تحلیل مهم‌ترین رویداد مالی هفته
سایه روشن فروش متری آپارتمان
گروه بورس - علیرضا کدیور: این گزارش یک تبلیغ نیست! بلکه چند و چون مهندسی مالی و خلق یک ابزار جدید (فروش متری آپارتمان) است. یک بررسی در شرایطی است که رشد نقدینگی به طور فزاینده افزایش یافته، اما ایده‌های جدید می‌تواند در شکل‌گیری و حرکت جریان‌های پولی موثر باشد. تحلیل گروه بورس از مهم‌ترین رویدادهای مالی در هفته جاری را بخوانید:
سازمان نوسازی شهر تهران از دیروز به مدت ۱۰روز با هدف جلب مشارکت مردمی در امر نوسازی شهر تهران و کمک به تامین مسکن با سرمایه اندک، اقدام به واگذاری بیش از ۵۵۰۰واحد از آپارتمان‌های مازاد در حال احداث خود در مناطق ۱۲، ۱۵، ۱۸ و ۱۹ شهرداری کرده است. مشارکت در این طرح حداقل به میزان پنج مترمربع مسکونی به قیمت هر مترمربع ۹۰۰هزار تومان (معادل ۵/۴میلیون تومان) علی‌الحساب است.
سود مشارکت علی‌الحساب سالانه در پایان طرح نیز ۲۴درصد اعلام شده است و مشارکت‌کنندگان در زمان سررسید می‌توانند از ۷درصد تخفیف نسبت به بهای کارشناسی بهره‌مند شوند. همچنین امکان افزایش میزان مشارکت در طول مدت اجرای طرح وجود دارد و خریداران از امکان خانه‌دار شدن در پایان دوره سه ساله مشارکت برخوردارند. از سوی دیگر امکان واگذاری سرمایهگذاری به غیر، در طول دوره مشارکت وجود دارد و شهرداری بازخرید سرمایهگذاری قبل از سررسید با نرخ علی‌الحساب ۱۷ تا ۵/۱۹درصد براساس مدت مشارکت را تضمین کرده است. درصورت تاخیر در تحویل پروژه نیز نیم درصد جریمه به ازای هر ماه (۶ درصد در سال) به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.بررسی طرح فوق نشان می‌دهد باتوجه به وجود حداکثر سقف مشارکت برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی به میزان یکصد متر مربع (معادل ۹۰ میلیون تومان)، هدف اصلی از طراحی این فرصت سرمایهگذاری، حضور افراد حقیقی با سرمایه‌های اندک بوده است، چرا که این میزان سرمایهگذاری حتی درصورت در بر داشتن بازدهی بالا، در عمل برای افراد حقوقی جذابیت چندانی ندارد. اما در طرف مقابل اشخاص حقیقی که دارای سرمایه کمی هستند، می‌توانند با مشارکت در این طرح، سرمایهگذاری در بخش مستغلات را به صورت واقعی تجربه کنند. باید توجه داشت که به دلیل تورمی بودن شرایط اقتصادی ایران، خرید دارایی‌های ثابت (از جمله املاک و مستغلات) از جذابیت بالایی برخوردار است، چرا که سپرده‌گذاری بانکی یا خرید اوراق مشارکت به دلیل پایین‌تر بودن نرخ سود سالانه نسبت به تورم، در عمل منجر به فقیرتر شدن سرمایه‌گذاران و کاهش ارزش دارایی‌های آنها می‌شود،
در حالی‌که تجربه نشان می‌دهد قیمت املاک و مستغلات طی سال‌های گذشته با افزایش پله‌ای به میزانی بیش از نرخ تورم افزایش یافته است. رشد قیمت دارایی‌های ثابت و افزایش میزان سرمایهگذاری در این بخش زمانی تشدید می‌شود که سایر بازارهای مالی از جمله بازار سهام طی سال‌های گذشته نتوانسته‌اند سرمایه‌گذاران را به صورت دایمی به سمت خود جذب کنند و سرمایهگذاری در بخش املاک را با وجود پایین بودن نقدشوندگی (امکان فروش دارایی در هر زمان) به عنوان یک گزینه بدون ریسک و حاوی سودآوری تبدیل کرده است.
اما سرمایهگذاری در این طرح، موانع و کاستی‌هایی که تاکنون درخصوص سرمایهگذاری در بخش مستغلات وجود داشته است، را مرتفع می‌کند. اولین محدودیت سرمایهگذاری در بخش املاک نیاز به نقدینگی به نسبت بالا است در حالی که سرمایه‌گذاران می‌توانند با حداقل سرمایه‌ای به میزان ۵/۴میلیون تومان، ۵ مترمربع آپارتمان خرید کنند. دومین محدودیت سرمایهگذاری در بخش املاک به نقدشوندگی پایین آن مربوط می‌شود. به بیان دیگر دارندگان املاک به نقدشوندگی پایین آن مربوط می‌شود.
به بیان دیگر دارندگان دارایی ملکی ممکن است در صورت وجود رکود در بازار این کالای بادوام و به دلیل قیمت بالای آن نتوانند به سرعت، دارایی خود را به پول نقد تبدیل کنند در حالی که مشارکت‌کنندگان در این طرح در هر زمان پیش از سررسید می‌توانند با نرخ سودی بین ۱۷ تا ۵/۱۹درصد، اصل و سود سرمایه خود را دریافت یا سرمایهگذاری خود را به دیگران واگذار کنند. ویژگی‌های فوق در کنار سود سالانه ۲۴درصدی در پایان طرح (۹۱درصد در پایان سه سال) و ۷درصد تخفیف خرید واحدها باعث می‌شود سرمایه‌گذاران در این طرح وارد یک فرآیند مالی شوند.
به نظر می‌رسد نقیصه موجود در این طرح، امکان معامله اوراق طرح در بازار دست دوم است. به بیان دیگر اگر سرمایه‌گذاران بتوانند پس از یک دوره زمانی، با ایجاد بازاری برای معاملات اوراق این طرح، به دادوستد بپردازند، از یک سو از منافع سالانه آن منتفع می‌شوند و از سوی دیگر می‌توانند نسبت به کسب سود ناشی از افزایش ارزش هر مترمربع طرح مزبور برخوردار شوند. از سوی دیگر پرداخت ۲۴درصد سود سالانه به مشارکت‌کنندگان بدون احتساب مالیات در نظر گرفته شده است که از هم‌اکنون باید میزان مالیات پرداختی مشارکت‌کنندگان مشخص شود. نکته قابل توجه در این طرح امکان افزایش میزان مشارکت در طول اجرای طرح است که به واسطه آن سرمایه‌گذاران می‌توانند سود ۲۴درصدی سالانه را دوباره به مصرف سرمایهگذاری بیشتر در طرح برسانند. برآورد اولیه طرح مزبور نشان می‌دهد در صورت خرید کامل ۵۵۰۰ واحد به میزان هر واحد ۱۰۰ مترمربع به قیمت ۹۰۰هزار تومان برای هر مترمربع، شهرداری قادر به جمع‌آوری ۵۰۰میلیارد تومان نقدینگی در مرحله اول طرح است. پیش‌بینی می‌شود شهرداری در مراحل بعدی با افزایش قیمت هر مترمربع سرمایهگذاری در این طرح، می‌تواند به نوعی بازار ثانویه این اوراق را هرچند به صورت غیررسمی، پایه‌ریزی کند. اما فارغ از مزایای مطرح شده طرح فوق، معایبی نیز در خصوص سرمایهگذاری در طرح مزبور وجود دارد.
مهم‌ترین مشکل در این بخش به احتمال بروز تاخیر در تحویل پروژه بازمی‌گردد. هرچند شهرداری پرداخت نیم درصد جریمه ماهانه را در صورت تاخیر در تحویل تضمین کرده است، اما به نظر می‌رسد افزایش بیش از حد زمان تحویل نسبت به مدت اعلام شده می‌تواند معاملات بازار ثانویه این اوراق را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. در مجموع به نظر می‌رسد بورس تهران که طی چند سال گذشته به دلیل شرایط اقتصادی و سیاسی نتوانسته بود در مقابل رقیب قدرتمند خود عرض اندام کند، دوباره با انتشار طرح شهرداری تهران و تداوم آن در معرض تهدید مجدد بازار مستغلات در زمینه جذب نقدینگی قرار دارد. هرچند به اعتقاد کارشناسان اجرای طرح فوق در کنار بسته سیاستی- نظارتی بانک مرکزی می‌تواند به دلیل انقباضی بودن، آثار ضدتورمی چشمگیری در اقتصاد داشته باشد، اما تقویت بازار مسکن تهدید بزرگی برای بازار در آستانه رشد سهام محسوب می‌شود.
ارسال نظر