شروین شهریاری

پرسش از آقای محمود کامکار: در روزهای اخیر مشاهده می‌شود که سهام برخی شرکت‌های ساختمانی با رشد قیمت و صف خرید مواجه شده‌اند. علت این مساله چیست؟ پاسخ: به نظر می‌رسد شرکت‌های ساختمانی در آستانه یک تحول بنیادی قرار دارند که منشاء آن نیز به تدوین و تصویب یک استاندارد جدید حسابداری باز می‌گردد. در ادامه سعی شده به اختصار مفاد این استاندارد جدید (شماره ۲۹- فعالیت‌های ساخت املاک) مطرح شده و سپس آثار آن بر سود و زیان شرکت‌های ساختمانی بررسی شود.

کمیته تدوین استانداردهای حسابداری کشور به چند دلیل تصمیم به ایجاد یک استاندارد جدید برای فعالیت‌های ساخت املاک گرفت؛ اول تقاضای شرکت‌های ساختمانی برای تجدیدنظر در روش شناخت درآمد، دوم تنوع روش‌های تخصیص مخارج مشترک به فعالیت‌های ساخت املاک، سوم ماهیت خاص فعالیت‌های ساخت املاک که بیش از یک دوره مالی به طول می‌انجامد و معمولا در اوایل شروع پروژه با پیش‌فروش همراه است و چهارم وجود تفاوت در نحوه افشای اطلاعات در صورت‌های مالی.

مهم‌ترین مساله در مورد ماهیت فعالیت‌های ساخت املاک این است که درآمد ممکن است در زمان‌های متفاوت و به مبالغ مختلفی توسط شرکت از مشتریان دریافت شود. فروش واحدهای ساختمانی ممکن است در آغاز پروژه یا در طی عملیات ساختمانی یا پس از تکمیل عملیات ساختمانی صورت گیرد. با توجه به این موضوع شرکت‌های ساختمانی از روش‌های مختلفی جهت شناخت درآمد استفاده می‌کنند که اصلی‌ترین آنها« روش درصد پیشرفت کار» و «روش کار تکمیل شده» است.

در روش درصد پیشرفت کار، درآمدها و هزینه‌ها متناسب با درصد تکمیل پروژه شناسایی می‌شود. بدین ترتیب در صورت سود و زیان هر دوره درآمدها و هزینه‌های مربوط به کارهای انجام شده، گزارش می‌شود و اطلاعات مفیدی در مورد میزان فعالیت ساخت و عملکرد مدیریت طی دوره به استفاده‌کنندگان از صورت‌های مالی ارائه می‌شود.

اما در روش کار تکمیل شده، شرکت تا زمانی که مخاطرات و ریسک واحد ساختمانی مورد معامله به خریدار منتقل شود و هزینه‌ها به طور کامل محقق شده باشند، شناسایی درآمد را به تعویق می‌اندازد. در این روش، شناخت درآمد و اندازه‌گیری بهای تمام شده قطعی بوده و اطلاعات از قابلیت اتکای بالایی برخوردار است. بدین ترتیب حتی در سال‌های اخیر مشاهده شده که برخی شرکت‌ها با وجود تکمیل واحد مورد معامله و تحویل آن به خریدار، به بهانه مشکلات تنظیم و انتقال سند (انتقال مخاطرات به خریدار) کماکان درآمدی از این محل در صورت سود و زیان خود شناسایی نکرده و تنها پروژه را در بخش دارایی‌ها در ترازنامه طبقه‌بندی می‌کردند.

به کار گیری روش کار تکمیل شده در شناسایی درآمد چند ایراد مهم دارد؛ اول اینکه هرچند این روش از قابلیت اتکای بالایی برخوردار است، اما استفاده از آن یکی از اصول مهم حسابداری (اصل تطابق درآمد با هزینه) را نقض می‌کند. بنابراین اطلاعات ارائه شده، ویژگی «مربوط بودن» برای تصمیم‌گیری استفاده‌کنندگان مختلف از صورت‌های مالی را از دست می‌دهد. از سوی دیگر قابلیت مقایسه بین صورت‌های مالی در چند دوره متوالی با این روش شناسایی درآمد میسر نیست.

علاوه بر اینها تا پیش از این، به کار‌گیری روش‌های مختلف توسط شرکت‌های ساختمانی برای شناسایی درآمد باعث نقض «وحدت رویه» در ارائه صورت‌های مالی شده بود و بدین ترتیب قابلیت مقایسه بین صورت‌های مالی شرکت‌های مختلف برای استفاده‌کنندگان (از جمله سرمایه‌گذاران و تحلیل‌گران) وجود نداشت.

برای حل مشکلات مزبور استاندارد شماره ۲۹ تدوین شده که طی آن با توجه به مزایای روش درصد تکمیل، اجرای آن را برای شناسایی درآمد فعالیت‌های ساخت املاک مقرر می‌کند. البته اجرای این روش باید ابتدا معیارهای زیر را احراز کند:

۱ - فروش واحدهای ساختمانی با اجرای اقداماتی از قبیل امضای قرارداد محرز شده باشد.

۲ - فعالیت‌های ساختمانی آغاز شده باشد (بنابراین زمین‌های نگهداری شده برای ساخت املاک تنها باید در بخش دارایی در ترازنامه طبقه‌بندی شود.)

۳ - ماحصل فعالیت‌های ساخت را بتوان به گونه‌ای اتکاپذیر برآورد کرد (که شامل برآورد مجموع درآمد حاصل از فروش پروژه نیز هست.)

۴ - حداقل ۲۰درصد از بهای فروش وصول شده باشد. (این بند برای جلوگیری از شناخت درآمد از طریق انعقاد قراردادهای صوری توسط شرکت‌ها است. بر اساس این معیار باید حداقل ۲۰درصد از بهای فروش واحدهای ساختمانی وصول شده باشد تا شرکت بتواند شناخت درآمد را آغاز کند.)

شایان ذکر است الزامات این استاندارد در مورد کلیه صورت‌های مالی که دوره آنها از تاریخ اول فروردین ۸۶ و بعد از آن شروع می‌شود، لازم‌الاجرا است. بدین ترتیب می‌توان گفت، شرکت‌های ساختمانی بورسی که سال مالی منتهی به ۳۱ شهریور ماه دارند، اکنون در نخستین سال مالی خود هستند که در حیطه شمول اجرای این استاندارد قرار می‌گیرند و البته در حال حاضر در آستانه ارائه صورت‌های مالی ۶ ماهه حسابرسی شده نیز هستند.

اجرای این استاندارد در مورد شرکت‌هایی که تا کنون از روش درصد پیشرفت کار برای شناسایی درآمد استفاده می‌کردند (نظیر نوسازی تهران)، تاثیر خاصی ایجاد نخواهد کرد. اما در مورد شرکت‌هایی که تا پیش از این بر مبنای روش کار تکمیل شده درآمد خود را شناسایی می‌کردند (نظیر توس‌گستر) و پروژه‌های در دست اجرای قابل ملاحظه‌ای دارند، باعث رشد معنادار درآمد در صورت سود و زیان خواهد شد. از سوی دیگر در صورتی که این تغییر رویه بنا به صلاحدید حسابرس الزام به تجدید ارائه صورت‌های مالی گذشته را نیز ایجاد کند، باز هم برای سرمایه‌گذاران این شرکت‌ها خبر خوبی تلقی خواهد شد.

Shahriary_sh@yahoo.com