صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان؛ ریسک و بازدهی معقول

دکتر سلمان خادم المله عضو هیات مدیره کارگزاری بانک مسکن موضوع فعالیت صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان جمع‌آوری پس‌اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران است.

مزایای سرمایه‌گذاری

سرمایه‌گذاری در صندوق های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مزایایی را برای سرمایه گذار ایجاد می‌کند. این مزایا عبارتند از:

* افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار (ولو با سرمایه اندک) در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان.

* مشارکت سرمایه‌گذاران در ساخت پروژه و سود و زیان پروژه ساختمانی.

* تنوع در پرتفوی سرمایه‌گذاری: سرمایه‌گذاران با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان می‌توانند پرتفوی خود را تنوع بخشیده و ریسک پرتفوی خود را تعدیل کنند.

* نقدشوندگی بالاتر این صندوق‌ها نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در بخش ساخت و ساز: وجود رکن بازار گردان در صندوق و معامله واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق در فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که در صورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام داده و سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیره‌نویسی اولیه امکان حضور در صندوق نداشته‌اند نیز بتوانند پس از آغاز به کار صندوق به این صندوق‌ها وارد شوند.

* شفافیت بالا: با توجه به نظارت‌های مختلفی (اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی پروژه و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می‌دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار خواهد بود. همچنین اطلاعات مربوط به پیشرفت کار و وضعیت پروژه در دوره‌های مشخص- سه ماه یک‌بار- از طریق تارنمای صندوق به اطلاع عموم خواهد رسید. (طبیعی است که این میزان شفافیت هزینه‌هایی را به سرمایه گذاران تحمیل خواهد کرد.)

ریسک‌های سرمایه‌گذاری

سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ممکن است سرمایه‌گذار را با ریسک مواجه کند. این ریسک‌ها عبارتند از:

* ریسک کاهش ارزش دارایی‌های صندوق: صندوق در پروژه ساختمانی مذکور سرمایه‌گذاری می‌کند و انتظار بر آن است که با توجه به سود ناشی از ساخت و ساز و افزایش عمومی ‌قیمت‌ها در این بخش، بازده مناسبی برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند؛ اما این امکان وجود دارد که با کاهش عمومی ‌قیمت زمین و ساختمان، ارزش دارایی‌های صندوق کاهش یابد و سرمایه‌گذاران به بازده مورد انتظار دست پیدا نکنند.

* ریسک افزایش هزینه‌های ساخت: مدیر ساخت، ساخت پروژه صندوق را با هزینه‌های از پیش تعیین شده

در این طرح توجیهی تقبل کرده است. با این‌حال ممکن است در شرایط استثنایی، هزینه‌های ساخت پروژه از قبیل مصالح ساختمانی، تاسیسات، اجاره ماشین‌آلات و دستمزدها به‌طور غیرمنتظره‌ای افزایش یابند. در این‌صورت ممکن است هزینه‌های ساخت به تایید هیات‌مدیره صندوق افزایش یابند، در صورتی‌که قیمت فروش واحدهای ساخته شده متناسب با این افزایش هزینه، افزوده نشود؛ بازده مورد انتظار صندوق کاهش خواهد یافت.

* ریسک عدم اتمام پروژه در موعد مقرر: مدیر ساخت متعهد است که در زمان تعیین شده در امیدنامه، عملیات ساخت پروژه را مطابق طرح توجیهی به پایان برساند. هر چند در صورت تاخیر در این امر، مبلغی به‌عنوان جریمه از مدیر ساخت دریافت خواهد شد؛ اما در صورت عدم توانایی مدیر ساخت در اتمام به موقع پروژه، این امکان وجود دارد که سود پروژه کاهش یابد.

*ریسک کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایه‌گذاری: هرچند بازارگردان صندوق با دادوستد واحدهای سرمایه‌گذاری، نقدشوندگی آنها را افزایش می‌دهد، اما این امکان وجود دارد که قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به دلیل کاهش ارزش خالص پروژه یا شرایط خاص بازار، روندی کاهنده داشته باشد و به این ترتیب باعث زیان سرمایه‌گذار شود.

عوامل موثر بر بازدهی

۱- تغییرات در بهای تمام شده:

اعم از تغییرات قیمت مصالح و تجهیزات، تغییرات هزینه دستمزد، تغییرات هزینه‌های مربوط به اخذ مجوزها و...

۲- تغییرات در بازارهای رقیب:

کاهش بازدهی در بازارهای رقیب مثل بازار بورس، بازار ارز، بازار طلا یا کاهش نرخ بهره بانکی، ممکن است موجب افزایش اقبال به بازار املاک و مستغلات و به تبع آن صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان شود (البته باید توجه داشت کاهش بازدهی در بازارهای رقیب الزاما به معنی افزایش بازدهی در این بازار نیست).

۳- تغییرات قیمت زمین و ملک:

این تغییرات می‌تواند ناشی از تغییرات قیمت املاک و مستغلات به‌طور عام یا تغییرات در قیمت املاک مجاور محل اجرای پروژه صندوق باشد و طبیعتا این تغییرات اثر مستقیم دارد.

چگونگی ارزش‌گذاری واحدهای سرمایه‌گذاری

در حال حاضر برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری به دو روش ارزش تمام شده و ارزش روز محاسبه می‌شود.

خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری به ارزش تمام‌شده: برای محاسبه‌ ارزش تمام شده واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، قیمت تمام شده پروژه در آن تاریخ مبنای محاسبات قرار می‌گیرد و هر سه ماه یک‌بار محاسبه می‌شود. خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری به ارزش روز: ارزش فروش واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان معین، براساس قیمت روز ساختمان‌های مشابه در منطقه اجرای پروژه و با در نظر گرفتن درصد پیشرفت پروژه تعیین می‌شود و هر ۶ ماه یک‌بار محاسبه می‌شود. طبیعتا چون خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری در هر دو روش با فواصل زمانی طولانی محاسبه می‌شود، نمی‌تواند مبنای ارزش‌گذاری کاملی محسوب شود، خصوصا خالص ارزش هر واحد سرمایه‌گذاری به ارزش تمام‌شده بیشتر جنبه تاریخی و اطلاع‌رسانی دارد. در دنیا موسساتی به نام موسسات ارزیاب مسکن وجود دارد که با توجه به وضعیت فعلی و فرصت‌های پیش رو ارزش املاک و مستغلات را ارزیابی کرده و خوراک لازم برای ارزش‌گذاری این نوع صندوق‌ها و سایر ابزارها و نهادهای پولی و مالی

طراحی شده برای تامین مالی مسکن را فراهم می‌کنند.

پیشنهاد مدل برای جذاب کردن صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان

با توجه به ارکان فعلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، مدلی که پیشنهاد می‌شود این است که رکن بازارگردان که طبیعتا با اعتقاد به وجود بازدهی مناسب و بالاتر از نرخ تورم (با رعایت صرف ریسک‌های مربوطه) این سمت را در این صندوق‌ها پذیرفته است، می‌تواند بازدهی را که در پایان پروژه پیش‌بینی کرده برای مثال بازده سالانه ۴۰ درصد، در قالب فرمولی مشخص و محدود و حتی با نرخی پایین تر

(در این مثال به فرض با نرخ ۲۴ درصد)، به‌صورت روزانه و پلکانی به نحوی خریداری کند که در انتهای هر سال تا پایان اتمام پروژه، سرمایه‌گذار صندوق بازدهی سالانه ملموسی را از سرمایه‌گذاری در این صندوق احساس کند.