ریسک بالای بازارگردانی صندوق زمین و ساختمان

ابوالفضل شهرآبادی معاون تامین مالی شرکت تامین سرمایه لوتوس پارسیان بر اساس ضوابط تاسیس صندوق زمین و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، این صندوق، شخصیتی حقوقی است که با دریافت مجوز از سازمان تاسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه‌ یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. همچنین پس از اتمام ساخت پروژه، عواید حاصل از آن میان سرمایه‏گذاران تقسیم خواهد شد. صندوق زمین و ساختمان دارای تعدادی رکن است. مدیر صندوق، مدیر ساخت، متعهد پذیره‏نویسی و بازارگردان به‌عنوان ارکان اجرایی، و مدیر ناظر، متولی و حسابرس به‌عنوان ارکان نظارتی در نظر گرفته شده‏اند که همگی آنها با تایید صلاحیت توسط سازمان بورس و اوراق بهادار انتخاب می‏شوند. برای صندوق زمین و ساختمان نیز همانند سایر صندوق‏های سرمایه‏گذاری، واحدهای سرمایه‏گذاری تعریف شده است که سرمایه‏گذاران می‏توانند به‌صورت عمومی و از طریق سیستم بورس اوراق بهادار تهران یا فرابورس ایران اقدام به سرمایه‏گذاری در این صندوق‏ها کنند و از مزایای آن بهره‏مند شوند.

مزایای صندوق زمین و ساختمان

مهم‌ترین مزیت صندوق زمین و ساختمان جایگزینی تامین مالی از طریق تسهیلات بانکی با تامین مالی از طریق بازار سرمایه برای صاحبان پروژه است. به‌این صورت سرمایه‏گذاری روی پروژه‏های ساختمانی از حالت بدهی محور به سمت پروژه‏های مشارکتی سوق پیدا کرده و به‌این ترتیب با فراگیر شدن این صندوق‏ها، فشار سازندگان از روی سیستم بانکی جهت دریافت تسهیلات تا حدود زیادی برداشته می‏شود. صندوق زمین و ساختمان برای سرمایه‏گذاران در این حوزه نیز مزایایی را به همراه دارد. کسب سود از رونق بازار مسکن با سرمایه‏گذاری اندک، کاهش ریسک سرمایه‏گذاری در پروژه‏های ساختمانی به دلیل سرمایه‏گذاری غیرمستقیم، نقدشوندگی بالای واحدهای سرمایه‏گذاری به دلیل وجود بازارگردان، فرصت ایجاد تنوع در سبد سرمایه‏گذاری سرمایه‏گذاران حرفه‏ای و کاهش ریسک پرتفوی، شفافیت بالا و کاهش احتمال سوء استفاده از منابع پروژه به دلیل وجود ارکان نظارتی، از این دست مزایا هستند. از طرفی فرصت ایجاد برند رسمی برای ارکان صندوق‏های زمین و ساختمان نیز وجود دارد. به‌عنوان مثال مدیر ساخت پروژه پس از اتمام موفقیت‌آمیز پروژه ساختمانی، یک مورد مثبت در پرونده خود در زمینه فعالیت و همکاری با بازار سرمایه به ثبت خواهد رساند و می‏تواند خیلی سریع در بازار مسکن و سرمایه به‌عنوان یک پیمانکار شایسته شناخته شود. از منظر کلان نیز تشکیل صندوق‏های زمین و ساختمان دارای مزایایی است که تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی در بازار املاک و مسکن از مهم‌ترین آنها به شمار می‏آید. همچنین به دلیل اینکه پشتوانه صندوق‏های زمین و ساختمان به‌صورت دارایی سرمایه‏ای و فیزیکی است، این موضوع می‏تواند سرمایه‏گذارانی را که تفکر سنتی داشته و اعتقادی به سرمایه‏گذاری در دارایی‏های مالی و غیرملموس ندارند، به ورود در بازار سرمایه تشویق کرده و در حقیقت پلی برای آشنایی بیشتر این افراد با این بازار تلقی شود. به این صورت با استفاده از صندوق‏های زمین و ساختمان نقدینگی بیشتری به بازار تزریق خواهد شد. با این اوصاف، این صندوق‏ها می‏توانند در شرایط رونق بازار مسکن، نقش مهمی در تجهیز منابع مالی برای امور ساخت و ساز ایفا کرده و سرمایه‏های کوچک را در این بخش جذب و فعال کنند. همچنین سبب می‏شوند که فعالیت‏های ساخت و ساز در بازار مسکن با یک نظارت دقیق و رعایت اصول فنی صورت پذیرد.

معایب و ریسک‏های صندوق زمین و ساختمان

به هر ترتیب مطابق اصول و قواعد سرمایه‏گذاری، کسب بازدهی از طریق سرمایه‏گذاری در صندوق‏های زمین و ساختمان نیز با ریسک‏هایی همراه است. ریسک استفاده نامناسب مدیر صندوق از منابع به اشتباه یا حتی به قصد دریافت کارمزد بیشتر از این دست مسائل است. به‌عنوان مثال مدیر صندوق با همکاری مدیر ساخت زمینی را به قیمتی بالاتر از ارزش بازار خریداری کرده و این موضوع به افزایش بهای تمام شده پروژه و در نهایت کاهش بازدهی صندوق منجر شود. از دیگر معایب صندوق زمین و ساختمان ریسک مدیر ساخت پروژه است ، به این مفهوم که چنانچه مدیر ساخت به هر دلیلی از ادامه ساخت منصرف شود، پروژه به حالت تعلیق در می‏آید. مواردی از قبیل بالاتر بودن بهای

تمام شده پروژه به دلیل کارمزد بالای ارکان، ریسک عدم پیشرفت پروژه مطابق زمان‌بندی در نظر گرفته شده، و تعهدات سنگین بازارگردان را نیز می‏توان در زمره معایب این صندوق‏ها برشمرد. در شرایط رکود بازار مسکن، ریسک بازارگردان ممکن است تا حدی بالا رود که مجبور باشد تمام واحدهای سرمایه‏گذاری صندوق را از سرمایه‏گذاران بازخرید کند. این امر باعث شده است در حال حاضر شرکت‌های تامین سرمایه از پذیرش مسوولیت این رکن، خودداری کنند. از دیدگاه کلان نیز ریسک‏هایی صندوق‏های زمین و ساختمان را تهدید می‏کند. کاهش تقاضا برای مسکن سبب می‏شود تا قیمت تعادلی مسکن پایین آمده و به همین ترتیب با پایین آمدن قیمت‌ها بازدهی صندوق نیز کاهش یابد. حتی ممکن است در مواردی واحدهای ساخته شده به دلیل نبود تقاضا فروش نرفته و تسویه صندوق با مشکل مواجه شود. از این مورد به‌عنوان ریسک تسویه صندوق یاد می‏شود. در واقع صندوق‏های مزبور، در بهترین حالت فقط طرف عرضه مسکن را تقویت می‏کنند، نه طرف تقاضا را. به همین جهت در شرایطی مانند اوضاع کنونی که بازار مسکن دچار رکود معاملات شده است، صندوق‏های زمین و ساختمان اثربخشی خود را از دست داده‏اند. در کشورهای پیشرو در بازار سرمایه، برای رونق بخشی به بازار مسکن نیز صندوق‏های املاک و مستغلات وجود دارد، اما ساز و کار این صندوق‏ها با صندوق‏های زمین و ساختمان متفاوت است. این صندوق‏ها که در جهان با نام

Real Estate Investment Trust (REI T)T شناخته می‏شوند، علاوه بر ساخت و ساز مسکن می‏توانند در خرید و فروش و اجاره املاک و مستغلات، از همه نوع تجاری، اداری و مسکونی وارد شوند. در حالی که صندوق‏های زمین و ساختمان در ایران می‏توانند فقط در امر ساخت فعالیت کنند، نه در خرید و فروش و اجاره. این امر ممکن است به جهت جلوگیری از گرایش این صندوق‏ها به امر سفته بازی در مسکن، لحاظ شده باشد، ولی در شرایط رکود مسکن، این صندوق‏ها را به‌طور کلی از فعالیت باز می‏دارد.

از دیگر معایب این صندوق‏ها دشواری و پیچیدگی فرآیند تاسیس آنهاست. با وجود اینکه سازمان بورس و اوراق بهادار در یک سال اخیر تلاش کرد تا از پیچیدگی این فرآیند بکاهد، ولی تا کنون شاهد راه‌اندازی فقط یک صندوق از این دست بوده‏ایم.