ارزیابی متفاوت دو کارشناس از راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک
گروه بورس- مجید اسکندری:رییس سازمان بورس از پایان بورس‌بازی موجود در بخش مسکن، در پی راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات خبر داده است. علی صالح‌آبادی در اولین نشست مطبوعاتی خود در سال‌جاری، راه‌اندازی صندوق‌های یاد شده را جزو برنامه‌های سال‌جاری سازمان بورس اعلام کرد و تاکید کرد: در صورتی که این ابزار وارد بازار سرمایه شود، بخش مسکن، تعادل خود را باز خواهد یافت. آنچه مسلم است، این که ظرف چند سال اخیر به غیر از بخش مسکن، بقیه بخش‌های اقتصادی از جمله بازار سرمایه از رونق لازم برخوردار نبوده‌اند.
مدیران سازمان بورس امیدوارند که صندوق‌های املاک و مستغلات بتواند با رویکردی متفاوت، از یک سو با جذب منابع مالی جدید به رونق بازار سرمایه کمک کند و از سوی دیگر زمینه تامین یکی از اساسی‌ترین نیازهای هر فرد را فراهم کند.
کارشناسان وضعیت جاری بخش مسکن را متاثر از چند عامل می‌دانند که هر کدام در جایگاه خود قابل بحث و بررسی است.
نیاز به ابزارهای متعدد
حسین رحمتی، کارشناس ارشد شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان در این زمینه معتقد است: اگر هدف، کاهش قیمت ملک باشد، به ابزارهای متفاوتی نیازمندیم. در شرایط حاضر با توجه به اینکه اقبال سرمایه‌گذاران به سمت دارایی‌هایی است که عوامل متعدد از قبیل بخشنامه‌ها و تعرفه‌های دولتی تاثیر منفی بر آنها ندارد، گرایش به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یافته است. وی افزود: صاحبان سرمایه قادر نیستند، به تنهایی، به ایجاد مجتمع‌های مسکونی یا تجاری اقدام کنند؛ بنابراین به سمت ساخت واحدهای آپارتمانی روی می‌آورند و جذب منابع در این قسمت، تورم‌زا است و علاوه‌بر بحث عرضه و تقاضا، توسعه این بخش نیز از عوامل موثر در تورم به شمار می‌آید.
شرکت‌های پروژه محور
رحمتی راه‌اندازی این صندوق‌ها را اقدامی مثبت و موثر ارزیابی کرد و گفت: این پیشنهاد در هیات دولت مطرح و اساسنامه آنها نیز ارائه شده است که طبق آن، این صندوق‌ها به شرکت‌هایی پروژه محوی تبدیل خواهند شد.
وی توضیح داد: تاکنون، شرکت‌های فعال در این بخش ابتدا تاسیس می‌شدند، منابع مالی را جذب می‌کردند و سپس به ساخت‌و‌ساز می‌پرداختند، اما روند فعالیت صندوق‌های املاک و مستغلات برعکس است، یعنی ابتدا پروژه‌ها اخذ شده و مورد امکان‌سنجی اقتصادی قرار می‌گیرند و سپس صندوق تشکیل می‌شود.
این صندوق‌ها می‌توانند در چارچوب قانون همه امکانات مالی لازم را در اختیار بگیرند.
این کارشناس بازار سرمایه خاطرنشان کرد: این صندوق‌ها نمی‌تواند عاملی برای افزایش قیمت مسکن باشد و در سال اول یا دوم تشکیل، سودی نمی‌دهد اما ثروت ایجاد می‌کند و از محل capital gain سودآوری دارد.
تمایل سرمایه‌گذاران
رحمتی یادآور شد: سرمایه‌گذاران به طور قطع، تمایل به سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها خواهند داشت، اما باید دانست که این صندوق‌ها جزئی از کل در فرآیند تعیین قیمت مسکن است و عوامل دیگری از قبیل خدمات شهری، زمین‌های ۹۹ساله، پرداخت نکردن تسهیلات مسکن توسط بانک‌ها نیز در این فرآیند دخیل است، اما صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان چند جزء از کل محسوب می‌شود.
میزان تاثیر
بابک حاجیان، یکی دیگر از کارشناسان بازار سرمایه معتقد است: هر اقدامی که منجربه هموار شدن بستر عرضه مسکن شود، موثر به شمار می‌آید اما مهم این است که در بردار بخش مسکن و ایجاد تعادل در این بخش، چقدر می‌توانند موثر باشد.
وی افزود: گفته رییس سازمان بورس، منطقی است، اما اجرای این برنامه به بحث‌های کارشناسی دقیق نیازمند است.
وی افزود: هنگامی که یکی از مدیران دولتی عنوان می‌کند که با اجرای طرح باغشهر، تقاضا بین ۷ تا ۱۰درصد کاهش می‌یابد، یک بحث غیرکارشناسی مطرح شده است.
حاجیان ادامه داد: ابزارهای تامین مالی، فروش متری و ... در کوتاه مدت موثر نیست، اما در درازمدت تاثیر مثبت خود را برجای می‌گذارد.
این کارشناس بازار سرمایه درباره استقبال بازار از این ابزار گفت: بازار سرمایه ما قدرت پذیرش این ابزار را دارد و پیش از این نیز در دولت هشتم، بحث فروش متری مسکن مطرح شد که ریشه آن تامین منابع مالی بود و می‌توانست عرضه مسکن را روان‌تر کند.
حباب مسکن
وی افزود: در فروش متری، انبوه‌سازان به ساخت‌و‌ساز پرداخته و شرکت‌های تاسیس سرمایه نسبت به پذیره‌نویسی شرکت‌های انبوه‌ساز اقدام می‌کردند و سپس واحدها توسط کارشناسان تعیین قیمت و عرضه می‌شد و سقف عرضه، ۵۰درصد یک واحد بود. حاجیان سپس گفت: فروش متری تا زمانی که وارد بازار سرمایه نشده بود، اشکالی نداشت، اما به دلیل جذابیت بخش مسکن و وجود تقاضای چند برابر درمقابل عرضه، ممکن بود رقم عرضه شده در بورس، بیش از قیمت کارشناسی باشد و حباب مسکن در بورس ایجاد شود، بنابراین مسکن مقوله‌ای نیست که در بازار سرمایه ظرف خود را پیدا کند، مگر به شکل شرکت‌های سرمایه‌گذاری که در بخش مسکن نیز وارد می‌شوند.
وی خاطر نشان کرد: اگر قرار باشد این صندوق‌ها مبنا را برتعرفه کارشناسی بگذارند و قیمت مسکن در بورس افزایش پیدا کند، اجرای آن سودی ندارد.
ارسال نظر