شاخص‌سازی تالار نقره‌ای برای مسکن

دنیای اقتصاد: عرضه مسکن در بورس کالای ایران که ابتدا در سال ۹۱ مطرح شد، از آغاز، انتقاد فعالان این بازار و مقامات مسکنی را در پی داشت، به‌طوری‌که موضوعی که در مورد عرضه این کالا به چشم می‌آمد، مساله همگن نبودن مسکن بود؛ با این حال راهکارهایی برای کنترل خرید و فروش ملک و جلوگیری از فروش یک واحد مسکونی به چند نفر نیز در این ارتباط در سال‌های اخیر مطرح شده که واکنش‌های دیگری را در پی داشته است. به گزارش «دنیای اقتصاد» حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در سال ۹۴ این موضوع را از دایره وظایف بورس کالا خارج و شکل‌گیری چنین روندی را به نوعی موازی کاری دانست و با اشاره به «سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور» این سامانه را برای معاملات خرید و فروش و ثبت اطلاعات در سامانه کافی عنوان کرد و همچنین با طرح این موضوع که با دریافت کد رهگیری به هیچ وجه امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد عنوان کرد، حتی اگر سامانه اطلاعات املاک و مستغلات هم ایجاد نشده بود، جلوگیری از فروش یک واحد به چند نفر باز هم از وظایف بورس نیست. این نخستین ایراد به هدف راه‌اندازی بورس مسکن با هدف کنترل خرید و فروش است.

فارغ از بحث‌های متعددی که پیرامون راه یافتن مسکن به بورس کالا از ابتدای مطرح شدن این موضوع شکل گرفت و به نوعی ورود این کالا را به بورس در ابتدای مسیر ملغی کرد، جای خالی شاخص قیمتی همچنان در این حوزه احساس می‌شد، به‌طوری‌که کارشناسان معتقدند ایجاد و طراحی یک شاخص قیمتی که بیانگر روند سرمایه‌گذاری و قیمت در حوزه مسکن باشد، ضروری است.حال پس از گذشت ۴ سال از بحث‌های اولیه در ارتباط با ورود مسکن به بورس کالا خبرهایی پیرامون دستیابی به یک تفاهم میان سازمان بورس کالا و اتحادیه مشاوران املاک شنیده شده است؛ تفاهمی که در دل خود همان بحث روش افزایش شفافیت معاملات مسکن را دارد.در این رابطه مدیر عامل بورس کالای ایران بر این باور است که تعریف شاخص مسکن در این بورس در صورتی موضوعیت پیدا خواهد کرد که حجم قابل قبولی از این کالا در آن معامله شود؛ اتفاقی که تا به امروز رخ نداده است، به‌طوری‌که از همان ابتدا نیز این موضوع با زیروبم‌های زیادی مواجه شد.

با این حال سلطانی‌نژاد که با «دنیای اقتصاد» گفت‌وگو کرده درخصوص عرضه املاک دولتی در این بورس گفت: تعداد محدودی از املاک دولتی برای فروش در تابلوی این بورس عرضه شده است و این موضوع کماکان در دستور کار بورس کالا قرار دارد و بعضا املاک دولتی نیز برای فروش عرضه می‌شود لیکن به دلیل رکود حاکم بر املاک این عرضه‌ها منجر به معامله نمی‌شود و این در حالی است که عرضه‌کنندگان هم معمولا مایل به کاهش قیمت‌ها نیستند و این امر معمولا موضوعی زمان‌بر و مستلزم اخذ قیمت کارشناسی مجدد است که چندان تمایلی به این موضوع نیز وجود ندارد. از این رو به نظر می‌رسد این موضوع عملیاتی شده است ولی به دلیل رکود بازار، عرضه‌های کم‌حجم انجام شده املاک منجر به معامله نشده است.

مدیرعامل سازمان بورس کالا درخصوص صحبت‌های حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران که هفته گذشته از تعریف شاخص مسکن با همکاری بورس کالا خبر داده و معتقد بود که متوسط قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر را شفاف می‌کند، می‌گوید: قاعدتا بورس‌ها می‌توانند در مورد چیزی شاخص را اعلام کنند که در بازار آنها معامله شود و نتیجه کشف قیمت تعداد یا حجم قابل قبولی از کالاها را به‌عنوان شاخص تعریف کنند. از این رو در صورتی که معاملات املاک با حجم قابل قبول و در تنوع مناسبی در بورس کالا عملیاتی نشود نمی‌توان شاخص املاک را در بورس کالا تعریف کرد؛ به ویژه اینکه این شاخص بعدها برای برخی مراجع مورد استناد قرار خواهد گرفت. به گفته وی به نظر می‌رسد ابتدا باید قراردادهایی روی نوع خاصی از املاک و در تنوعی مناسب و با یک معیار قابل مقایسه همچون متراژ پایه بدون گزینه‌های خاص مربوط به طبقه یا موقعیت ملک یا شمالی- جنوبی بودن و... تعریف و معامله شود تا از آن بتوان برای این مهم بهره گرفت. سلطانی‌نژاد افزود: این موضوع هم‌اکنون در بورس کالا در دست مطالعه است که اگر این موضوع عملی باشد ابتدا توافق اتحادیه مشاوران املاک و سایر مراجع مسوول اخذ و سپس این دارایی پایه و قراردادهای مد نظر روی آن در هیات پذیرش بورس کالا مطرح و تصویب شده و آنگاه این موضوع مبنای محاسبه شاخص قرار می‌گیرد.

سلطانی‌نژاد با اشاره به اینکه در مورد شاخص بهای تمام‌شده مسکن شاید بتوان بر‌اساس معاملات مصالح ساختمانی یک شاخص بهای تمام‌شده بر حسب نوع ساخت پرکاربرد تعریف کرد، گفت: البته این شاخص قاعدتا شاخص قیمت معاملاتی نخواهد بود و شاید چندان پرکاربرد نباشد، اما نکته مهم این است که تعریف هر گونه شاخص ابتدا باید نظر مثبت مراکز رسمی اعلام شاخص‌های قیمتی کالایی و املاک از جمله مرکز آمار ایران یا بانک مرکزی را اخذ کند.مدیرعامل بورس کالا همچنین درخصوص ورود مسکن به بورس کالا به رغم برخی چالش‌هایی که مثلا در بحث همگن بودن و... مطرح می‌شود و عدم توجیهات لازم برای این موضوع و به نوعی تحلیل هزینه فایده‌ای این فرآیند بر این باور است که این موضوع یک دغدغه درست است و باید طی جلسات کارشناسی با اتحادیه مشاوران املاک و سپس سایر ذی‌نفعان و سیاست‌گذاران این موضوع بررسی شود. وی ادامه داد: در هر صورت به نظر می‌رسد در این بحث در ابتدای راه هستیم و امکان سنجی معاملات و اعلام شاخص باید در مرحله اول مد نظر قرار گیرد و سپس به گام‌های بعدی از جمله معاملات پرحجم و اعلام شاخص توجه شود.

وی درخصوص این موضوع که بورس کالای ایران بر خلاف بورس‌های کالایی معتبر دنیا در زمینه شاخص‌سازی‌های کالایی چندان موفق عمل نکرده و شاخص اصلی بررسی عملکرد این بازار بیشتر حجم معاملات و عرضه‌ها است، می‌گوید: مدل شاخص کالایی در بورس کالای ایران هم‌اکنون مورد مطالعه قرار گرفته و یک مدل پیشنهادی از سوی واحد R&D بورس کالا پیشنهاد شده است که این مدل ابتدا باید در هیات مدیره بورس کالا مطرح و سپس به سازمان بورس ارسال شود که این مهم در دست اقدام است. وی افزود: البته قاعدتا به دلیل حساسیت اعلام شاخص و مبنا قرار گرفتن آن در بسیاری از معادلات اقتصادی، این موضوع یک موضوع صرفا در حوزه اختیار بورس کالا نیست و موضوع چند جانبه‌ای است که در صورت صلاحدید و تصمیم مراجع ذی صلاح در این امر، قاعدتا موضوع عملیاتی خواهد شد. به گفته وی، نکته مهم دیگر این است که بورس کالای ایران راهبرد خود را بر توسعه اوراق بهادار مبتنی بر کالا و به ویژه قراردادهای مشتقه و عمق بخشیدن به بازار این قراردادها برای ایجاد نوعی مرجعیت کشف قیمت قرار داده است و این را به‌عنوان یکی از ماموریت‌های مهم خود تعریف کرده است. به همین دلیل به نظر می‌رسد شاخص‌های قابل اتکا در این حوزه با توسعه قراردادهای اوراق بهادار مبتنی بر کالا و به ویژه قراردادهای مشتقه قابلیت عملیاتی‌سازی به‌صورتی قابل اتکاتر را داشته باشد که این موضوع هم‌اکنون در دستور کار بورس کالا قرار دارد. شاید با توسعه قراردادهای مشتقه که به زودی نوع جدیدی از آن - یعنی اختیار معامله - در بورس کالا عملیاتی خواهد شد این مهم دست‌یافتنی‌تر باشد.