه‌گذاری مجدد می‌کند و بخشی دیگر را به عنوان سود قابل توزیع بین صاحبان اوراق تقسیم می‌کند.
در این شیوه اوراق اجاره، سررسید مشخصی ندارند و تا زمانی که موسسه مالی منحل نشود اوراق اعتبار خواهند داشت و اگر گروهی از صاحبان اوراق احتیاج به نقدینگی داشته باشند تنها از طریق اوراق در بازار ثانویه می‌توانند به نقدینگی دست یابند.
ویژگی‌های اوراق اجاره عادی
مقررات شرعی و قانونی قرارداد اجاره عادی و انتظارات صاحبان اوراق و موسسه مالی ناشر اوراق اجاره و انتظارات بازار از یک ابزار مالی، ویژگی‌هایی را برای این اوراق به وجود می‌آورد که نیاز به مطالعه، تحقیق و طراحی دارد، برخی از آنها عبارتند از:
۱ -هزینه‌های عملیاتی
به مقتضای قرارداد اجاره، هزینه‌های حفظ و نگهداری، ترمیم و بازسازی، فروش و جایگزینی دارایی‌های اجاره داده شده به عهده موجر است، همچنین اگر عین مستاجره بدون افراط و تفریط مستاجر از بین برود به عهده موجر است، موسسه مالی ناشر اوراق می‌تواند به عنوان وکیل صاحبان اوراق (موجرها) بخشی از هزینه‌های حفظ و نگهداری و ترمیم را ضمن عقد اجاره به مستاجر منتقل کند و بخش دیگر را با پرداخت حق بیمه، در صورت وقوع از شرکت‌های بیمه دریافت کند.
۲ - تعیین اجاره بها
در همه شیوه‌های سه گانه پیش گفته، قیمت اجاره‌بهای کالاهای اجاره داده شده به گونه‌ای تعیین می‌شود که افزون بر پوشش هزینه‌های حفظ و نگهداری، ترمیم و بازسازی، بیمه، مابه‌التفاوت قیمت خرید کالاها با قیمت مستهلک آنها و حق‌الوکاله موسسه مالی، سود خالصی برای صاحبان اوراق به همراه داشته باشد و نرخ این سود گرچه تابع عرضه و تقاضای بازار اجاره خواهد بود، ولی در بلند مدت نمی‌تواند کمتر از بازدهی خالص سایر ابزارهای مالی مشابه باشد.
۳ - نرخ بازدهی
نرخ بازدهی اوراق اجاره عادی به عوامل مختلفی بستگی دارد که برخی از آنها قابل تثبیت و برخی غیرقابل تثبیت هستند، مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت خرید کالاها، نرخ اجاره‌بها، هزینه‌های حفظ و نگهداری، ترمیم و جایگزینی، هزینه‌های بیمه، حق‌الوکاله موسسه مالی ناشر اوراق، قیمت مستهلک کالا در پایان قرارداد، میزان موفقیت موسسه در وصول مطالبات. گرچه بخش زیادی از اینها را می‌توان با برنامه‌ریزی تثبیت کرد، اما برخی دیگر چون قیمت مستهلک کالا کاملا متغیر خواهد بود در نتیجه نرخ بازدهی اوراق اجاره عادی تا حدودی متغیر و انتظاری خواهد بود. البته دامنه تغییرات خیلی زیاد نیست. برای مثال اگر هواپیما قیمت مستهلک آن بین سه تا پنج میلیارد پیش‌بینی شود، نرخ بازدهی اوراق بین 10 تا 12درصد متغیر خواهد بود.
استادیار پژوهشگاه فرهنگ و اندیشه اسلامی(منابع در روزنامه موجود است)
متفکران مسلمان در این عرصه نیز موفق بوده‌اند، آنها توانسته‌اند با رعایت ضوابط و مقررات شرعی متناسب با نیازهای واقعی جوامع اسلامی، انواعی از ابزارهای مالی طراحی کنند (صبری هارون، ۱۹۹۹ ص ۳۰۶)، این ابزارها که برخی بیش از ده سال تجربه عملی دارد، برخی در حد فکر و ایده است به سه گروه عمده تقسیم می‌شوند.
گروه نخست، ابزارهای مالی غیر انتفاعی هستند که براساس قراردادهای خیرخواهانه اسلامی چون قرض‌الحسنه و وقف طراحی شده‌اند.
گروه دوم، ابزارهای مالی انتفاعی یا نرخ‌های سود انتظاری هستند که براساس قراردادهای مشارکتی چون شرکت، مضاربه، مزارعه و مساقات طراحی شده‌اند.
گروه سوم، ابزارهای مالی انتفاعی با نرخ‌های سود معین است که براساس قراردادهای مرابحه، استصناع و اجاره طراحی شده‌اند. این مقاله در صدد است یکی از این ابزارها را که براساس قرارداد اجاره طراحی شده است را تبیین کرده سپس به بررسی فقهی و اقتصادی آن به عنوان یک ابزار مالی اسلامی بپردازد. قبل از ورود به مباحث اصلی نیاز به توضیح برخی تعاریف و مفاهیم هست.
تعریف اجاره
اجاره در لغت به معنای رهانیدن و به فریاد رسیدن است (عمید، 1363: ص 76) در اصطلاح قراردادی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود (محقق، 1415: ج 2، ص 179 و امام خمینی، 1416: ج 1 ص 524).
انواع اجاره
قرارداد اجاره به حسب عین مستاجره به دو نوع اجاره اموال (اشیاء و حیوان) و اجاره اشخاص تقسیم می‌شود.
۱ - اجاره اموال که به آن اجاره اعیان نیز گفته می‌شود عبارت است از اجاره‌ای که در آن عین مستاجره اشیایی مثل خانه، زمین، مزرعه، باغ، اتومبیل، هواپیما، ماشین‌آلات، حیوان و درخت است که جهت بهره‌برداری از منافع آنها اجاره داده می‌شوند. ۲ - اجاره اشخاص که به آن اجاره اعمال نیز گفته می‌شود، عبارت است از اجاره‌ای که در آن عین مستاجره، انسان است که کار و عمل او در مقابل اجرت معین به تملیک مستاجر در می‌آید (امام خمینی، همان).
ارکان اجاره
اجاره از عقود تملیکی لازم است و برخی تحقق آن نیاز به تحقق عناصر زیر است: ۱ - ایجاد و قبول، قرارداد اجاره همانند عموم قراردادها، نیازمند انشا قرارداد توسط متعاقدین است، این انشا می‌تواند به گفتار یا عمل (معاطات) باشد. ۲ - متعاقدین، در قرارداد اجاره، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌گویند که هر دو باید شرایط عمومی و اهلیت قرارداد را داشته باشند. ۳ - عوضان، عوضان عبارت است از منفعت یا عمل عین مستاجره که از طرف موجر به مستاجر تملیک می‌شود و اجاره‌بها که از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود (همان).
اجاره به شرط تملیک
گرچه در تبیین ماهیت فقهی و حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک بین حقوقدانان اختلاف نظر هست (تفرشی و وحدتی، ۱۳۸۰: ص ۱۲۴) اما توافق ضمنی بین فقها و حقوقدانان هست که مفاد اجاره به شرط تملیک را می‌توان در قالب قرارداد اجاره انشا کرد، بنابراین می‌توان مطابق ماده ۵۸ آیین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، گفت: اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک شود. (هدایتی، ۱۳۸۱: ص۳۴۸).
شرط فعل و شرط نتیجه
شرط تملیک در قرارداد اجاره به دو صورت شرط فعل تملیک و شرط نتیجه تملیک قابل تصور است، مطابق استفتائی که از مراجع تقلید شده شرط فعل را مجاز اما شرط نتیجه را دچار اشکال دانسته‌اند. برای مثال حضرت آیت‌ا... فاضل لنکرانی در پاسخ به استفتائی در این زمینه فرموده است: «اگر مقصود آن است که تملیک به نحو شرط نتیجه باشد به این معنا که بعد از پایان یافتن مدت اجاره خود به خود به ملکیت مشتری و مستاجر درآید، صحت آن مشکل است، لکن اگر مقصود این باشد که ملک را اجاره دهد مشروط به آنکه در پایان مدت اجاره مالک هبه کند یا صلح کند یا به مبلغ ناچیز به تملک مستاجر درآورد، این کار صحیح است...» (مرکز تحقیقات فقهی قوه‌قضاییه، ۱۳۸۱: ج یک ص ۲۷-۲۹). سایر مراجع بزرگوار تقلید نیز پاسخی مشابه به همین را دارند (همان)، بنابراین قرارداد اجاره به شرط تملیک هم از نظر فقهی و هم از نظر قانونی، مستند بوده و قابل استفاده است.
وکالت در اجاره
وکالت در لغت به معنای تفویض و واگذاری کاری به کسی و اعتماد کردن به او است (عمید، همان: ص۱۱۹۴) و در اصطلاح قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین (موکل)، دیگری (وکیل) را برای انجام امری نایب خود قرار می‌دهد (امام‌خمینی، همان: ج ۲ ص ۳۴). مطابق احکام وکالت، هر کاری که برای فرد مباح باشد و قابلیت نیابت داشته باشد می‌توان از طریق عقد وکالت به دیگری واگذار کرد از جمله آنها قرارداد اجاره است. موجر می‌تواند فرد یا موسسه‌ای را وکیل کند تا اموال او را به قرارداد اجاره واگذار کند و در سررسیدهای مقرر اجاره‌بها را وصول و به موجر بپردازد (همان).
تعریف ورق اجاره
ورق اجاره، ورق بهاداری است که دارنده آن به صورت مشاع، مالک بخشی از دارایی است که براساس قرارداد اجاره واگذار شده است.
روش کار در اوراق اجاره
روش کار در اوراق اجاره به این صورت است که یک موسسه مالی بعد از کسب مجوز لازم، اوراق بهاداری را تحت عنوان اوراق اجاره منتشر کرده با واگذاری آنها به مردم، منابع لازم را جمع‌آوری می‌کند، سپس با استفاده از آن منابع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریداری کرده به قرارداد اجاره به متقاضیان واگذار می‌کند. سپس اجاره‌بهای آنها را در سررسیدهای مقرر وصول کرده به عنوان سود در اختیار صاحبان اوراق قرار می‌دهد (مجتهد و حسن‌زاده، ۱۳۸۴: ص ۲۷۷)
عناصر اصلی اوراق اجاره
در معاملات مرتبط با اوراق اجاره، افزون بر مقام مجازی که مجوز تاسیس موسسه مالی و انتشار اوراق اجاره را صادر می‌کند و در اثنای کار نیز برعملکرد آن موسسه نظارت دارد، عناصر زیر به عنوان ارکان اصلی معاملات محسوب می‌شوند.
1 - ناشر اوراق اجاره (وکیل)
ناشر اوراق اجاره می‌تواند دولت، موسسه وابسته به دولت، بانک دولتی، بانک خصوصی یا یک موسسه مالی غیربانکی مانند شرکت‌های لیزینگ باشد. ناشر اوراق اجاره بعد از کسب مجوز قانونی، اقدام به انتشار اوراق اجاره کرده و آنها را در مقابل دریافت وجوه مشخص (قیمت اسمی اوراق) به مردم واگذار می‌کند. رابطه حقوقی ناشر با متقاضیان اوراق رابطه وکالت است به این معنا که ناشر با اعطای اوراق اجاره، وجوه مردم را به عنوان وکالت دریافت می‌کند سپس به وکالت از طرف صاحبان اوراق، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام خریداری کرده به متقاضیان اجاره می‌دهد، همین‌طور از طرف صاحبان اوراق وکیل است تا سایر مسائل مرتبط با اجاره را انجام دهد، ناشر اوراق درصدی از سود حاصل از عملیات اجاره را به عنوان حق‌الوکاله بر می‌دارد بقیه را به آنان می‌پردازد.
2 - دارنده اوراق اجاره (موجر)
دارندگان اوراق اجاره در واقع مالکان به نحو مشاع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی با دوام هستند که ناشر اوراق به وکالت از طرف آنان اجاره داده است. دارندگان اوراق می‌تواند اوراق اجاره را نگه‌دارند و به صورت ماهانه از درآمد آنها استفاده کنند. همچنین این که می‌توانند در مواقع نیاز به نقدینگی آنها را که سند مالکیت دارایی حقیقی است به دیگری بفروشند. خریداران اوراق، مالکان جدید دارایی‌های اجاره داده شده خواهند بود.
3 - استفاده کننده از کالا (مستاجر)
رکن سوم معامله کسانی هستند که به عنوان مستاجر از کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی با دوام استفاده می‌کنند و طبق قرارداد اجاره متعهد هستند در مقابل این استفاده اجاره بها بپردازند.
کاربرد اوراق اجاره
اوراق اجاره قابلیت بسیار گسترده‌ای دارد و می‌توان در تامین مالی دولت، موسسات وابسته به دولت، بنگاه‌های اقتصادی و خانوارها به شرح زیر به کار رود:
1 - تامین کالاهای سرمایه‌ای دولت و موسسات دولتی
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز وزارتخانه‌ها، موسسات، نهادها و شرکت‌های وابسته به دولت و شهرداری‌ها را خریداری و به صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد، کالاهایی چون زمین، ساختمان، مدرسه، دانشگاه، هواپیما، کشتی، سد، اتوبان، پارک و ... .
2 - تامین کالاهای سرمایه‌ای بنگاه‌های اقتصادی
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با منابع حاصل از واگذاری اوراق، وسایل کار و کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های اقتصادی چون زمین، ساختمان، مغازه، کارگاه، مزرعه، باغ، هواپیما، کشتی، کامیون، اتوبوس، قطار، ماشین‌آلات، ابزار کار و ... را خریداری و به صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد.
3 - تامین کالاهای مصرفی بادوام خانوارها
موسسه مالی ناشر اوراق اجاره می‌تواند با استفاده از منابع این اوراق، به خرید کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها مانند زمین، ساختمان، ویلا، باغ، اتومبیل و ... اقدام کرده سپس آنها را به صورت قرارداد اجاره در اختیار خانوارها قرار دهد. این تقسیم بندی برای تبیین قلمرو کاربرد اوراق اجاره است وگرنه یک موسسه مالی ناشر اوراق می‌تواند به صورت همزمان همه بخش‌ها را تحت پوشش داشته باشد.
انواع اوراق اجاره
اوراق اجاره را از جهات مختلف می‌توان تقسیم کرد برخی نظر به متعلق اجاره دارند و به سه نوع تقسیم می‌کنند (مبلغی ۱۳۸۳: ص ۹۱) در این مقاله با توجه به ماهیت قرارداد به دو نوع اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک تقسیم می‌شوند که تا حدودی از جهت شیوه‌های عملیاتی و ویژگی‌ها با هم متفاوت هستند، بر این اساس به صورت جداگانه بحث می‌کنیم.
الف - اوراق اجاره‌ای عادی
در این اوراق موسسه مالی کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را متناسب با عمر مفید آنها برای مدت زمان مشخص به متقاضیان (مستاجران) اجاره می‌دهد و در پایان قرارداد کالای مذکور را تحویل گرفته در بازار کالاهای دست دوم به فروش می‌رساند و قیمت حاصل از فروش را به حساب صاحبان اوراق منظور می‌دارد (فراهانی فرد، ۱۳۸۱: ص ۲۷۶)
شیوه‌های عملیاتی اوراق اجاره عادی
اوراق اجاره عادی می‌تواند به صورت موردی و برای یک کالای خاص یا برای زمان معین و ترکیبی از چندین کالا و یا به صورت مستمر طراحی شود.
1 - اوراق اجاره عادی موردی
در این شیوه موسسه مالی با استفاده از منابع مالی صاحبان اوراق کالای مشخصی را خریداری و برای مدت زمان مشخصی اجاره می‌دهد و در پایان مدت اجاره کالای مذکور را از مستاجر تحویل گرفته به فروش رسانده به تناسب بین صاحبان اوراق تقسیم کرده و اوراق را باطل می‌کند برای مثال یک موسسه مالی با انتشار اوراق اجاره و تجهیز منابع مورد نیاز یک هواپیمای مسافربری پیشرفته خریداری کرده به یک شرکت حمل و نقل هوایی به مدت ۱۰سال اجاره می‌دهد، در این شیوه سود صاحبان اوراق اجاره از رابطه زیر به دست می‌آید. که در آن رابطه Ri∑ مجموع اجاره‌بهاها، P۱۰ قیمت کالا در سال دهم، Ci∑ مجموع هزینه‌های حفظ و نگهداری دارایی اجاره داده شده و حق‌الوکاله ناشر اوراق و P۰ قیمت اولیه کالا است. اگر در مثال گذشته، قیمت خرید هواپیما ۱۰میلیارد و اجاره سالانه آن ۲میلیارد و هزینه‌های حفظ و نگهداری و حق‌الوکاله سالانه آن ۳۰۰میلیون و قیمت مستهلک هواپیما در سال دهم، ۵میلیارد باشد سود صاحبان اوراق به ترتیب زیر خواهد بود. یعنی صاحبان اوراق اجاره افزون بر دریافت اصل سرمایه، مبلغ ۱۲میلیارد طی مدت ۱۰سال به عنوان سود اوراق اجاره دریافت می‌کنند. در این شیوه موسسه مالی در
پایان قرارداد (در مثال هواپیما پایان سال دهم)، کالای مورد نظر را از مستاجر تحویل گرفته و بعد از فروش قیمت حاصل از فروش را بین صاحبان اوراق تقسیم کرده و با آنان تسویه‌حساب می‌کند.
2 -اوراق اجاره مدت‌دار
در این شیوه موسسه مالی اوراق اجاره مدت‌دار (برای مثال ۱۰ساله) منتشر می‌کند سپس با استفاده از منابع حاصل از واگذاری آنها، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام مورد تقاضا را خریداری و با رعایت سررسید اوراق و عمر مفید کالاها، آنها را به متقاضیان اجاره می‌دهد، در این شیوه موسسه می‌تواند با برنامه‌ریزی، برخی از کالاهای مستهلک را تا رسید اوراق از مستاجران گرفته به قیمت مستهلک بفروشد سپس کالاهای جدیدی را خریداری و اجاره دهد. برای مثال یک موسسه مالی با انتشار اوراق اجاره، ۱۰میلیارد منابع پولی جمع‌آوری می‌کند، سپس با آنها انواع اتوبوس و کامیون خریداری کرده به شرکت‌های حمل و نقل جاده‌ای اجاره می‌دهد، این موسسه می‌تواند با رعایت سررسید اوراق قراردادهای اجاره کوتاه‌مدت و میان‌مدت و بلندمدت داشته باشد و در سررسیدهای اجاره در صورت نیاز کالاهای مورد اجاره را فروخته، و کالاهای جدید را جایگزین کند در این صورت سود صاحبان اوراق از رابطه زیر به دست می‌آید. که در آن رابطهRi∑ مجموع اجاره‌بهاها، Pi∑ مجموع قیمت کالاهای مستهلک، Ci∑ مجموع هزینه‌های حفظ و نگهداری دارایی‌ها و حق‌الوکاله‌های موسسه مالی و P۰∑ مجموع قیمت کالاهای خریداری شده
است.
3 -اوراق اجاره مستمر (بدون سررسید)
در این شیوه موسسه مالی با واگذاری اوراق اجاره، مبلغ مشخصی را تجهیز می‌کند. سپس براساس برنامه‌ریزی مشخص آن مبلغ را تبدیل به کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام کرده و به متقاضیان اجاره می‌دهد و به وکالت از طرف صاحبان اوراق، اجاره‌بهاها را جمع‌آوری کرده و در پایان هر قرارداد اجاره کالای مستهلک را تحویل گرفته و می‌فروشد، در این شیوه موسسه مالی با برنامه‌ریزی معین با استفاده از بخشی از اجاره‌بها و قیمت مستهلک کالاها، کالاهای جدیدی را خریداری و وارد جریان اجاره می‌کند و این فرآیند را به صورت مستمر و پیوسته ادامه می‌دهد، در این شیوه بخشی از اجاره‌بهاها به عنوان سود سالانه بین صاحبان اوراق توزیع می‌شود و از جهت عملیات شبیه اوراق سهام شرکت‌ها است، به این بیان که صاحبان اوراق، مالکان مشاع دارایی‌ها بوده و موسسه مالی همانند هیات‌مدیره شرکت، بخشی از اجاره‌بها را برای جبران استهلاک سرمایه، سرمایه‌گذاری مجدد می‌کند و بخشی دیگر را به عنوان سود قابل توزیع بین صاحبان اوراق تقسیم می‌کند. در این شیوه اوراق اجاره، سررسید مشخصی ندارند و تا زمانی که موسسه مالی منحل نشود اوراق اعتبار خواهند داشت و اگر گروهی از صاحبان اوراق احتیاج
به نقدینگی داشته باشند تنها از طریق اوراق در بازار ثانویه می‌توانند به نقدینگی دست یابند.
ویژگی‌های اوراق اجاره عادی
مقررات شرعی و قانونی قرارداد اجاره عادی و انتظارات صاحبان اوراق و موسسه مالی ناشر اوراق اجاره و انتظارات بازار از یک ابزار مالی، ویژگی‌هایی را برای این اوراق به وجود می‌آورد که نیاز به مطالعه، تحقیق و طراحی دارد، برخی از آنها عبارتند از:
1 -هزینه‌های عملیاتی
به مقتضای قرارداد اجاره، هزینه‌های حفظ و نگهداری، ترمیم و بازسازی، فروش و جایگزینی دارایی‌های اجاره داده شده به عهده موجر است، همچنین اگر عین مستاجره بدون افراط و تفریط مستاجر از بین برود به عهده موجر است، موسسه مالی ناشر اوراق می‌تواند به عنوان وکیل صاحبان اوراق (موجرها) بخشی از هزینه‌های حفظ و نگهداری و ترمیم را ضمن عقد اجاره به مستاجر منتقل کند و بخش دیگر را با پرداخت حق بیمه، در صورت وقوع از شرکت‌های بیمه دریافت کند.
2 - تعیین اجاره بها
در همه شیوه‌های سه گانه پیش گفته، قیمت اجاره‌بهای کالاهای اجاره داده شده به گونه‌ای تعیین می‌شود که افزون بر پوشش هزینه‌های حفظ و نگهداری، ترمیم و بازسازی، بیمه، مابه‌التفاوت قیمت خرید کالاها با قیمت مستهلک آنها و حق‌الوکاله موسسه مالی، سود خالصی برای صاحبان اوراق به همراه داشته باشد و نرخ این سود گرچه تابع عرضه و تقاضای بازار اجاره خواهد بود، ولی در بلند مدت نمی‌تواند کمتر از بازدهی خالص سایر ابزارهای مالی مشابه باشد.
3 - نرخ بازدهی
نرخ بازدهی اوراق اجاره عادی به عوامل مختلفی بستگی دارد که برخی از آنها قابل تثبیت و برخی غیرقابل تثبیت هستند، مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار عبارتند از: قیمت خرید کالاها، نرخ اجاره‌بها، هزینه‌های حفظ و نگهداری، ترمیم و جایگزینی، هزینه‌های بیمه، حق‌الوکاله موسسه مالی ناشر اوراق، قیمت مستهلک کالا در پایان قرارداد، میزان موفقیت موسسه در وصول مطالبات. گرچه بخش زیادی از اینها را می‌توان با برنامه‌ریزی تثبیت کرد، اما برخی دیگر چون قیمت مستهلک کالا کاملا متغیر خواهد بود در نتیجه نرخ بازدهی اوراق اجاره عادی تا حدودی متغیر و انتظاری خواهد بود. البته دامنه تغییرات خیلی زیاد نیست. برای مثال اگر هواپیما قیمت مستهلک آن بین سه تا پنج میلیارد پیش‌بینی شود، نرخ بازدهی اوراق بین ۱۰ تا ۱۲درصد متغیر خواهد بود.
استادیار پژوهشگاه فرهنگ و اندیشه اسلامی(منابع در روزنامه موجود است)
ارسال نظر