وقتی ترکیب پرتفوها تغییر می‌کند
حرکت وارونه سرمایه از بورس به بازار مسکن
گروه بورس- اعظم شریفی: بمنظور کسب بازدهی بسیاری از شرکت‌های سرمایهگذاری به خرید املاک و مستغلات روی آورده‌اند. بورس اوراق بهادار تهران طی ماه‌های اخیر شاهد تغییرات جدی در سیاست معاملات عمده از سوی شرکت‌های سرمایهگذاری و حقوقی‌ها بوده است. از جمله دلایل این مساله کاهش بازده نقدی سرمایهگذاری بلندمدت در بورس اوراق بهادار تهران بوده است. چرا که باتوجه به محدودیت سرمایه این شرکت‌ها، کاهش بازده نقدی مانع از این است که آنها بتوانند با حجم زیادی در بورس سرمایهگذاری مستمر کنند. نمود عینی این مساله را می‌توان در تغییر ترکیب پرتفوی برخی از شرکت‌های سرمایهگذاری مشاهده کرد که شتاب خروج سرمایه را از بورس به سمت بازار ملک و مستغلات نشان می‌دهد. به نحوی که براساس برخی گزارش‌ها سطح پیشنهاد‌های مطرح شده در جلسات هیات‌مدیره برخی از شرکت‌های سرمایهگذاری به این حد رسیده است که مستقیما این شرکت‌ها به سمت خرید و فروش ملک حرکت کنند.این مطلب را می‌توان با مقایسه میزان بازدهی امسال بورس اوراق بهادار تهران و بازدهی بخش مسکن در سال ۸۵ توجیه کرد، چرا که شرکت‌های سرمایهگذاری به دنبال تامین منافع سهامداران خود، مایل به سرمایهگذاری در بازارهای جدید و پربازده هستند.درست است که بازار مسکن همیشه در ایران برای شرکت‌های سرمایهگذاری تخصصی بازدهی مثبت داشته است، اما شرکت‌های بورسی باید به بخش مسکن نیز مانند یک آیتم سرمایهگذاری مانند بورس یا بازار فرابورس نگاه کنند. زمانبر بودن بازگشت سرمایه در بخش مسکن از نکاتی است که شرکت‌های سرمایهگذاری با توجه به آن می‌توانند توزیع مطمئنی از سرمایه را در پرتفوی خود داشته باشند.
گزارش امروز گروه بورس دنیای‌اقتصاد به بررسی این‌گونه تحولات در پرتفوی شرکت‌های بورسی توجه دارد. کارشناسانی که در این باره با ما گفت‌وگو کرده‌اند، به دلیل ملاحظات سازمانی و شرکتی، خواستار درج نشدن نام‌شان در گزارش نشدند.
کمترین اصطکاک با دولت
یکی از تحلیلگران ارشد بازار سرمایه در گفت‌وگو با خبرنگار ما پیرامون این مساله با تاکید بر اینکه پول همیشه به سمتی می‌رود که بتواند بازدهی بیشتری کسب کند، گفت: این دولت‌ها هستند که باید طوری سیاست‌گذاری کنند تا بازارهای موازی بازده یکسانی داشته باشند.وی در تحلیل وضعیت کنونی بازار افزود: بازار سرمایه و شرکت‌های خارج از بورس به دلیل ریسک‌های سیستماتیک دولت، بازار مطمئنی نیست و در این شرایط افراد به سمت بازارهایی که شفافیت کمتری دارند و رقابت‌بندی در آن تحت‌تاثیر دولت نیست، گرایش پیدا می‌کنند.این فعال بازار سرمایه، مسکن را از آن بخش‌هایی دانست که دولت در آن تاثیرگذار نیست و این طور نیست که قیمت آن را بالا و پایین ببرد، بنابراین پول به سمتی می‌رود که کمترین اصطکاک را با دولت داشته باشد.
وی بیان می‌کند در این بین دولت‌ها باید با سیاست‌های تشویقی و مالی، مالیاتی و ارزی، باعث گرایش مردم به سرمایهگذاری در بخش‌های مختلف شوند. این در حالی است که تشویقی نبودن سیاست‌های اقتصادی دولت در ایران مانع این امر می‌شود.
وی به تجربه مردم در زمینه فروش سهام دولتی اشاره کرد و گفت: چون دولت بعد از واگذاری سهام به مردم، خارج از آن رقیبی برای شرکت مزبور ایجاد می‌کند و عملا با واگذاری مناقصات به شرکت خود از آن حمایت می‌کند به این ترتیب شرکت واگذار شده را با مشکلات عدیده‌ای به حال خود رها می‌کند.
این فعال بازار سرمایه در مورد رویکرد شرکت‌های سرمایهگذاری در این شرایط تاکید کرد: مدیران این شرکت‌ها باید پول سهامداران خود را درست هدایت کنند، بنابراین یا حالت دلالی پیدا می‌کنند و اقدام به خرید و فروش سهم در کوتاه‌مدت می‌کنند یا به دنبال شرکت‌های بازرگانی می‌روند و اقدام به واردات و صادرات می‌کنند یا اینکه وارد بخش‌هایی می‌شوند که در آن دارایی‌های غیرشفاف وجود دارد.
مسکن؛ بازار رها
وی ادامه داد: بازار مسکن از جمله بازارهایی است که در آن دارایی‌ها غیرشفاف است و مالیات نقل و انتقال در آن مشخص نیست، همان‌طور که معلوم نمی‌شود، هر فردی چند خانه دارد و این مساله به عکس بورس اوراق بهادار است که در آن هر معامله‌ای به طور مشخص با هزینه نقل و انتقال انجام می‌شود.
وی ادامه داد: به این ترتیب شرکت‌های سرمایهگذاری باید دایره دارایی‌های خود را با توجه به شرایط مختلف تغییر داده تا بازده مناسبی را بسازند. ضمن اینکه از گذشته بخش مهمی از سرمایه شرکت‌های بزرگی مانند غدیر، بانک ملی یا صنعت بیمه در بخش مسکن بوده است، اما سوالی که وجود دارد این است که چرا قیمت مسکن رشد کرد ولی سهام شرکت‌های ساختمانی بورس منفی است؟
این فعال بازار سرمایه در ادامه به کاهش شدید قیمت سهامی که طی سه سال گذشته از سوی سازمان خصوصی‌سازی در بورس عرضه شد، اشاره کرد و گفت: ۱۲درصد از سهام شرکت سیمان «...» از سوی دولت عرضه شد و NAV آن در این مدت از سه‌هزار میلیارد ریال به ۷۰۰میلیارد ریال رسیده است.
هر سهم شرکت سیمان «....» با قیمت ۷۰۰تومان به مردم فروخته شد که الان ۳۰۰تا ۳۴۰تومان فروخته می‌شود، یا افرادی که سهام شرکت «....» را در قیمت دوهزارتومان خریده‌اند، امروز تنها ۱۸درصد از پولشان مانده است. شرکت «....» از سوی سازمان خصوصی‌سازی ۹۰۰تومان فروخته شد و اگر باز شود ۱۰۰تومان هم فروش نخواهد رفت. یا شرکت «. . .» را که مردم ۵۴۰تومان در صف‌های طولانی خریدند و حالا شاید ۱۷۰تومان هم باز نشود. حالا اگر همه افرادی که این سهام را خریده‌اند، دراین مدت آپارتمانی را با ۱۰۰میلیون تومان خریده بودند،امروز ۳۰۰میلیون تومان یا بیشتر می‌فروختند. وی با بیان این که بدون سیاست‌گذاری در سمت دولت، پول سرگردان به سمت بخش‌هایی می‌رود که تورم‌زا است، تاکید کرد: این بخش‌ها هر روز عوض می‌شوند و از مواد خوراکی تا بازارهای آزاد دیگر را در بر می‌گیرند و این دولت است که می‌تواند با سیاست‌های خود مانع از تورم‌زایی شود.
مسکنی بنام مسکن
در ادامه، بامدیر عامل پرسابقه یکی از شرکت‌های سرمایهگذاری حاضر در بورس مصاحبه شد. وی با بیان این که اعتقاد ما این است که صنایع مختلف را در پرتفوی خود داشته باشیم، گفت: به بخش مسکن به عنوان یک محل امن برای سرمایهگذاری نگاه می‌کنیم و فقط به بورس اتکا نخواهیم کرد. چرا که با فعالیت در بخش‌های مختلف به سود بیشتری خواهیم رسید.
وی با بیان این که نگاه ما به بخش مسکن بلندمدت است، ادامه داد: بازدهی امسال بخش مسکن در مقایسه با بورس خیلی بیشتر بوده است و با توجه به بحث نوسازی بافت‌های فرسوده، می‌توان در این بخش با برنامه‌ریزی بیشتری وارد شد. همچنین با توجه به نیاز جمعیت جوان کشور به مسکن نیز از جمله مزایای پرداختن به این بخش در دراز مدت خواهد بود.
این مدیرعامل که خواست نامش عنوان نشود، تاکید کرد: ما در عین حال به هیچ وجه تمایل نداریم از بورس خارج شویم و به نظرمان اینکه شرکت‌های سرمایهگذاری بخواهند سرمایه‌شان را از بورس خارج کنند، در نهایت کار اشتباهی خواهد بود. این شرکت‌ها باید رویکرد سرمایهگذاری در حوزه‌های مختلف را همواره مد نظر قرار دهند. وی خاطر نشان کرد: اینکه افراد الان به سمت بازارهای فیزیکی می‌روند به‌دلیل نوساناتی است که در بورس اوراق بهادار تهران مشاهده می‌کنند و اگر اوضاع هسته‌ای بهتر شود، بورس دوباره جاذبه خود را برای سرمایه‌گذاران نشان خواهد داد. خبرنگار ما گزارش می‌کند، شمار شرکت‌هایی که هیات‌مدیره آن به این نتیجه رسیده‌اند بخشی از سرمایه خود را در بازار مسکن هدایت می‌کنند، اندک نیستند. اما آنها می‌دانند که برای تعادل وضعیت پرتفوی باید در بلندمدت در این بازار بمانند. چرا که به دنبال بروز هر رونق در بازار مسکن، احتمال بروز کم رونقی یا رکود نیز وجود دارد.
ارسال نظر