گفت‌وگو با دکتر غلامرضا اسلامی بیدگلی، استاد دانشگاه و صاحبنظر مسائل اقتصادی و مالی
شر بورس اموال بیشتر از خیر آن است
گروه بورس کالا- طیبه شهبازی: چندی پیش، پیشنهاد راه‌اندازی بورس اموال در دل بورس کالا، از سوی صالح‌آبادی رییس سازمان بورس و اوراق بهادار مطرح شد و هم اکنون کلیات راه‌اندازی بازار اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک و ساختمان در بورس کالا به تصویب رسیده است. در خصوص مزایا و معایب احتمالی راه‌اندازی بورس اموال با غلامرضا اسلامی بیدگلی، صاحبنظر بازار سرمایه و استاد دانشگاه گفت‌وگویی داشته‌ایم که در ادامه می‌خوانید. آیا تجربه جهانی در خصوص راه‌اندازی بورس اموال وجود دارد؟
به اعتقاد من با توجه به این امر که تعداد اموال محدود نیست و بسیار زیاد است و اگر قرار باشد برای هر کالایی بورس داشته باشیم، بی‌معنا است، بنابراین ارزیابی از این بازار چندان مثبت نیست. بورس جایی است که قیمت‌ها در آن شناخته شده و به تعادل می‌رسد؛ در ایران که انحصار در خرید و فروش وجود دارد، بورس کارکرد چندانی ندارد. به عنوان مثال، آوردن طلا در بورس چه تاثیری داشت؟ قیمت آن تابع حوادث و رویدادهای جهانی است. بورس نتوانست عرضه و تقاضا را متعادل کند؛ چرا که مثلا هر میزان طلا وارد بازار شود برای آن خریدار وجود دارد، چراکه این اموال ارزش پول را حفظ می‌کنند. لذا باید آنقدر کالا و عرضه‌کننده در بازار وجود داشته باشد و آنقدر خریدار حاضر باشد که این عرضه و تقاضا با ورود و خروج یک نفر تغییر نکند. در حال حاضر بازار جنبه انحصاری دارد. به طور مثال ارز را فقط می‌توان از بانک مرکزی یا اتاق مبادلات ارزی گرفت در حالی که در چنین بازارهایی که رقابت در عرضه و تقاضا وجود ندارد، معاملات جنبه استاندارد ندارند.
آیا در شرایط فعلی که نوسان بازار ارز روی همه بازارهای دیگر تاثیرگذار است، منطقی است که ما یک کالای نهایی مثل مسکن را وارد بورس کنیم؟ اگر بتوان با کنترل بازارهای دیگر، قیمت مسکن را کنترل کرد، چه نیازی به راه‌اندازی بورس اموال غیرمنقول وجود دارد؟
سال ها پیش بنده در مورد بورس اموال - به طور خاص بورس ساختمان - گفتم اشکالی که وجود دارد این است که اگر کسی ساختمانی به ارزش یک میلیارد تومان داشته باشد و الان گرفتار صد میلیون تومان پول باشد، مجبور است آن ساختمان را بفروشد، بنابراین من در آن زمان پیشنهاد دادم که ساختمان‌ها را روی کاغذ و در بورس، به صورت مشاع درآوریم که شخص بتواند یک مشاع یا یک دهم مشاع از آن ساختمان را بفروشد. شخصی هم که می‌خرد در واقع سرمایه‌گذاری انجام داده است که با بالا رفتن قیمت ساختمان، سهم مشاع او هم بالا می‌رود. یا شخصی به تدریج با خریدن سهم مشاع یک ساختمان، صاحب آن می‌شود. این پیشنهاد در آن زمان عملی نشد چون یا وزارت مسکن درک این موضوع را نداشت یا ما نتوانستیم به خوبی آن را تفهیم کنیم. البته این کار سختی است؛ مثلا چه کسی متولی این امر خواهد شد که یک خانه، بیست بار به مشاع گذاشته نشود؟ این مساله سازوکار مخصوصی را می‌طلبد که وزارت مسکن در آن زمان توجه چندانی نکرد. من فکر می‌کنم که سردمداران اقتصادی باید از این فکر که هر چیزی را وارد بورس کنیم، بیرون بیایند. بالاجبار در ایران به دلیل اینکه تولید و عرضه محدود و تقاضا نامحدود است، چاره‌ای نیست جز اینکه بازار را به شیوه دیگری کنترل کنیم و به نظرم این راه‌حل مناسبی نیست.
آیا همگن بودن کالاها برای ارائه در بورس اهمیت ندارد؟ ساختمان را که خصوصیات مختلفی اعم از متراژ، موقعیت، مدت زمان ساخت و غیره چگونه می‌توان در یک بازار عرضه کرد؟
دقیقا به همین دلایل عرضه اموال در بورس مشکل است. اما اگر به شکل مشاع دربیاید تا حدی این مشکلات حل می‌شود در غیر این صورت باید کل ساختمان خرید و فروش شود. البته همین مساله مشاع هم مکانیزم های قانونی زیادی را می‌طلبد مثل اینکه اگر کسی شش دانگ یک خانه را خرید، دیگر آن ساختمان باید از حالت مشاع و بورس بیرون بیاید و متعلق به آن شخص باشد.
مجموعه‌هایی مثل سازمان اموال تملیکی و بانک سپه، برای فروش اموال غیر منقول مازاد خود در بورس اموال اعلام آمادگی کرده‌اند؛ در این خصوص چه نظری دارید؟
من نمی‌دانم سازمان‌های دولتی چه چیزی را می‌خواهند در بورس عرضه کنند. به نظر می‌رسد این طرح ناپخته است و از کسی که آن را پیشنهاد داده باید پرسید که منظورش از بورس اموال چیست؟ اگر منظور این است که همه اموال را به دست یک سازمان بدهیم که سازمان اموال تملیکی وجود دارد؛ دیگر چه نیازی به سازمان بورس اموال تملیکی است؟
به نظر شما چه اموالی اعم از منقول و غیر منقول، قابلیت عرضه در بورس اموال را دارند؟
اولا برای اموال منقول نیاز به انبار بسیار بزرگی برای نگهداری و ثبت آنها وجود دارد که بتوان این اموال را در اختیار بورس قرار داد؛ یعنی وقتی تقاضا برای جنسی پیش می‌آید، خود کالا وجود داشته باشد. تعداد اموال منقول هم بسیار زیاد است. در کشورهای دیگر مثل ایتالیا، چین و فرانسه بازارهای هفتگی وجود دارد که در آن اجناس را بعضا به قیمت پایین تر هم به فروش می‌رسانند، اما بورسی به این شکل که کاغذ بازی وجود داشته باشد نیست و معاملات هم در حجم بسیار کمی انجام می‌شود. در مورد اموال غیرمنقول هم باید به دارایی‌های سنگین فکر کرد چون دارایی‌های کوچک ارزشی برای این کارها ندارد.
آیا ابزارهای مالی که هم اکنون در بورس کالا مورد استفاده است، برای بورس اموال هم کارآیی خواهد داشت یا باید ابزارهای جدیدی تعریف شوند؟
نه نیازی به تعریف ابزارهای جدید نیست و معاملات با همان ابزارهای مالی که وجود دارد، امکان پذیر خواهد بود.
به طور کلی مزیت راه‌اندازی بورس اموال را در چه می‌دانید؟
من مزیت چندانی در این کار نمی‌بینم. نه در مورد اموال منقول چون تا زمانی که می‌شود مثلا سهام کارخانه تولید دستمال کاغذی را در بورس عرضه کرد، چرا خود دستمال را وارد بورس کنیم؟ و نه در خصوص اموال غیرمنقولی مثل ملک. چون در مورد ساختمان هم حتی اگر مشاع باشد، از لحاظ نوع استفاده مشکل وجود دارد، مثلا صاحب دو دانگ می‌خواهد ملک را اجاره بدهد اما صاحبان دیگر نمی‌خواهند. در نهایت باید گفت به نظرم شر این کار بیشتر از خیرش خواهد بود.
ارسال نظر