مقاله
«صندوق‌های زمین و ساختمان» - ۲۱ شهریور ۸۷
وظایف و مسوولیت‌های مدیر ساخت به تشریح در اساسنامه صندوق آمده است که مهمترین آن‌ها به شرح زیر است:
* اجرای پروژه راسا یا از طریق عقد قرارداد با پیمانکاران ذی‌صلاح با تایید هیات مدیره، براساس طرح توجیهی پروژه و با رعایت مقررات ملی ساختمان؛
* ارائه صورت وضعیت‌های پیشرفت فیزیکی پروژه به مدیر ناظر و پیشرفت مالی پروژه به مدیر سرمایه‌گذاری در مواعد مقرر در اساسنامه؛
* محاسبه ارزش‌های عملیاتی، محاسباتی و فروش پروژه و تسلیم مستندات مربوطه به مدیر سرمایه‌گذاری؛
* همکاری با مدیر ناظر و متولی برای بازدید از مراحل اجرای پروژه.
ج- مدیر ناظر: شخصیت حقوقی است که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوط به این قانون، دارای پروانه اشتغال نظارت پایه یک است. وظایف و مسوولیت‌های مدیر ناظر به تشریح در اساسنامه صندوق آمده است که مهمترین آن‌ها به شرح زیر است:
* تایید طرح توجیهی پروژه شامل نقشه‌ها، مراحل ساخت و درصدهای پیشرفت فیزیکی که انجام هر مرحله به پیشرفت فیزیکی کل پروژه می‌افزاید؛
* نظارت بر اجرای پروژه جهت تطبیق با طرح توجیهی استانداردها و ارائه تذکرات لازم به مدیر ساخت برای اصلاح انحرافات احتمالی و ارائه گزارش‌های لازم در این زمینه به مدیر سرمایه‌گذاری و متولی؛
* بررسی و تایید صورت وضعیت‌های پیشرفت فیزیکی تهیه شده توسط مدیر ساخت با انجام بازدیدهای لازم از پروژه؛
* بررسی و اظهارنظر راجع به ارزش عملیاتی، محاسباتی و فروش پروژه که توسط مدیر ساخت محاسبه شده است (که در بخش نحوه ارزش‌گذاری واحدهای سرمایه‌گذاری به تفسیر به آن‌ها پرداخته خواهد شد)؛
* انجام کلیه وظایفی که مطابق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌ها و مقررات مربوطه، بر عهده ناظر آن است.
3 -2- متولی و حسابرس صندوق: برای نظارت مستمر بر فعالیت مدیران صندوق دو رکن متولی و حسابرس در اساسنامه پیش‌بینی شده است. این ارکان اجازه خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را در مدت تصدی خود به این سمت‌ها نخواهند داشت و به همین منظور پیش‌بینی شده است تا بتوانند به عنوان ناظران و نمایندگان سرمایه‌گذاران فعالیت صندوق را کنترل کنند.
در همین چارچوب مهمترین وظایف و مسوولیت‌های متولی به شرح زیر است:
* بررسی و تایید دستورات پرداخت مدیر سرمایه‌گذاری از محل دارایی‌های صندوق؛
* پیشنهاد عزل مدیر سرمایه‌گذاری، مدیر ساخت، مدیر ناظر، متعهد پذیره‌نویس، بازارگردان و حسابرس صندوق و پیشنهاد جانشین آن‌ها با ذکر دلایل مورد تایید سبا به مجمع صندوق؛
* نظارت مستمر بر عملکرد دیگر ارکان به منظور حصول اطمینان از رعایت مقررات مربوطه؛
* نظارت بر اجرای صحیح فرآیند مزایده در موقع فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی پروژه؛
* نظارت بر اجرای صحیح فرآیند مزایده در موقع فروش یا پیش‌فروش واحدهای ساختمانی پروژه؛
حسابرس نیز از بین یکی از موسسات حسابرسی معتمد سبا به تصویب مجمع صندوق تعیین می‌شود و متعهد به انجام وظایف مربوطه حسابرسی و سایر وظایف محوله طبق اساسنامه خواهد بود.
4 -2- متعهد پذیره‌نویسی صندوق: یک شخصیت حقوقی است که به منظور حصول اطمینان از تامین مالی کامل طبق طرح توجیهی پیش‌بینی شده است و موظف به خرید واحدهای سرمایه‌گذاری باقی‌مانده پس از اتمام مهلت استفاده از حق‌تقدم درخواست واحدهای سرمایه‌گذاری جدید طبق اساسنامه است.
۵ -۲- بازارگردان صندوق: برای فراهم کردن تسهیلات نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق و امکان خروج سرمایه‌گذاران، وظایف بازارگردانی به یک شخص حقوقی با تایید سبا و تصویب مجمع صندوق محول شده است.
بازارگردان موظف است در صورت عدم پذیرش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بورس اوراق بهادار، در چارچوب تعیین شده در اساسنامه، بازارگردانی واحدهای سرمایه‌گذاری را انجام دهد. در صورت پذیرش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بورس اوراق بهادار، بازارگردانی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق براساس دستورالعمل بازارگردانی مصوب سبا، توسط بازارگردان انجام می‌گیرد.
۶ -۲- هیات مدیره صندوق: از پنج نفر شخص حقیقی شامل نمایندگان مدیر سرمایه‌گذاری، مدیر ساخت، مدیر ناظر، متعهد پذیره‌نویس و متولی صندوق تشکیل می‌شود. افراد مذکور باید از بین اشخاصی انتخاب شوند که طبق قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌های مربوطه، دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی پایه یک یا ارشد در رشته‌های معماری، عمران و شهرسازی باشند. وظایف و مسوولیت‌های هیات مدیره به تشریح در اساسنامه صندوق آمده است که مهمترین آن‌ها به شرح زیر است:
* تصویب خالص ارزش تمام شده، عملیاتی، محاسباتی و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق با رعایت دستورالعمل مصوب سبا؛
* تصویب مبلغ افزایش سرمایه مورد نیاز در هر مرحله برای پرداخت هزینه‌های اجرای پروژه و سایر هزینه‌های صندوق با توجه به طرح توجیهی و به پیشنهاد مدیر سرمایه‌گذاری؛
* اتخاذ تصمیمات لازم در فرآیند مزایده فروش و پیش‌فروش واحدهای ساختمانی پروژه؛
* تصمیم‌گیری راجع به تغییر هزینه‌ها یا زمان‌بندی اجرای پروژه در شرایط استثنایی به تقاضای مدیر ساخت.
3 - هزینه‌های صندوق:
سرفصل تمامی هزینه‌های مورد نیاز برای انجام پروژه‌های ساختمانی در قالب صندوق زمین و ساختمان در اساسنامه پیش‌بینی شده است. همچنین مبالغ و نرخ هزینه‌های مورد نیاز در امیدنامه مربوط به هر صندوق اعلام می‌شود که با توجه به طرح توجیهی پروژه ساختمانی و هزینه‌های مترتب، طبق مقررات تشریفات پرداخت، پس از انجام قابل پرداخت است. به طور کلی هزینه‌های سرمایه‌گذاری در صندوق را می‌توان به دو بخش تقسیم کرد:
الف- هزینه‌های قابل پرداخت از محل دارایی‌های صندوق:
این هزینه‌ها مربوط به عملیات ساخت یا فراهم نمودن مقدمات فروش پروژه است که لازم است جزئیات آن در امیدنامه پیش‌بینی شود. مهمترین هزینه‌هایی که رئوس آن در اساسنامه و مقادیر آن در امیدنامه و طرح توجیهی پروژه پیش‌بینی شده است، عبارت است از:
* هزینه‌های تاسیس صندوق
* هزینه‌های اخذ مجوزهای لازم برای اجرای ساختمان پروژه
* زمین پروژه، مالیات‌ها، هزینه‌های نقل و انتقال آن به نام صندوق و سایر هزینه‌های اجرای پروژه
* هزینه تبلیغات و سایر هزینه‌های مربوط به پیش‌فروش یا فروش واحدهای ساختمانی
* کارمزد ارکان صندوق که میزان و نحوه محاسبه آن در امیدنامه قید شده است.
کارمزد هر یک از ارکان صندوق در امیدنامه پیش‌بینی می‌شود که ممکن است از دو بخش ثابت و متغیر تشکیل شود. نکته قابل توجه آن که کارمزد ارکان معمولا پس از انجام خدمات (یک یا سه ماه یکبار) و با ارائه اسناد مثبته و تایید ارائه خدمات صحیح قابل پرداخت می‌باشد.
ب- هزینه‌های مربوط به زمان ورود یا خروج هر سرمایه‌گذار: هزینه‌های ذکر شده در بند«الف» با توجه به تشریفات پرداخت از کل دارایی‌های صندوق کسر می‌شود در حالی‌که هزینه‌های این بند مربوط به فرآیند صدور واحد سرمایه‌گذاری، خرید یا فروش واحد سرمایه‌گذاری است که به عنوان کارمزد به متعهد پذیره‌نویس پرداخت می‌شود. آن‌چنان‌که در امیدنامه پیش‌بینی شده است کارمزد صدور واحد سرمایه‌گذاری مبلغ مشخصی است، اما کارمزد خرید یا فروش به بازارگردان به صورت درصدی از مبلغ خرید یا فروش تعیین می‌شود.
۴ - ارزش‌گذاری واحدهای سرمایه‌گذاری: با توجه به ماهیت فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان شاید مهمترین و حساس‌ترین بخش آن چگونگی ارزش‌گذاری واحدهای سرمایه‌گذاری است که در طول عمر صندوق و مراحل افزایش سرمایه، مبنای ورود و خروج سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری به چهار روش ارزش تمام شده، عملیاتی، محاسباتی و فروش هر سه ماه یکبار براساس دستورالعمل مصوب سبا محاسبه و به تصویب هیات مدیره صندوق می‌رسد.
* ارزش تمام‌شده: برای محاسبه ارزش تمام شده واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، قیمت تمام شده پروژه در آن تاریخ مبنای محاسبات قرار می‌گیرد.
* ارزش عملیاتی: برای محاسبه ارزش عملیاتی واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، ارزش جایگزینی پروژه که شامل هزینه‌های صورت گرفته برای خرید دارایی‌ها، دریافت مجوزهای لازم و پیشبرد پروژه می‌باشد مبنای محاسبه قرار می‌گیرد.
* ارزش محاسباتی:برای تعیین ارزش محاسباتی واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، ارزش روز قراردادهای صندوق نیز به ارزش عملیاتی آن افزوده می‌شود.
* ارزش فروش: ارزش فروش واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، براساس قیمت روز ساختمان‌های مشابه در منطقه اجرای پروژه و با در نظر گرفتن درصد پیشرفت پروژه تعیین می‌شود.
برای نظارت و محاسبه صحیح، ارزش عملیاتی، محاسباتی و فروش پروژه با مستندات لازم و گزارش‌های پیشرفت فیزیکی و مالی توسط مدیر ساخت محاسبه شده، برای تایید به مدیر ناظر ارائه کرده، در نهایت نتیجه محاسبات پس از تایید و ارائه گزارش حسابرس، جهت تصویب نهایی در هیات مدیره صندوق مطرح می‌شود.
۵ - نحوه سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها: برای فراهم نمودن شرایط مناسب سرمایه‌گذاری و یا خروج از سرمایه‌گذاری در مراحل مختلف در طول دوره عمر صندوق پیش‌بینی لازم صورت گرفته است تا سرمایه‌گذاران بتوانند با توجه به دوره سرمایه‌گذاری خود در صندوق از منافع ایجاد شده طی آن دوره به صورت منصفانه بهره‌مند گردند. سرمایه‌گذاران می‌توانند در مراحل مختلف و از طرق زیر مالک واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق شوند:
الف- اولین عرضه عمومی: در دوره صدور اولیه که توسط مدیر سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود، صدور واحدهای سرمایه‌گذاری برای تأمین حداقل سرمایه مورد نیاز برای تشکیل و شروع فعالیت صندوق و براساس قیمت مبنا که در امیدنامه آمده است صورت می‌پذیرد.
ب- مراحل افزایش سرمایه: پس از آغاز فعالیت صندوق و اجرای پروژه، مدیر سرمایه‌گذاری با توجه به نیاز صندوق به وجوه نقد و زمان‌بندی مبالغ افزایش سرمایه که در امیدنامه پیش‌بینی شده است پیشنهاد افزایش سرمایه را به هیات مدیره صندوق برای تصویب، ارائه می‌نماید. با تایید افزایش سرمایه و عرضه عمومی واحدهای سرمایه‌گذاری توسط سازمان بورس و اوراق بهادار، دوره صدور در هر مرحله افزایش سرمایه آغاز می‌شود که این دوره نمی‌تواند بیش از ۳۰ روز به طول انجامد. در مراحل افزایش سرمایه، قیمت صدور هر واحد سرمایه‌گذاری، برابر با «ارزش عملیاتی» یا «ارزش فروش» هر واحد سرمایه‌گذاری، هرکدام که کمتر باشد، خواهد بود. نکته مورد توجه آن که در هرمرحله افزایش سرمایه، دارندگان قبلی واحدهای سرمایه‌گذاری به نسبت مالکیت خود حق‌تقدم خواهند داشت که می‌توانند با استفاده از حق‌تقدم خود در افزایش سرمایه شرکت کنند یا با امضای دفاتر مربوطه نزد مدیر سرمایه‌گذاری حق تقدم خود را به سرمایه‌گذار دیگری واگذار نمایند.
ج- معامله با بازارگردان: برای افزایش نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، پیش‌بینی بازارگردان در امیدنامه به‌عنوان یکی از ارکان صندوق الزامی است. بازارگردان موظف است در هر روز کاری حجم معینی سفارش خرید و فروش را در دامنه مجاز نوسان نسبت به روز قبل ارائه دهد و مظنه خرید و فروش خود را تا ساعت 9 صبح توسط مدیر سرمایه‌گذاری اعلام نماید. در صورتی‌که واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق در بورس پذیرفته شوند بازارگردان طبق مقررات مربوطه در بورس به وظایف خود ادامه خواهد داد.
د - معامله بین سرمایه‌گذاران:با وجود تعهد ایجاد شده برای بازارگردان به صورت روزانه، سرمایه‌گذاران الزامی برای معامله به قیمت بازارگردان ندارند و سرمایه‌گذاران می‌توانند با توافق با یکدیگر واحدهای سرمایه‌گذاری خود را معامله کرده، با امضای دفاتر مربوطه نزد مدیر سرمایه‌گذاری مالکیت خود را منتقل نمایند. درصورتی‌که واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق، زمین و ساختمان در بورس پذیرفته‌شوند طبق مقررات بورس بین سرمایه‌گذاران معامله خواهد شد.
و- ابطال در زمان اتمام پروژه: با پایان عمر صندوق و اتمام ساخت پروژه، واحدهای ساختمانی باقی‌مانده طبق مقررات مزایده به بهترین خریدار فروخته خواهد شد. بدین‌ترتیب با ابطال واحدهای سرمایه‌گذاری سهم هریک از سرمایه‌گذاران از دارایی‌های صندوق پس از کسر بدهی‌های آن و براساس مفاد اساسنامه به آن‌ها پرداخت می‌شود.
ارسال نظر