گروه بازار پول - تحلیل عملکرد بانک‌ها در تامین مالی بخش مسکن نشان می دهد با وجود رشد اعتبارات پرداختی به طرح مسکن مهر سهم این طرح در رشد بخشی و رشد اقتصادی روند نزولی داشته است. در واقع تسهیلات دهی به مسکن مهر و اثر اقتصادی آن در دو مدار کاملا مخالف حرکت کرده است. طرحی به نام مسکن مهر یکی از مهم‌ترین طرح‌های دولت که در سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از تسهیلات شبکه بانک‌های کشور به آن اختصاص یافته، طرح «مسکن مهر» بوده که به عنوان بزرگ‌ترین طرح عمرانی دولت فعلی از آن یاد می‌شود. آمارهای فعلی نشان می‌دهد بازدهی تسهیلاتی که در «مسکن مهر» به کار رفته، از میانگین بازدهی تسهیلات در گروه مسکن و ساختمان پایین‌تر بوده است. نخستین بار که موضوع اجرای طرحی به نام مسکن مهر به صورت جدی مطرح شد، در قانون بودجه سال ۸۶ بود که با هدف پوشش شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن، در دستور کار قرار گرفت. این طرح بر مبنای اجاره بلندمدت زمین جهت احداث مسکن اجرا شد و منطق پشتیبان این طرح نیز این بود که به دلیل اینکه نزدیک به ۴۵ درصد از هزینه تمام شده مسکن به خاطر قیمت «زمین» آن است، دولت به این مساله به طور گسترده ورود پیدا کند و با عرضه زمین‌های آنها به صورت اجاره‌ای بلندمدت، هزینه زمین را از قیمت مسکن حذف کند. به این ترتیب، یکی از بزرگ‌ترین طرح‌های دولت کنونی در حوزه مسکن و مهم‌ترین پروژه‌های عمرانی دولت در چند سال اخیر در حالی آغاز به کار کرد که از همان سال‌های آغازین بخش بزرگی از ظرفیت اعتباردهی شبکه بانکی را به خود اختصاص داده بود. تخصیص دستوری منابع این در حالی است که برخی از کارشناسان اقتصادی، از همان آغاز اجرای طرح مسکن مهر، نسبت به بعضی از زوایای این طرح انتقاداتی را مطرح کرده بودند. به عنوان مثال یکی از موضوعاتی که در این خصوص مطرح می‌شد این بود که «فرآیند دستوری اعطای اعتبارات از سوی وام‌ها به این طرح، با ماهیت بازارهای مالی سازگار نیست.» ایرادی که به سایر تسهیلات تکلیفی پرداخت‌شده از سوی شبکه بانکی نیز وارد بوده‌است. مبنای این انتقاد نیز این بود که بانک‌ها به عنوان یک بنگاه اقتصادی حداکثرکننده سود، باید در بین پروژه‌های سرمایه‌گذاری خواهان تسهیلات، ارزیابی لازم را انجام داده و پس از بررسی اقتصادی بودن هر طرح و پیش‌بینی بازدهی آن، با اولویت سودآور بودن طرح‌ها نسبت به پرداخت اعتبار اقدام کنند، با اعمال سیاست‌های تکلیفی برای نظام بانکی سپرده‌های جذب شده مردم در طرحی وارد می‌شود که مطالعات و ارزیابی‌های اقتصادی لازم برای مقایسه سودآوری با دیگر طرح‌ها در مورد آن انجام نشده و فقط خواست دولت و مسوولان اجرایی بر انجام آن بوده است. مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی در همایش سیاست‌های پولی و ارزی بانک مرکزی، در این خصوص اظهار کرد: «اجرای طرح‌هایی با اهداف رفاهی-اجتماعی مانند طرح مسکن مهر و بنگاه‌های کوچک زودبازده، اگرچه از سیاست‌های اولویت‌دار دولت بوده، ولی با اتکا بر منابع بانک‌ها صورت گرفته و امکان سرمایه‌گذاری‌ها با سودآوری بالاتر را از بانک‌ها سلب کرده است.» اکرمی این مساله را از «عوامل گسترش ناکارآمدی و بهره‌وری پایین عامل سرمایه در سال‌های اخیر» دانسته است. علاوه بر این، گذشته از شیوه تکلیفی و دستوری اختصاص منابع به این طرح، موضوع دیگر پشتوانه منابعی است که برای اجرای طرح‌ها از سوی بانک‌ها تخصیص داده شده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد یکی از عوامل اصلی رشد نقدینگی در چند سال گذشته که به افزایش تورم در کشور دامن زده، از ناحیه رشد پایه پولی بوده و سهم عمده در رشد پایه پولی نیز به خاطر افزایش بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی بوده است. در عین حال، گزارش‌های رسمی حاکی از این است که بخش مهمی از مطالبات بانک مرکزی از بانک‌ها، متعلق به بدهی‌های «بانک مسکن» و به ویژه اعتباراتی بوده که برای اجرای طرح مسکن مهر پرداخت شده است، اما با وجود رشد پایه پولی و به‌دنبال افزایش تورم اثر تسهیلات پرداختی به مسکن مهر در افزایش رشد تولید ناخالص داخلی اندک بوده است کارآیی تسهیلات مسکن مهر آمارهای رسمی ارائه شده از سوی ابوالفضل اکرمی، مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی، در بیست و سومین همایش سیاست‌های پولی و ارزی، نشان می‌دهد سال‌های ۸۹ و ۹۰، دوره‌ای بوده که به یکباره بخش عمده‌ای از تسهیلات به سوی طرح مسکن مهر سرازیر شده است. از همین رو در گزارش مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی مقایسه‌ای میان حجم تسهیلات پرداخت شده و رشد بخش انجام شده است.بر اساس این گزارش کل تسهیلاتی که از سوی بانک‌های کشور در سال ۸۹ به بخش ساختمان و مسکن اعطا شد، در حدود ۳۰ هزار و ۳۴۱ میلیارد تومان بود که در حدود ۱۲ هزار و ۳۹۱ میلیارد تومان آن، به طرح مسکن مهر تعلق گرفت. در سال ۹۰ نیز، بانک‌های کشور مجموعا رقم ۳۴ هزار و ۱۴۰ میلیارد تومان به بخش مسکن و ساختمان اعتبارات پرداخت کردند که از این رقم، ۱۴ هزار و ۸۱۰ میلیارد تومان در اختیار طرح مسکن مهر قرار گرفت. به عبارت دیگر، در سال ۸۹ نزدیک به ۴۰ درصد از کل اعتبارات مسکن و در سال ۹۰ نیز در حدود ۴۳ درصد از وام‌های اعطا شده به مسکن و ساختمان، در اختیار طرح مسکن مهر بوده است. این موضوع حاکی از این است که بخش عمده‌ای از تزریق منابع بانکی به تولید در سال‌های گذشته خصوصا در بخش مسکن، به سوی طرح مسکن مهر بوده است. این موضوع وقتی حساسیت بیشتری پیدا می‌کند که توجه شود میزان اعتبارات اعطا شده به مسکن مهر، حتی در مقایسه با کل تسهیلات تولیدی نیز چشمگیر بوده است. مطابق آمارهای منتشرشده، افزایش مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری به بخش غیردولتی، در سال ۸۹ در حدود ۶۰ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان و در سال ۹۰، در حدود ۶۸ هزار میلیارد تومان بوده است. بی‌تناسبی تسهیلات با رشد مسکن مهر با وجود اعتبارات و حمایت‌های چشمگیر صورت گرفته برای اجرای طرح مسکن مهر، آمارها حاکی از این است که مسکن مهر، سهم ضعیف‌تری در رشد گروه مسکن در مقایسه با سهم دیگر اجزای این گروه داشته است. طبق آمارها، در حالی که در سال ۸۹ در حدود ۴۰ درصد از اعتبارات حوزه مسکن و ساختمان در اختیار طرح مسکن مهر بود، تنها ۵/۳۱ درصد از کل رشد بخش مسکن و ساختمان از ناحیه طرح مسکن مهر بوده و این طرح بازدهی ضعیف‌تری در استفاده از تسهیلات در مقایسه با دیگر اجزای گروه مسکن و ساختمان داشته است. در سال ۸۹، اجزای دیگر بخش مسکن و ساختمان (غیر از مسکن مهر) تنها ۶۰ درصد از تسهیلات بانکی پرداخت شده به این بخش را دریافت کرده‌اند، اما ۵/۶۹ درصد از رشد کل بخش از ناحیه این اجزای دیگر بوده است. همچنین آمارهای ارائه شده از سوی مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی حاکی از این است که به‌‌رغم سرمایه‌گذاری‌های بزرگ انجام شده در مسکن مهر، از رشد ۸/۵ درصدی اقتصاد کشور در سال ۸۹، تنها ۱۱/۰ درصد از آن متعلق به مسکن مهر بوده است. مشابه همین موضوع در سال ۹۰ نیز تا حدودی تکرار شده است. در این سال، با وجود اینکه ۴/۴۳ درصد از تسهیلات بانکی اعطا شده به «بخش مسکن و ساختمان» در اختیار «طرح مسکن مهر» قرار گرفت، سهم این طرح از کل رشد مسکن، نسبت به دیگر اجزا ۱/۳۸ درصد بود. به عبارت دیگر، اجزای دیگر بخش مسکن و ساختمان، در حالی که ۶/۵۷ درصد از اعتبارات بانکی کل بخش را در اختیار داشتند، ۹/۶۱ درصد از کل رشد «مسکن و ساختمان» موجب شدند. این داده‌ها بیانگر این است که در سال ۹۰ نیز از رشد ۳ درصدی اقتصاد کشور، تنها ۰۴/۰ درصد از آن به دلیل فعالیت‌های انجام شده در قالب طرح مسکن مهر بوده است. برآیند این آمارها حاکی از این است که طرح مسکن مهر، از بازدهی نسبی پایین‌تری نسبت به دیگر اجزا و گروه‌های حوزه مسکن و ساختمان برخوردار بوده است؛ به طوری که حتی معادل سهمی که از تسهیلات دریافت شده داشته هم نتوانسته بر رشد کل بخش مسکن و ساختمان اثرگذار باشد. در مجموع عملکرد دوساله ۸۹ و ۹۰ نیز، با وجود اینکه ۸/۴۱ درصد از کل تسهیلات پرداخت شده به بخش «ساختمان و مسکن» متعلق به طرح «مسکن مهر» بوده، سهم مسکن مهر از رشد بخش ساختمان و مسکن تنها حدود ۳۳ درصد بوده است. موضوعی که نشان می‌دهد عملکرد این طرح از میانگین عملکرد کلی «ساختمان و مسکن»، ضعیف‌تر بوده است. مطابق آمارهای ارائه شده از سوی مدیرکل اقتصادی بانک مرکزی، از رشد اقتصادی ۸/۸ درصدی در مجموع این دو سال نیز تنها ۱۵/۰ درصد در نتیجه اجرای طرح مسکن مهر بوده است.

اثر ضعیف مسکن مهر در رشد اقتصادی