گروه بورس، هدیه لطفی: یکی از راهکارهای ارائه شده از سوی دولت یازدهم برای خانه‌دار کردن مردم، افزایش سقف تسهیلات مسکن بوده است به‌طوری که در نیمه دوم سال ۹۲ وام مسکن از۲۰ میلیون به ۳۵ میلیون تومان افزایش یافت و سال گذشته نیز سقف این وام به ۸۰ میلیون تومان رسید اما با وجود افزایش سقف وام‌ها، همچنان مشکل متقاضیان بازار مسکن به دلیل نبود نقدینگی کافی حل نشد؛ چرا که شرایط دریافت و بازپرداخت وام مسکن برای مردم همچنان سخت است.گران بودن اوراق مسکن هم از دیگر موانع پیش روی متقاضیان است زیرا وام‌گیرندگانی که از فرابورس اقدام به تهیه این اوراق می‌کنند، تا چندی پیش باید برای تهیه هر برگه از تسهیلات مزبور بیش از ۱۰۰ هزار تومان پرداخت می‌کردند و به نظر می‌رسد این اتفاق برای استفاده از این اوراق چندان توجیه اقتصادی نداشته باشد، البته این موضوع با انتشار خبری درخصوص تمدید مهلت اعتبار «تسه‌ها» کمی تعادل یافت.

نوزدهم مردادماه خبری درخصوص تمدید مهلت خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن منتشر شد که بر این اساس اوراق مربوط به سال ۱۳۹۳ که از زمان انتشار به مدت دو سال اعتبار و قابلیت خرید و فروش در بازار فرابورس را داشتند، یعنی اوراق «تسه» صادره از ۱۵ فروردین ۱۳۹۳ تا ۱۵ اسفندماه این سال (تسه ۹۳۰۱ تا ۹۳۱۲) به مدت ۶ ماه دیگر قابل خرید و فروش خواهند بود که به دنبال این امر تعادل نسبی به سمت عرضه و تقاضای این اوراق بازگشت و به این ترتیب چند روزی است که قیمت اوراق تسهیلات مسکن نسبت به ماه گذشته کاهش یافته است. در معاملات دیروز قیمت پایانی هر برگ از این اوراق در بیشترین حالت به رقم ۸۹هزار و ۹۴۵تومان بالغ شد و کمترین قیمت این اوراق نیز به عدد ۸۷هزار تومان رسید، البته این مبلغ نیز هنوز گران است و متقاضیان باید ۲۰ درصد از مبلغ تسهیلات را همان ابتدای کار صرف خرید اوراق کنند.همچنین با احتساب قیمت هر برگه اوراق مزبور بر اساس آخرین قیمت معامله شده، نرخ سودی معادل ۷/ ۲۲ درصد را در برخواهد داشت که این مساله به‌رغم کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی تا ۱۸ درصد، خود بخشی از مشکلات پیش روست.

چه مبلغی باید برای دریافت وام هزینه شود؟

در ادامه به این سوال همیشگی می‌پردازیم که در حال حاضر هر شخص باید برای دریافت وام مسکن باید چه مبلغی را صرف خرید اوراق تسهیلات مسکن کند؟ همان‌گونه که اعلام شده زوج‌های جوان تهرانی با خرید ۲۰۰ برگ از اوراق تسهیلات مسکن می‌توانند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که به این مبلغ ۱۰میلیون تومان وام جعاله تعلق می‌گیرد. با این حساب برای دریافت ۱۰۰میلیون تومان وام با قیمت هر برگ به‌طور متوسط ۸۸ هزار تومانی (میانگین نرخ تسه در بازار دیروز) باید ۱۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اوراق پرداخت شود که این مبلغ با احتساب ۱۰ میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۲۰ برگ دیگر نیز اوراق خریداری شود، باید در مجموع حدود ۲۰ میلیون تومان هزینه شود.بر این اساس در واقع ۹۰میلیون وام دریافت می‌کند که نرخ سود واقعی آن ۷/ ۲۲ درصد خواهد بود.اما با وجود تمامی این عوامل، همچنان خرید اوراق تسهیلات مسکن برای دریافت وام بهترین و مناسب‌ترین گزینه برای متقاضیان مصرفی خانه و کسانی که قصد خرید و سکونت در واحد مسکونی دارند، به شمار می‌آید.حال سوال مطرح شده این است که آیا این وام برای کسانی که قصد سرمایه‌گذاری در بازار ملک دارند و می‌خواهند با دریافت وام اقدام به خرید خانه آن هم به امید رشد قیمت ملک در آینده و با توجه به بازار رکودی مسکن داشته باشند، به صرفه خواهد بود؟

به‌صرفه ‌بودن به متقاضی دریافت وام بستگی دارد

در این راستا بهنام محسنی، معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس ایران در گفت‌وگو با هفته‌نامه «تجارت فردا» به تشریح دلایل به صرفه‌بودن اوراق تسهیلات بانک مسکن پرداخت و گفت: نکته اول اینکه مبلغ خرید اوراق در نرخ موثر تسهیلات اثرگذار است زیرا خریدار بخشی از مبلغ وام دریافتی را قبل از دریافت آن برای خرید اوراق صرف کرده و در واقع آن مبلغ به خرید مسکن اختصاص پیدا نکرده است، در اصل هرچه قیمت اوراق افزوده شود بر نرخ تسهیلات دریافتی اثرگذار است اما به صرفه بودن یا نبودن خرید اوراق بستگی به متقاضی دریافت وام دارد و اینکه نرخ تامین مالی خرید یک واحد مسکونی از سایر روش‌ها به چه میزان است.وی ادامه داد: به عبارت دیگر، متقاضی خرید مسکن باید بررسی کند که به جز خرید مسکن از طریق اوراق تسه، چه امکان دیگری برای تامین مالی از سایر روش‌ها در اختیار دارد و کدام‌یک از این شیوه‌ها برای او مطلوب‌تر است، بنابراین نمی‌توان به‌طور کلی در این خصوص اظهارنظر کرد اما در مجموع، نرخ وام مسکن با افزایش مبلغ وام در حال افزایش است و این مساله مطلوب نیست.

محسنی در ادامه اظهاراتش با اشاره به اینکه محدودیتی برای عرضه اوراق «تسه» در بازار وجود ندارد، گفت: محدودیت برای آن دسته از متقاضیان دریافت اوراق است که قصد خرید مسکن از طریق اوراق نداشته و انگیزه سفته‌بازانه دارند و محدودیت فروش برای این افراد در نظر گرفته شده است. در اصل، دارندگان اوراقی که از طرف بانک مسکن به‌صورت ماهانه در نمادهای مختلف اوراق، دارایی خود را سپرده می‌کنند محدودیتی برای عرضه ندارند؛ چرا که آنها خریدار اوراق تسه از فرابورس نیستند و بر اساس امتیازی که بانک مسکن برای سپرده‌گذاران در نظر گرفته، دارنده حجم مشخصی از اوراق شده‌اند.وی ادامه داد: بنابراین محدودیت عرضه برای دارندگان اوراق وجود ندارد و تنها محدودیت فروش برای خریداران اوراق است، زیرا فرض بر این است که افرادی اقدام به خرید اوراق می‌کنند که متقاضی دریافت تسهیلات هستند و اگر کسی با انگیزه دیگری اقدام به خرید اوراق تسه کند با محدودیت مقرر در دستورالعمل مواجه خواهد شد.محسنی با اشاره به این محدودیت‌ها گفت: در حال حاضر محدودیت فروش مجدد اوراق برای خریداران اوراق منتشر‌شده تا آبان ۹۴ به مدت دو ماه و برای دارندگان اوراق آبان ۹۴ و ماه‌های بعد از آن به مدت چهار ماه در نظر گرفته شده است، همچنین محدودیت فروش برای اوراقی که چهار ماه یا کمتر تا سررسید آنها باقی‌ مانده، اعمال نمی‌شود.

به گفته محسنی در نظر گرفتن این محدودیت‌ها و دلیل اصلی اعمال این محدودیت‌ها، از بین بردن انگیزه سفته‌بازی در خرید اوراق تسهیلات مسکن است تا از این طریق، تنها افرادی اقدام به خرید اوراق کنند که خریدار واقعی مسکن و متقاضیان واقعی وام مسکن هستند.معاون عملیات و نظارت بازار فرابورس در ادامه توضیح داد: نکته قابل توجه این است که خرید اوراق تسه با هدف اخذ تسهیلات خرید مسکن انجام می‌شود و متقاضی پس از خرید اوراق اقدام به دریافت آن می‌کند که این روند، میزان اوراق شناور و در حال خرید را کاهش می‌دهد؛ یعنی این اوراق پس از خرید از چرخه خارج شده و به‌طور طبیعی حجم اوراق قابل خرید در بازار کاهش پیدا می‌کند. محسنی در ادامه با اشاره به افزایش قیمت اخیر این اوراق به ارائه دلایل برای این امر پرداخت و گفت: نکته‌ای که باید در این خصوص مدنظر قرار دهیم این است که تنها بخشی از عوامل موثر در نرخ اوراق تسهیلات مسکن تابع شرایط بازار سرمایه است و بخش عمده آن به وضعیت عرضه و تقاضای مسکن و نرخ تسهیلات در کشور بر‌می‌گردد.

در زمان‌هایی که شاهد افزایش تقاضای خرید در بازار مسکن هستیم، به‌طور معمول خریداران، تقاضای بیشتری برای دریافت وام دارند و در کنار آن، دریافت تسهیلات از محل خرید اوراق تسه نیز افزایش می‌یابد و افزایش تقاضا در بازار اتفاق خواهد افتاد.وی ادامه داد: نکته دیگر اینکه عنصر زمان و فصلی که اوراق در آن خرید و فروش می‌شود، یک مولفه تاثیرگذار است، زیرا در فصولی که بازار مسکن با اقبال بیشتری مواجه است قطعا خرید و فروش اوراق با افزایش مواجه می‌شود. وی در ادامه افزود: علاوه بر این به دلیل افزایش تدریجی سقف تسهیلات، متقاضیان باید تعداد اوراق بیشتری خریداری کنند و این مساله نیز موجب افزایش قیمت می‌شود.به گفته محسنی در حال حاضر سقف وامی که به زوجین تعلق می‌گیرد، ۱۱۰ میلیون تومان است و سقف وام هر فرد که به‌صورت انفرادی اقدام به خرید مسکن می‌کند، ۷۰ میلیون تومان است. البته در این سقف‌ها ۱۰ میلیون وام جعاله نیز در نظر گرفته شده است. بنابراین برای وام ۱۱۰‌میلیونی جمعا ۲۲۰ ورقه باید خریداری شود و برای وام ۷۰‌میلیونی نیز ۱۴۰ برگه.

بازنگری در ساز‌و‌کار معاملات اوراق

محسنی در ادامه به بازنگری مقررات در این بازار اشاره کرد و گفت: فرابورس به‌طور مستمر در حال رصد و بازنگری در مقررات بازارها است اما باید توجه کرد که تغییرات مداوم نباید منجر به از بین رفتن ثبات در بازار شود، بر این اساس در آبان سال گذشته یک بازنگری در شرایط خرید اوراق و محدودیت‌های معاملاتی انجام شد. همین‌طور در هفته‌های اخیر با همکاری بانک مسکن برخی از اوراق تسه منتشر‌شده در سال ۱۳۹۳ که از چرخه نقل و انتقال خارج شده بود با نظر مساعد هیات‌مدیره بانک مسکن به چرخه معامله برگشت و به نوعی عرضه اوراق تسه تقویت شد. وی ادامه داد: در واقع مهلت استفاده و نقل و انتقال تمامی اوراق تسه منتشر‌شده در سال ۱۳۹۳ به مدت ۶ ماه تمدید و با این تصمیم از ابطال حدود ۳۲۰ هزار ورقه معادل ۱۶۰۰ میلیارد ریال تسهیلات مسکن جلوگیری شد.محسنی در ادامه گفت: به تازگی طرحی در ستاد تدابیر ویژه اقتصادی دولت تصویب شده که بر اساس آن مجوز عرضه و فروش تسهیلات مسکن توسط سایر بانک‌ها فراهم شود، البته در این خصوص از فرابورس هم نظرخواهی شده و این موضوع همچنان در حال بررسی است.