«دنیای اقتصاد» ارتباط دو رقیب دیرینه را بررسی می‌کند
مسکن چگونه با بورس پیوند می‌یابد؟
گروه بورس- هدیه لطفی: نگاه اجمالی به عملکرد بورس اوراق بهادار تهران و بازار مسکن بیانگر آن است که برخلاف تصور عامه مردم، بازدهی بازار سرمایه از برتری مطلقی نسبت به بازار مسکن برخوردار بوده است. با این وجود نزد اکثر سرمایه‌گذاران ایرانی، ورود به بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش از مطلوبیت و عمومیت بیشتری برخوردار است. استقبال فراگیر از بازار مسکن در حالی صورت می‌گیرد که مطالعه آماری نشان می‌دهد که شاخص بورس در دو دهه گذشته، هر سال حدود ۳۰ درصد رشد داشته است اما افزایش سالانه ارزش مسکن در همین دوره ۲۲ درصد بوده است. به‌‌رغم برتری بورس به لحاظ سودآوری، شاید همین علاقه عمومی مردم به بازار مسکن بوده که مدیران ارشد بازار سرمایه را بر آن داشته تا راهی برای پیوند یافتن سرمایه‌گذاری در این دو حوزه بیابند. در این راستا، ایده صندوق‌های زمین و ساختمان از چند سال پیش در تالار شیشه‌ای پیچید تا بلکه مسکن پرطرفدار با بورس مهجور آشتی یابد؛ ایده‌ای که در میدان عمل با چالش‌هایی مواجه شده و تاکنون عملی نشده است.
در گفت‌وگوی پیش‌رو که با مهدی گودرزی، عضو هیات مدیره شرکت مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه صورت گرفته، مزایا و معایب هر یک از بازارهای مسکن و بورس بررسی و تشریح شده است. این کارشناس فعال در زمینه طراحی صندوق‌های زمین و ساختمان، همچنین ورود تسهیلات مسکن به فرابورس و نحوه کارکرد صندوق‌های زمین و ساختمان را توضیح داده است.
با وجود برتری قاطع بورس، چرا اذهان مردم نسبت به مسکن به مراتب مثبت‌تر از بورس است؟ برای تغییر این ذهنیت چه باید کرد؟
به طور سنتی این دیدگاه وجود دارد که «مسکن ضرر ندارد». این نگاه در طول سالیان متمادی ایجاد شده است. سرمایه‌گذاران در بازار مسکن به دلایلی نظیر وجود مسکن در سبد خانوار به عنوان یکی از نیازهای اساسی، عینی بودن سرمایه‌گذاری، افزایش روند قیمت‌ها، عدم اندازه‌گیری ریسک و کم‌توجهی به بازارهای رقیب به این اعتقاد رسیده‌اند. حال می‌بایست با آگاه‌سازی مردم نسبت به مفاهیم سرمایه‌گذاری (ریسک، بازده، انتظار سودآوری و ...) امکان تغییر این دیدگاه را برای عموم مردم فراهم کرد.
تغییر نگاه مردم موضوعی است که باید با برنامه‌ریزی بلندمدت انجام شود. نگاه مردم به بورس با مقوله سرمایه‌گذاری و سود آمیخته است، در حالی که این نگرش نسبت به بازار مسکن با این شدت وجود ندارد و به طور عمده بر کارکردهای مسکن به عنوان محل سکونت و بیانگر شخصیت اجتماعی فرد و در ضمن ابزار سرمایه‌گذاری متمرکز است. همچنین در دیدگاه عامیانه، رسوب سرمایه برای مدت طولانی در مسکن به آسانی پذیرفته می‌شود زیرا افراد به دوره‌های رکود و رونق مسکن آشنایی دارند؛ در حالی که رسوب سرمایه در بورس و یا سایر کالاهای سرمایه‌ای همچون سکه و ارز کاملا متفاوت مورد ارزیابی قرار می‌گیرند و رکود در این بازارها به سرعت باعث اضطراب سرمایه‌گذار می‌شود؛ البته این نگرش از دیدگاه سرمایه‌گذاران غیر‌حرفه‌ای و حرفه‌ای تفاوت معناداری دارد.
مزایا و معایب هر یک از بازارهای مسکن و بورس در برابر یکدیگر را چه می‌دانید؟
به منظور مقایسه این دو بازار باید فاکتورهای مختلفی مد نظر قرار گرفته و ارزیابی شوند. به عنوان مثال، سرعت نقدشوندگی در بازار سهام بیشتر از بازار مسکن است. از نظر حجم سرمایه‌گذاری هم طبیعتا بازار سهام این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده که با حجم سرمایه اندک، فرصت سرمایه‌گذاری وجود داشته باشد، در حالی که ورود به بازار مسکن نیازمند سرمایه قابل توجه است؛ این موضوع موجب حذف ورود سرمایه‌های خرد به بازار مسکن می‌شود. از بعد ریسک هم با عنایت به نوسانات بازار سرمایه و ماهیت آن و انتظار سودآوری فعالان بازار، می‌توان گفت که ریسک سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه در مقایسه با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیشتر است. از جمله معایب دیگر بازار مسکن می‌توان به عدم انسجام و شفافیت این بازار و قیمت‌گذاری سلیقه‌ای در آن اشاره کرد.
با چه روش‌های عملی از نظر شما می‌توان بورس و مسکن را آشتی داد؟ ابزارهای مالی مناسب برای این اقدام را چه می‌دانید؟
از آنجا که در شرایط فعلی تقاضای خرید مسکن تا حدودی با هدف سرمایه‌گذاری صورت می‌پذیرد بنابراین، پاسخ به این خواست مردم از طریق بازار سرمایه می‌تواند به نحوی در مدیریت تقاضای خرید مسکن تاثیرگذار باشد. این موضوع نیازمند اطلاع‌رسانی قابل توجه و آگاه‌سازی عموم مردم نسبت به مزایای بورس برای ورود به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن در مقایسه با سرمایه‌گذاری در مسکن به طور سنتی و مستقیم است.
با عنایت به قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید که بستر مناسبی برای فعالیت‌های نوین در بازار سرمایه را فراهم آورده است، در صورتی که جهت‌گیری تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، استفاده از ابزارهای بازار سرمایه باشد، این امر می‌تواند به مشارکت مردم در بازار مسکن از طریق ابزارهای بازار سرمایه کمک شایانی نماید.
رونق معاملات اوراق تسهیلات مسکن و ابزارهای مالی جدید از جمله صندوق‌های زمین و ساختمان و طراحی مدل‌های جدید نظیر (fund of funds) در حوزه ساخت و ساز نیز می‌توانند به عنوان شیوه‌های تامین مالی می‌توانند منجر به تعامل این دو بازار گردند.
آیا ورود تسهیلات مسکن به فرابورس را اقدامی در راستای جذب سرمایه‌گذاران مسکن به بورس و آشنایی بیشتر با بازار سهام می‌دانید؟
این اقدام از طرف شرکت فرابورس و بانک مسکن و با هدف شفاف سازی و یکسان نمودن قیمت این تسهیلات صورت گرفت و منجر به ارتباط بیشتر عرضه کنندگان و متقاضیان امتیاز تسهیلات مسکن شده و دسترسی به اوراق نیز آسان تر شد. از مهم‌ترین دستاوردهای این اقدام می‌توان به حذف واسطه گری در اعطای تسهیلات بانک مسکن اشاره کرد.
وجود چنین سازوکاری باعث شد تا نرخ مرجعی برای این اوراق بوجود آمده و اطمینان نسبی بین سرمایه‌گذاران و متقاضیان استفاده از این تسهیلات به وجود آید. نکته قابل توجه دیگر اینکه نوسانات قیمتی و حجم مبادلات این اوراق می‌تواند به عنوان یک عامل منعکس‌کننده فضای بازار مسکن کشور در تصمیم‌گیری‌ها مد نظر قرار داشته باشد.
نحوه کارکرد صندوق‌های زمین و ساختمان چیست؟ مزایا و چالش‌های آن برای سرمایه‌گذاران خرد کدام است؟
بر اساس ضوابط تاسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، صندوق، شخص حقوقی است که با اخذ مجوز از سازمان تاسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. پس از فروش واحدهای ساختمانی پروژه، عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران تقسیم خواهد شد. اگر بخواهیم به طور خلاصه مزایای سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق را برشمریم، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• ایجاد تنوع در سبد سرمایه‌گذاری.
• ورود به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه کم و بهره‌مندی از سود مناسب.
• نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری به واسطه وجود بازارگردان.
• کاهش ریسک مشارکت‌های سنتی در بازار مسکن.
در ارتباط با چالش‌های سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها هم لازم به ذکر است که این نوع سرمایه‌گذاری با توجه به ماهیت آن، نیازمند نگاه بلندت مدت است. این موضوع از آن حیث اهمیت دارد که اساسا کسب بازده از طریق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پس از فروش واحدهای ساختمانی محقق می‌شود. هر چند بازار سرمایه از طریق این ابزار امکان نقدشوندگی را فراهم کرده است. به علاوه می‌توان به مواردی نظیر ریسک کاهش قیمت مسکن، تاخیر در اجرای پروژه ساختمانی و یا طولانی شدن فرآیند فروش و احدهای ساختمانی به عنوان چالش‌های این نوع سرمایه‌گذاری اشاره نمود که مستقیما دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
صندوق‌های زمین و ساختمان از سه سال پیش در دستور کار بوده‌اند اما هیچ گاه اجرایی نشده‌اند. (در مورد صندوق چشمه و آسمان اردبیل وعده‌های زمانی قبلی محقق نشده است.) موانع عملی در راستای اجرایی شدن صندوق‌ها چیست و چگونه موانع مزبور می‌تواند رفع شود؟
صندوق‌های زمین و ساختمان از جمله صندوق‌های «پروژه محور» هستند و با توجه به ماهیت متفاوت آن از صندوق‌های سرمایه‌گذاری موجود طبیعتا برای راه‌اندازی با موانعی مواجه است که می‌تواند ناشی از موارد زیر باشد:
الف- عدم اطلاع‌رسانی موثر در خصوص سازوکارهای اجرایی و نظارتی این ابزار برای سرمایه‌گذاران و متقاضیان استفاده از این روش که در برخی مواقع منجر به عدم موافقت مالک زمین برای انتقال زمین به نام صندوق می‌شود.
ب- عدم وجود شفافیت در بخشی از فرآیندهای اجرایی نظیر موضوع معاملات ثانویه، قوانین مالیاتی نقل و انتقال ساختمان، محدودیت‌های شیوه واگذاری در پایان پروژه(به طور خاص مزایده) و هزینه‌های ارکان.
ج- طولانی شدن فرآیند هماهنگی کلیه ارکان که این موضوع نیز به نوعی ناشی از عدم آگاهی سازمان‌ها و نهادهای مختلف به الزامات، مسوولیت‌ها، محدودیت‌ها و ریسک‌های ناشی از ورود به این حوزه جدید بوده و تا حدودی تحت تاثیر دو عامل قبلی است.
د- این ابزار جدید، فاقد ضامن سودآوری می‌باشد (که با توجه به ماهیت صندوق صحیح است.) لیکن با توجه به حاکمیت پر رنگ موضوع تضمین بر بازار سرمایه کشور و تاثیر قابل توجه آن بر مشارکت عموم مردم، در صورتی که بتوان با اضافه نمودن این رکن و کسب موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار، حداقل سودآوری صندوق را به صورت سالانه تعیین کرد، به نظر می‌رسد بتواند به عنوان مشوقی برای راه‌اندازی این ابزار مالی نوین مورد استفاده قرار گیرد.
در این میان سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان متولی اصلی توسعه ابزارها و نهادهای مالی باید این موارد را مورد توجه خاص قرارداده و از طریق جلب نظرات افراد صاحب نظر و فعال در این حوزه نسبت به آگاه‌سازی نهادهای مختلف به مزایای این صندوق‌ها اقدام نماید. البته سایر نهادهای مالی از جمله شرکت‌های کارگزاری و مشاور سرمایه‌گذاری نیز باید در این ارتباط نقش فعال‌تری داشته و اطلاع‌رسانی بیش از پیش در خصوص این ابزار جدید نمایند. علاوه بر اینها، با توجه به اینکه یکی از ذی‌نفعان اصلی راه‌اندازی این نوع صندوق، شرکت‌های ساختمانی فعال در این صنعت می‌باشند بنابراین، این شرکت‌ها نیز باید این رویکرد جدید تامین مالی پروژه‌های ساختمانی را مورد استقبال قرار داده و استفاده از این شیوه را به عنوان مطالبه از بازار سرمایه کشور پیگیری کنند.
آیا برای کسی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن (نه به لحاظ تقاضای مصرفی) را دارد، خرید سهام انبوه سازان در بورس می‌تواند جایگزین مناسبی با بازدهی مشابه یا بهتر باشد؟
در صورتی که روند تقاضای واقعی مسکن در سال‌های آینده با توجه به ترکیب سنی جامعه افزایشی ارزیابی شود و سایر مولفه‌های تاثیرگذار بر روی آن همچون نرخ مواد مصرفی، عدم رونق در بازارهای موازی و... تداوم یابد و افزایش عرضه مسکن در مقیاس برنامه‌ریزی شده نتواند سدی بر رشد قیمتی و رونق در بازار مسکن تلقی گردد، انتظار رشد قیمتی سهام شرکت‌های این گروه در بورس امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. در این صورت، سهام شرکت‌های دارای پروژه‌های هدفمند با توجه به رکود حاکم بر قیمت سهام شرکت‌های آنان در سال‌های اخیر می‌تواند رقیب مهمی برای خرید دارایی فیزیکی یعنی خود مسکن به لحاظ کسب سود محسوب شوند. توجه داشته باشیم بهای تمام‌شده پایین‌تر برخی پروژه‌های شرکت‌های ساختمانی که از سال‌های قبل آغاز شده است موجب می‌شود، پتانسیل شناسایی سود بالاتر از خرید مسکن به قیمت روز وجود داشته باشد؛ ولی مطمئنا نوسانات و روند کلی هر دوی این فرصت‌های سرمایه‌گذاری، تابع شرایط کلی حاکم بر این صنعت خواهد بود.
پیش‌بینی شما از حرکت قیمت مسکن و بازدهی بورس در افق یک سال آینده چیست؟
صنعت ساختمان تنها یکی از صنایع فعال در کشور است بنابراین، تعداد مولفه‌های تاثیرگذار بر کلیت بازار بورس - متشکل از صنایع گوناگون با ماهیت‌های متنوع -از تعداد مولفه‌های تاثیرگذار بر صنعت ساختمان بسیار گسترده تر خواهند بود. همچنین مسائل سیاسی و امنیتی داخلی و خارجی تاثیر بسیار کمتری بر وضعیت ساختمان در مقایسه با بورس برجای می‌گذارند بنابراین ریسک سیستماتیک حاکم بر این دو بازار بسیار متفاوت است که همین موضوع، سرمایه‌گذاران با درجه ریسک‌پذیری متفاوت را به اتخاذ رویکرد‌های مختلفی سوق خواهد داد. به این ترتیب برای افراد ریسک گریز کماکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مطلوب خواهد بود، هرچند با قبول ریسک بیشتر، بازار سهام نیز فرصت‌های سودآوری جذابی را در اختیار علاقه‌مندان می‌گذارد.
ارسال نظر