آثار ممنوعیت پرداخت وام خرید خانه در بازار مسکن

لیلا اکبرپور

با هدف کمک به ایجاد توازن در عرضه و تقاضا و نیز به منظور مدیریت مطلوب‌تر وضعیت تامین مالی در بخش مسکن، ضروری است بانک‌ها تا اطلاع ثانوی از اعطای تسهیلات برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده خودداری کنند. این بخشی از مفاد بسته سیاستی- نظارتی شبکه بانکی کشور است که از سوی بانک مرکزی اعلام شده و ضوابط آن برای بانک‌های دولتی، غیردولتی و موسسات مالی و اعتباری یکسان است.

حال این سوال مطرح می‌شود که آیا با اجرای این سیاست‌ها می‌توان رشد قیمت مسکن را متوقف کرد؟ این تصمیم چه تاثیری بر بانک‌ها و بازار مسکن خواهد داشت؟

رکود تورمی در بازار مسکن

یک کارشناس ارشد بانکی در این خصوص گفت: چنانچه بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری مجوز پرداخت وام خرید مسکن را نداشته باشند، این تصمیم بر طرف تقاضا در بازار مسکن تاثیر منفی گذاشته و میزان تقاضا در مقایسه با عرضه کاهش می‌یابد.

او با بیان اینکه گرانی مسکن ناشی از ۲ عامل بزرگ فشار تقاضا و هزینه‌‌های ساخت‌وساز است، خاطرنشان کرد: شاید بتوان با کاهش فشار تقاضا بخشی از رشد قیمت‌ها را کنترل کرد؛ اما این به تنهایی کافی نیست و به هر حال قیمت مسکن متناسب با قیمت تمام شده تعیین خواهد شد. او یادآور شد: بنابراین بازار مسکن دچار رکود تورمی خواهد شد.

رشد هزینه‌های ساخت‌وساز

هرچند گفته‌ها حکایت از اعمال سیاست‌های غلط توسط سیستم بانکی و آثار منفی آن بر گرانی مسکن دارد، اما یادمان نرود طرح‌های دولت نهم برای مهار بحران مسکن تاثیر خود را بر بازار مسکن گذاشت. طرح‌های زمین‌های ۹۹ساله و باغ شهر در ظاهر طرح‌هایی برای مقابله با کمبود مسکن بود؛ اما در واقع اجرای این طرح‌ها و هزینه‌های ساخت‌وساز تاثیر منفی خود را بر بازار مسکن گذاشت.

مسکن مقوله‌ای متشکل از زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی است که هر یک از این عوامل در سال گذشته رشد چشمگیری داشتند.

زمین به خاطر ارزش ذاتی خود و اعتقاد ایرانیان به ماندگاری آن، کماکان ارزشمند بوده و ثروتی ماندگار به حساب می‌آید؛ اما مصالح ساختمانی به خاطر بالا رفتن فشار عرضه و ساخت‌و‌ساز متناسب با تقاضا، پاسخگوی بازار نبود.

یک کارشناس اقتصادی با یک حسابداری ذهنی گفت: به دنبال اجرای طرح زمین‌های ۹۹ساله مقرر شد، ۳میلیون واحد مسکونی احداث شود، چنانچه این واحدها ۷۵متری باشد، طی مدت زمان کوتاهی باید ۲۲۵میلیون مترمربع واحد مسکونی ساخته شود.

او افزود: چنانچه برای ساخت هر متر این ۲۲۵میلیون مترمربع، فقط ۲پاکت سیمان نیاز داشته باشید، باید برای کل پروژه ۴۵۰میلیون پاکت سیمان استفاده کنید؛ به اضافه آهن، کاشی، میلگرد و بسیاری چیزهای دیگر.

او ادامه داد: توجه داشته باشید با همین طرح چه بازار خاصی را مورد هدف قرار داده و چه بلایی بر سر طرف عرضه آورده‌اید. به گفته او، افزایش دستمزد نیروی انسانی با توجه به قانون وزارت کار هزینه ساخت‌و‌ساز را کامل کرد.

او افزود: افزایش هزینه‌ها، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و رشد روزافزون قیمت‌ها موجب انتظارات تورمی شد و بحران مسکن به وجود آمد. به گفته وی، سیستم نظارتی بانک مرکزی و مقابله با قراردادهای صوری در پرداخت تسهیلات مهم‌ترین ابزار برای مقابله با اعطای بی‌رویه وام مسکن خواهد بود.

او ادامه داد: چنانچه بانک‌ها به نام وام‌های کشاورزی و بازرگانی وام مسکن اعطا کنند، هیچ یک از این سیاست‌ها نتیجه نخواهد داد.

بانک مسکن به تنهایی توان پاسخگویی به تقاضای مسکن را ندارد

عضو هیات مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی در خصوص ابلاغ دستورالعمل پرداخت نکردن وام مسکن از سوی تمامی بانک‌ها به جز بانک مسکن معتقد است که این بانک به تنهایی توان پاسخگویی تقاضای مسکن را ندارد.

جواد خوانساری در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس گفت: ابلاغ دستورالعمل پرداخت نکردن وام مسکن از سوی بانک مرکزی نمی‌تواند خبر خوشایندی برای بازار مسکن باشد؛ چرا که عده‌ای به‌‌رغم بالا بودن سود وام بانک‌های خصوصی برای عقب نماندن از افزایش قیمت مسکن از وام این بانک‌ها استقبال می‌کردند.

وی ادامه داد: مطمئنا با توجه به اینکه در حال حاضر تقاضا برای خرید مسکن بالا است، بانک مسکن نمی‌تواند به تنهایی پاسخگوی این تقاضا در خصوص اعطای وام خرید مسکن باشد.

عضو هیات مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی ایران گفت: بنده معتقد هستم که اگر متقاضیان مسکن ۶ ماه اقدامی برای خرید مسکن نکنند و بازار به حالت رکود کشیده شود، قیمت مسکن کاهش می‌یابد.

خوانساری ادامه داد: فعلا تنها راه مبارزه با گرانی مسکن، نخریدن مسکن به مدت ۶ ماه است.

ممنوعیت اعطای وام توسط بانک‌های خصوصی بازار مسکن را آرام می‌کند

رییس دانشکده هنر و معماری واحد علوم و تحقیقات دانشگاه آزاد گفت: چنانچه تسهیلات و تعداد وام بانک مسکن در سال جاری افزایش یافته و پاسخگوی تقاضای مسکن باشد، دستورالعمل عدم پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌های خصوصی موجب آرام شدن بازار مسکن می‌شود.

حمید ماجدی اظهار داشت: چنانچه دولت در سال جاری اعتبار لازم و کافی در اختیار بانک مسکن بگذارد و این بانک نیز تعداد و میزان وام مسکن خود را برای پاسخگویی تقاضا افزایش دهد، این دستورالعمل جدید که بانک‌های خصوصی را از پرداخت تسهیلات مسکن منع کرده است، موفق خواهد بود. این کارشناس مسکن تاکید کرد: محدود کردن پرداخت وام خرید مسکن از سوی یک نهاد برای بازار مسکن مثبت است.

رییس دانشکده هنر و معماری واحد علوم و تحقیقات دانشگاه آزاد گفت: چنانچه بانک‌های خصوصی به دلیل اعطای تسهیلات ساخت مسکن تسهیلات خود را بر روی ساخت مسکن متمرکز کنند برای بازار مسکن مفید خواهد بود.

ماجدی با بیان اینکه بسته سیاسی بانک مرکزی در صورت افزایش تعداد وام مسکن از سوی مسکن سیاست خوبی است، خاطرنشان کرد: در هر صورت به دلیل اینکه در حال حاضر پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌های خصوصی با توجه به بالا بودن متوسط قیمت مسکن چندان کافی نیست، بنابراین این دستورالعمل نمی‌تواند تاثیر منفی بر بازار مسکن داشته باشد. ماجدی گفت: برای موفقیت این دستورالعمل باید تعداد و میزان وام مسکن از سوی بانک مسکن افزایش یابد.

مزیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن کاهش و بازار سهام افزایش می‌یابد

یک کارگزار بورس گفت: با اجرایی شدن بسته سیاست‌های بانک مرکزی، مزیت‌های سرمایه‌گذاری بازار مسکن کاهش و به مزایای دیگر بازارها مانند بازار سهام افزوده خواهد شد.

عباسعلی حقانی نسب در رابطه با بسته سیاست‌های بانک مرکزی اظهار داشت: انتشار و اجرای این بسته نظارتی به انضباط مالی بانک‌ها منتهی شده و تغییراتی را در تسهیلات، گردش نقدینگی و چگونگی نظارت در این حوزه به وجود خواهد آورد.

وی با بیان این مطلب که دو بازار مسکن و پول رقیب بازار سرمایه هستند، خاطرنشان کرد: در برابر حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن و افزایش تورم و به شرط عرضه درست سهام شرکت‌های دولتی و مشمول اصل ۴۴، بازار سرمایه در کنترل جذب نقدینگی و کاهش تورم نقش قابل توجهی خواهد داشت.

وی افزود: با اجرایی شدن بسته سیاستی بانک مرکزی و کاهش تسهیلات مسکن، مزایای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن کاهش خواهد یافت و اگر شرایط توسعه بازار سرمایه فراهم شود، قابلیت کنترل تورم افزایش می‌یابد.

حقانی نسب با مقایسه بازارهای مسکن و سرمایه گفت: در برابر نرخ ریسک پایین بازار مسکن، انتظار بازدهی مطلوب و استفاده از مزیت‌های اهرمی سه‌گانه تسهیلات بانکی، پیش خرید و رهن در بازار مسکن (که موجب سرمایه‌گذاری و بازدهی مطلوب آن شده) و همچنین عدم برخورداری بازار سرمایه از چنین مزایایی و با توجه به انتظار بازدهی اندک، بالا بودن ریسک کاهش قیمت و نبود مزیت‌هایی چون استفاده از تسهیلات بانکی و ابزارهای مالی جدید، سرمایه‌ها به سمت بازار سهام حرکت نخواهند کرد.

این کارگزار تاکید کرد: اما هرچه مزیت‌های بازار مسکن کاهش یابد و به مزایای بازار سرمایه افزوده شود، حرکت سرمایه‌ها به سمت بازار سرمایه منجر به کاهش تورم خواهد شد.