بازار مسکن در انتظار تحول
مهتاب رحمتعلی: آیا بازار مسکن سال ۹۶ شاهد تحول مثبتی خواهد بود؟ این سوالی است که بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن پس از مدت‌ها به آن پاسخ مثبت می‌دهند. تمامی پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که با دریافت سیگنال‌های مثبت در بازار مسکن، طولانی‌ترین رکود تاریخی این صنعت سرانجام در نیمه دوم سال ۹۶ به پایان خواهد رسید. هرچند که تحولات این بخش چندان چشمگیر نخواهد بود و قرار نیست پیرو آن شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم اما معاملات و خرید و فروش به‌ویژه دربخش مسکن کوچک و ارزان‌قیمت رونق خواهد یافت.
مهتاب رحمتعلی: آیا بازار مسکن سال ۹۶ شاهد تحول مثبتی خواهد بود؟ این سوالی است که بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن پس از مدت‌ها به آن پاسخ مثبت می‌دهند. تمامی پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که با دریافت سیگنال‌های مثبت در بازار مسکن، طولانی‌ترین رکود تاریخی این صنعت سرانجام در نیمه دوم سال ۹۶ به پایان خواهد رسید. هرچند که تحولات این بخش چندان چشمگیر نخواهد بود و قرار نیست پیرو آن شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم اما معاملات و خرید و فروش به‌ویژه دربخش مسکن کوچک و ارزان‌قیمت رونق خواهد یافت. آخرین رونق بازار مسکن سال ۹۲ در بازه‌ای کوتاه‌مدت و به دنبال ورود نقدینگی سرگردان از بازارهای کم‌بازده رقیب رخ داد اما رشد حبابی قیمت‌ها نه‌تنها تاثیری بر این صنعت نداشت بلکه پس از آن بازار مسکن به روند رکودی خود بازگشت. این رکود همچنین بر بسیاری از صنایع وابسته نیز تاثیرات گسترده‌ای داشت تا جایی که برخی معتقدند تحرک دوباره این صنعت می‌تواند اقتصاد کشور را با رشد چشمگیری همراه سازد. در این زمینه، به سراغ چندتن از کارشناسان این حوزه رفته‌ایم که نظرات آنها را در پی می‌خوانید:
سیگنال‌های مثبت از بازار مسکن
مجتبی کمیلی
مدیرعامل شرکت مادرتخصصی عمران و مسکن بنیادمستضعفان
حدود چهار سال است که رویه معمول بازار مسکن به‌هم ریخته است؛ تا پیش از سال ۹۱ و جهش سرسام‌آور زمستانی، دوره‌های رونق و رکود مسکن از یک الگوی مشخص پیروی می‌کرد. این الگو از دهه ۷۰ به این‌سو و پس از حذف برنامه زمین‌شهری بر بازار مسکن حاکم شده است. بر اساس این الگو مسکن به لحاظ ساختاری و مولفه‌هایی از جمله سرمایه‌گذاری، ارزش‌افزوده و تعداد پروانههای ساختمانی به‌طور معمول در یک بازه زمانی سه ساله دچار رونق و رکود می‌شود. به عبارت دیگر تجربه نشان داده که مسکن برای یک دوره دو تا سه ساله رونق می‌گیرد و پس از آن وارد یک دوره ۲ تا سه ساله رکود می‌شود.اما این رویه از اواخر سال ۹۱ و در فاصله شش ماه مانده به اتمام عمر دولت دهم دچار اختلال شد. بازار مسکن پس از افزایش نجومی قیمت‌ها در اسفند پنج سال پیش با رکود انتظاری نوروز سال ۹۲ را آغاز کرد. در ادامه نوبت به دولت یازدهم رسید تا آنها بلافاصله به فکر به حرکت درآوردن چرخهای ساخت‌وساز کشور بیفتند. در این زمینه سیاست تحریک تقاضا با استفاده از مکانیزم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در دستور کار دولتمردان قرار گرفت.
بر این اساس بود که دی‌ماه اولین سال فعالیت دولت یازدهم وام خرید مسکن ۱۵میلیون تومان افزایش یافت و به ۳۵ میلیون تومان رسید. اما ترس از تورم باعث شد تا افزایش وام خرید مسکن به آرامی عملیاتی شود. با این وجود سیاست تحریک تقاضا نتوانست تاثیر چندانی در حضور تقاضاهای موثر در بازار داشته باشد، چراکه قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته بود و عملا مصرف‌کنندگان توانایی ورود به بازار را نداشتند. پس از این ناکامی، وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان متولی مسکن کشور بر ادامه سیاست تحریک تقاضا اصرار کرد که نتیجه آن افزایش سقف تسهیلات خرید به ۱۶۰ میلیون تومان بوده است. به دنبال نتایج ناامیدکننده افزایش وام خرید، دولت به فکر پرداخت تسهیلات به سازندگان و استفاده از راهکارهایی برای تحریک دوباره تقاضا افتاد. فروش قسطی مسکن یکی از ایده‌هایی بود که طی دو سال اخیر از سوی انبوه‌سازان و با حمایت نصفه و نیمه دولت مطرح شد، اما به دلایلی از جمله درخواست کارمزد بالا از سوی بانک عامل، این طرح ابتر ماند. در سال‌های ۹۳، ۹۴ و ماه‌های سپری شده از سال ۹۵ اتفاق خاصی در بخش مسکن کشور روی نداده است. سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش به هیچ وجه با سال‌های پیش از دوران رکود قابل‌مقایسه نیست که این مساله را به راحتی می‌توان در میزان صدور پروانههای ساختمانی پایتخت مشاهده کرد. در حالی در برهه‌ای از زمان میزان صدور پروانههای ساختمانی از مرز ۲۵۰ هزار فقره فراتر می‌رفت که در دوران رکود به حدود ۲۰ هزار فقره تقلیل یافته است.
البته طی ماه‌های اخیر اندکی وضعیت بازار مسکن دچار تغییر و تحولاتی شده است. مساله‌ای که دست‌اندرکاران و مسوولان مسکن کشور به آن اذعان دارند. چندی پیش یکی از مدیران وزارت راه و شهرسازی از به کف رسیدن رکود در بازار مسکن خبر داد. آمار بانک‌مرکزی نیز نشان می‌دهد در دی‌ماه امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه معاملات ملکی ۹/ ۴۴میلیون ریال بوده که در مقایسه با آذرماه ۹۵ و دی‌ماه ۹۴ به ترتیب ۴/ ۱ و ۹/ ۹ درصد افزایش یافته است. بر اساس همین آمار در اولین ماه سرد امسال سامانه املاک و مستغلات معامله ۱۶ هزار واحد مسکونی را ثبت کرده که در مقایسه آذر ۹۴ بالغ بر ۶/ ۴۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد. با توجه به آنچه گفته شد یک پیش‌بینی خوش‌بینانه را می‌توان برای آینده بازار مسکن بیان کرد که از روند رو به رشد اما ملایم خرید و فروش واحدهای مسکونی تهران و امیدواری‌ها در رابطه با اقتصاد و درآمدهای نفتی طی سال آینده، نشات گرفته است. آنچه مشخص است بازار مسکن تا روزهای انتخابات همچنان دوران رکود خود را ادامه می‌دهد، اما باید به این نکته اشاره شود تعداد معاملات مسکن طی سال ۶۹ به‌طور قطع نسبت به امسال افزایش پیدا می‌کند و می‌توان روزهای خوبی را برای یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور پیش‌بینی کرد که در نتیجه باعث آشتی سرمایه‌گذاران با این بخش خواهد شد. افزایش حجم سرمایه‌گذاری‌ها به رشد تقاضا و به دنبال آن افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود. افزایشی قیمتی که البته دیگر مانند افزایش‌های قیمت سال ۸۶ و ۹۱ سرسام‌آور نخواهد بود. بررسی وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد سال آینده قیمت‌ها زیر ۲۰ درصد افزایش می‌یابد که در مقایسه با نرخ تورم رقم معقولی خواهد بود.
خروج آهسته بازار مسکن از رکود
دکتر حمید یاری
کارشناس اقتصادی گروه مالی بانک مسکن
در سال‌های 1390 و 1391 به دنبال اعمال تحریم‌های شدید بین‌المللی، راه‌های سرمایه‌گذاری فعالان اقتصادی در بخش‌های غیرمستغلاتی بسته شد و همین امر موجب هجوم سرمایه‌های کشور به سمت بخش مستغلات شده و موجب شکل‌گیری حباب قیمتی و البته تولیدی در این بخش شد و به دنبال این اتفاقات، به‌دلیل قول‌های سیاسی دولت یازدهم برای رفع تحریم‌ها، انتظارات مثبتی از شرایط آتی اقتصاد در جامعه ایجاد و باعث شد که بازار بعد از یک دوره رونق کوتاه‌مدت از تابستان 92 وارد رکود شود. از آن زمان تا به حال افزایش قیمت سالانه در این بخش همواره از رشد عمومی قیمت‌ها پایین‌تر بوده و در کنار آن با نرخ سود واقعی مثبت در سیستم مالی کشور، هیچ انگیزه‌ای برای ورود سرمایه‌گذار یا سفته‌باز به این بازار وجود نداشته است. در سال 94 به دنبال رشد قیمتی اندک و رشد معاملاتی که در بازار مسکن تهران وجود داشته است سوالاتی در بین فعالان این صنعت به وجود آمده اعم از اینکه آیا این تغییرات قیمتی و معاملاتی موقتی است یا طولانی‌مدت‌تر خواهد بود؟ آیا شرایط امسال شرایط پیش رونقی در این بازار است و می‌توان امیدوار بود که رشد قیمتی و معاملاتی سال بعد بیش از امسال باشد؟ بهترین سیاست برای سازندگان اعم از خرده‌ساز و انبوه‌ساز در شرایط فعلی چیست؟ و سوالات مشابهی که قبل از پاسخ بهتر است ابتدا مروری داشته باشیم بر علل طولانی شدن رکود فعلی و ببینیم که آیا مشکلات پیش روی اتمام رکود پایان یافته است یا خیر؛ در مورد علل مهم رکود فعلی می‌توان چهار دلیل اصلی را مطرح کرد.
علل طولانی شدن رکود فعلی بخش مسکن
کاهش شدید قدرت خرید مردم در سال‌های گذشته
کاهش شدید ارزش پول ملی در سال‌های 90 و 91 باعث افزایش شدید هزینه‌های زندگی و کاهش شدید پس‌انداز خانوارها شد و همراهی این کاهش قدرت خرید با رشد قیمت مسکن در همان سال‌ها باعث شد قدرت خرید مسکن مردم به‌شدت کاهش یابد.
کاهش کمبود مسکن در سال‌های اخیر
به‌طور معمول بعد از هر رونقی سرمایه‌گذاری و تولید در بخش مسکن افزایش می‌یابد و به‌دلیل طولانی بودن دوره ساخت مسکن و هنگام عرضه به بازار با افزایش عرضه و کاهش تقاضایی که به علت بالا رفتن قیمت در دوره رونق اتفاق افتاده است، مشتری نداشته و باعث رکود این بخش می‌شود. در دوره رونق قبلی هم این اتفاق افتاد و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این بخش در سال90 معادل 27 درصد، در سال 1391 معادل 51 درصد و در سال 92 معادل 19 درصد رشد داشت. همچنین طی سال‌های 1390 تا 1394 به‌طور متوسط سالانه 523 هزار واحد مسکونی به موجودی مسکن دارای سکنه مناطق شهری کشور اضافه شده و موجودی مسکن را از 14782 هزار واحد در سال1390 به 16874 هزار واحد در سال 1394 رسانده است. درحالی‌که تعداد خانوار‌های ساکن در مناطق شهری به‌طور متوسط سالانه 471 هزار خانوار افزایش داشته است؛ به این ترتیب بالاتر بودن افزایش موجودی مسکن نسبت به تعداد خانوارها باعث شده کمبود مسکن از 646 هزار واحد در سال 1390 به 440 هزار واحد در سال 1394 کاهش یابد. این کاهش کمبود مسکن که به دنبال افتتاح واحدهای مسکن مهر به وجود آمد باعث شد خروج از رکود مسکن به تاخیر بیفتد و بازه رکودی فعلی مسکن یکی از بازه‌های طولانی در چند دهه اخیر باشد.
کاهش درآمدهای نفتی
درآمدهای نفتی در سال 93 به شدت کاهش یافت. کاهش قیمت نفت و فرآورده‌های نفتی و پایین بودن صادرات نفت به‌دلیل مشکلات ناشی از تحریم‌ها باعث شد یکی از مهم‌ترین درآمدهای دولت با کاهش شدید مواجه شود و علاوه‌بر آثار غیرمستقیم بر بخش مسکن، به‌طور مستقیم هزینه‌های عمرانی را نیز کاهش دهد.
نرخ بازده واقعی مثبت نرخ سود بانکی
نرخ سود بانکی در چهار سال گذشته همواره بیشتر از نرخ تورم بوده و لذا نرخ سود واقعی (تفاوت نرخ سود اسمی و نرخ تورم) مثبت بوده که باعث شده بود تقریبا در هیچ بازار سرمایه‌گذاری دیگری، نتوان به اندازه سیستم بانکی و صندوق‌های درآمد ثابتی که بازده بدون ریسک خوبی را نصیب سپرده‌گذاران خود می‌کرد، کسب سود کرد. این شرایط تمایل به سرمایه‌گذاری در این بخش را پایین نگه داشت و تقریبا اکثر کسانی که در این سال‌ها متقاضی و خریدار مسکن بودند متقاضیان مصرفی مسکن بودند.
حال در پاسخ به پیش‌بینی بازار سال آتی مسکن باید دید هر کدام از مشکلات فوق در سال آینده در چه جایگاهی هستند. به عبارتی آیا موانع پیش روی رونق مسکن هنوز بر سر جای خود هستند یا خیر؟ هر چند بیان تغییرات قدرت خرید نیازمند بررسی جدی‌تر و دقیق‌تری است اما می‌توان گفت به‌دلیل رشد اقتصادی مناسب امسال (حتی با وجود اینکه بیشتر این رشد به‌دلیل رشد درآمدهای نفتی بوده اما آثار آن بر درآمدهای مردم تاثیرگذار است)، تورم پایین چند سال اخیر که باعث شده قدرت خرید درآمدهای مردم کاهش شدید نداشته باشد، تغییرات جزئی قیمت مسکن و همچنین افزایش مبلغ وام‌های خرید و کاهش نرخ سود تسهیلات قدرت خرید مسکن افراد جامعه بالاتر از سال‌های گذشته باشد. به‌دلیل عدم تغییرات مهم و گسترده جمعیتی و نوسانات تولیدی به نظر نمی‌رسد که کمبود مسکن در سال آتی تفاوت مهمی با امسال داشته باشد. درآمد نفتی در سال‌جاری رشد بالایی را به خود اختصاص داد که متعاقبا باعث افزایش رشد تولید ناخالص داخلی کشور شد.
این افزایش درآمد بیش از آنکه ناشی از افزایش قیمت نفت باشد به‌دلیل افزایش تولید و فروش نفت حاصل شده است که تاثیر خود را بر بخش‌های اقتصادی خواهد گذاشت. به‌طور معمول یک درصد افزایش در نرخ رشد اقتصادی بنا به تئوری‌های رشد به معنی افزایش بیش از یک درصد حجم انباشت سرمایه خواهد بود. اما کل توان سرمایه‌گذاری در سطح کشور باید بین بخش‌های مختلف اقتصادی و ازجمله بخش مسکن توزیع شود که همان‌طور که بیان شد، به‌دلیل مثبت بودن نرخ سود واقعی و بالاتر بودن از نرخ تورم، بخش مسکن به نظر نمی‌رسد بتواند سهم زیادی از این ارقام داشته باشد. البته به‌دلیل عدم تغییر بالای قیمت نفت خام و تولید حداکثری داخلی فعلی نفت، به نظر نمی‌رسد که در سال آتی این اندازه از رشد حاصل شود.
نرخ سود واقعی مثبت
در بحث نرخ سود واقعی سال آینده می‌توان پیش‌بینی کرد هرچند که نرخ تورم در سطح پایینی پیش‌بینی می‌شود اما با توجه به باقی ماندن مشکلات سیستم بانکی به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت نرخ‌های اسمی تغییرات معناداری داشته باشد، بنابراین به نظر می‌رسد نرخ سود حقیقی همچنان مثبت باشد.
در کنار مسائل بالا چند نکته مهم تاثیرگذار بر بازار مسکن را هم باید در نظر داشت:
اولین نکته رقم بالای سپرده‌گذاری مسکن یکم که پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال به عدد 160 هزار ثبت‌نام از ابتدای تاسیس آن برسد که باعث می‌شود ظرف یک‌سال و نیم آتی این رقم تسهیلات وارد بازار مسکن کشور شود که رقم قابل‌توجهی است و با توجه به شرایط آنکه مشمول افراد خانه‌اولی می‌شود به‌نظر می‌رسد که سهم بالایی از این ثبت‌نامی‌ها متقاضی واحدهای متراژکوچک و میان‌درآمدی شود و با توجه به اینکه متوسط متراژ تولیدی مسکن در مناطق شهری کشور در حدود 140متر است، تعادل بازار در مسکن‌های میان‌قیمتی به‌هم خورده و تغییرات قیمتی در آنها بیشتر از بزرگ‌متراژها شود.
نکته دوم تغییر فرآیند حرکت قیمتی مسکن شهرستان‌ها از تهران بوده که در دوره فعلی به‌نظر می‌آید تغییرات معناداری داشته است، به‌طوری‌که در سال‌جاری مشاهده شد که در برخی شهرستان‌ها دیگر حالت کلاسیک تبعیت از تهران به‌چشم نمی‌خورد و ما در سال‌جاری شاهد رشد قیمتی بالاتر از تهران بودیم که در علت وقوع آن شاید بتوان دلیل اصلی را سهم بالای تسهیلات بانکی از کل مبلغ خرید مسکن در این شهرها دانست. نکته سوم به انتظارات فعالان این بازار اعم از فروشنده و مصرف‌کننده مربوط می‌شود که به‌نظر می‌رسد هر دو گروه به نوعی انتظار افزایش قیمت به‌دلیل طولانی شدن بیش از حد رکود و به کف رسیدن قیمت‌ها را دارند که آثار آن امسال و با دو نشانه رشد قیمتی هر چند ضعیف و تخفیف کم فروش از جانب فروشندگان قابل مشاهده بود.
و در نهایت نکته چهارم که باید مدنظر داشت این است که به دنبال گشایش فضای ناشی از اجرای برجام و رفع تحریم‌ها، هرچند در کوتاه‌مدت جذابیت بازارهای قابل‌تجارت بیشتر از بازارهای غیرقابل تجارت می‌باشد و برآیند این امر عدم ورود سرمایه قابل‌توجه به مسکن در آینده نزدیک خواهد بود. اما در میان‌مدت و با ورود سرمایه به سایر بخش‌ها، نیاز آنان به ساختمان‌های مناسب جهت استقرار افزایش پیدا خواهد کرد که نتیجه آن رونق نسبی ساخت‌وساز در بخش غیرمسکونی خواهد شد که بخشی از این تقاضا می‌تواند از انتهای سال آتی کم‌کم وارد بازار شود.در پایان با جمع‌بندی از تمام اتفاقات جانبی و اتفاقاتی که برای موانع رشد قیمتی مسکن بیان شد، می‌توان نتیجه‌گیری کرد که شرایط بازار مسکن در سال آتی نه به صورتی است که شرایط موجد افزایش شدید قیمت‌ها باشد و نه چنان است که بازار را بعد از رشد ملایم امسال وارد رکودی دیگر کند، لذا در صورت عدم رخدادی ویژه خارج از پیش‌بینی، بازار مسکن سال96 معاملات رونق داشته و رشد قیمتی ملایم در حدود نرخ بهره اسمی بازار مالی قابل‌انتظار است.
تحلیل و پیش‌بینی بازار مسکن کشور در سال ۹۶
محمدرضا امینی
مدیرعامل و عضو هیات‌مدیره شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن
نگاهی به تاریخچه بازار مسکن در کشور نشان می‌دهد که این بازار طی دهه‌های گذشته همواره با فراز و فرود‌های فراوانی در قیمت‌ها روبه‌رو بوده است؛ ابتدا چند سال در رونق سپری شده (افزایش قیمت‌ها و رونق در معاملات همانند سال‌های ۷۴، ۷۵، ۷۹، ۸۰، ۸۱، ۸۴، ۸۵، ۸۶، ۹۰ و ۹۱) و پس از آن دوره، رکودی بر بازار حکمفرما شده (ثبات و گاه کاهش قیمت‌ها و رخوت در انواع معاملات همانند سال‌های ۷۰، ۷۱، ۷۲، ۷۳، ۷۶، ۷۷، ۷۸، ۸۲، ۸۳، ۸۷، ۸۸، ۸۹، ۹۲، ۹۳، ۹۴ و ۹۵) و پس از طی چند فصل، مجدد بازار رنگ و بوی رونق به خود دیده و این چرخه طی سال های متمادی به همین منوال تکرار شده است. با نگرشی دقیق‌تر، می‌توان پی برد که این نوسانات همواره از یک الگوی تکراری که به‌صورت یک موج سینوسی است، پیروی می‌کنند و از این رو، باور عمومی قوی مبنی بر حرکت سیکلیک (چرخهای) فازهای رونق و رکود در این بازار به وجود آمده است. از دید تحلیلگران و سرمایه‌گذاران بازار، اعتبار این الگوها از تکرار آنها در گذشته حاصل می‌شود که التهابات موجود در بازار را در دل خود منعکس کرده و می‌تواند سرنخ‌هایی برای پیش‌بینی قیمت در آینده بدهد.حال پرسش اصلی اینجاست که تا چه حد این دوره‌ها در بازار قابل پیش‌بینی است و طی سال ۹۶ مسکن پس از چند سال رکود، در چه مسیری قدم خواهد گذاشت؟
سناریوهای شکل گرفته در اقتصاد کلان مسکن حکایت از این موضوع دارد که سال پیش‌رو نقطه پایانی داستان طولانی‌ترین رکود بازار مسکن کشور طی ۲۵ سال گذشته خواهد بود. از این رو برای پیش‌بینی دقیق‌تر روند بازار در سال آتی، تحلیل و واکاوی آنچه در این سال‌ها بر بازار مسکن گذشت راهگشا به نظر می‌رسد که در این گزارش به آن اشاره خواهد شد. برای پاسخگویی به سوال طرح شده، ابتدا باید دینامیک حاکم بر بازار مسکن و ساختمان کشور طی دوره رکودی اخیر مورد تحلیل قرار گیرد. این امر خود مستلزم آن است که متغیرهای موثر و پیش‌رو در بازار (اعم از اقتصادی و غیراقتصادی) طی این دوره شناسایی و در مقایسه با روند رشد قیمت‌ها در دوره مذکور مورد رصد قرار گیرند. این فرآیند به ارزیابی هرچه دقیق‌تر تحولات اخیر بازار به‌منظور پیش‌بینی صحیح از زمان ورود به چرخه آتی کمک شایانی خواهد کرد.
وضعیت بازارهای رقیب بازار مسکن (به‌طور خاص تحولات نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی و بازارهای طلا و ارز)، نرخ سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن کشور، روند صدور پروانههای ساختمانی، روند تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی به بازار، قیمت فروش نفت و درآمدهای نفتی دولت و به‌طور کلی نرخ رشد پایه پولی کشور، حجم نقدینگی در جامعه، نرخ رشد اقتصادی و سرانه تولید ناخالص داخلی، قدرت خرید خانوار، هزینه ساخت و دستمزد نیروی انسانی، روند شاخص قیمت مصالح ساختمانی، وضعیت بازار زمین و اجاره‌بها، تعداد و بعد خانوار در کشور، سیاست‌های کلان حوزه مسکن و...، همگی از عوامل و متغیرهایی محسوب می‌شوند که نوساناتشان در دوره رکودی اخیر، تاثیر مستقیمی بر ثبات قیمت‌ها، تعمیق رکود و جاماندن بازار مسکن از رشد تورم عمومی داشته است.چنانچه عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن را به دو دسته عوامل موثر بر سمت عرضه و سمت تقاضا تقسیم‌بندی کنیم، در تحلیل علل اصلی تعمیق رکود سالیان اخیر بازار مسکن در کشور، به چند عامل اصلی پی خواهیم برد:
۱- حاشیه سود مناسب ساخت و ساز در بازار ملک در مقایسه با تورم عمومی میانگین ۲۲ درصدی و نرخ سود واقعی (تورم‌زدایی شده) بانکی میانگین ۵- درصدی در سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۱ که به ترتیب برابر با ۳۲، ۳۰ و ۳۱ درصد بوده، سازندگان بسیاری را برای ورود به بازار ساختمان‌سازی در آن سال‌ها وسوسه کرد. سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن طی این دوره که به ترتیب به میزان ۸، ۲۳ و ۵۲ درصد رشد یافته گویای این مدعا است. از این‌رو حجم بالای ساخت‌وساز طی آخرین دوره رونق بازار بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ که در سایه رشد چشمگیر عوامل محرک اشاره شده در سمت عرضه طی سال‌های مذکور شکل گرفت، بخش عظیمی از ساخت و سازهای فروش نرفته در دوره رکودی حاضر را موجب شده که می‌توان از عوامل اصلی افت قیمت واقعی واحدهای مسکونی و تعمیق رکود فعلی بازار از آن یاد کرد. چنانچه «تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار در کل مناطق شهری کشور» را ملاک عمل قرار دهیم، آمارها نشان می‌دهد که طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲، این متغیر از ۵۶۴.۷۶۱ واحد عرضه شده در سال ۹۰ شروع شده و تا انتهای سال ۹۲ به ۸۳۴.۱۵۰ واحد در سال رسیده است. این رشد بی‌سابقه طی ۲ سال درحالی‌که بازار در اوایل سال ۹۲ دوره رکودی خود را سپری می‌کرد، خواب سرمایه بالایی را برای سازندگان در برداشته است.
نمودار شماره ۱، «تعداد واحدهای مسکونی ثبت شده در پروانههای ساختمانی صادره از شهرداری‌های مناطق شهری کشور» را در مقایسه با «تعداد واحدهای مسکونی تکمیل و عرضه شده به بازار (نوساز)»، طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۴ نمایش می‌دهد (منبع: بانک مرکزی).
روند نمودار فوق، بیانگر این حقیقت است که در دوره رکودی اخیر، مشابه تمام سیکل‌های رکودی قبلی بازار، عمده عرضه‌کنندگان بازار مسکن با تحلیلی اشتباه از روند واقعی بازار، رفتاری درست برخلاف این روند و نیاز واقعی سمت تقاضا از خود نشان داده‌اند؛ رشد بی‌سابقه تعداد واحدهای مسکونی نوساز در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ که طی دوره رکودی اخیر وارد چرخه بازار شد، تاییدی بر همین موضوع است که نتیجه آن بلوکه دارایی‌های سازندگان، کاهش روند عرضه و افت قیمت‌ها به نسبت تورم طی سال‌های رکودی بعد از آن بوده است که پیش‌بینی می‌شود این روند تا اواسط سال ۱۳۹۶ نیز ادامه یابد.
۲- رشد نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی در محدوده ۲۰ درصد در ۳ سال ابتدایی دهه ۹۰ که منجر به افزایش سپرده‌گذاری در بانک‌ها شد. این امر در کنار رشد فزاینده نرخ تورم عمومی تا مرز ۴۰ درصد، نزول درآمدهای نفتی دولت و در پی آن افت نرخ رشد اقتصادی و تولید ناخالص داخلی در کشور که نقش بزرگی در اقتصاد ساخت و ساز داشته و نهایتا افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در آن سال‌ها، قدرت خرید و پس‌انداز خانوار ایرانی را کاهش داد که منجر به خروج بخش عمده‌ای از سرمایه سمت تقاضای مصرفی از بازار مسکن و افت بازار در سال‌های پس از آن شد.
نمودار شماره ۲، گویای این مدعاست که پس از سال ۱۳۹۲، همزمان به شروع فاز رکود در بازار مسکن و جاماندن رشد قیمت‌ها از نرخ تورم عمومی، تداوم رشد متغیرهای نرخ سود سپرده‌گذاری بانکی و سهم مسکن در سبد هزینه خانوار، در کنار افت شدید روند متغیرهای درآمدهای نفتی دولت، تولید ناخالص داخلی و درآمد ناخالص خانوار شهری، تعمیق و تطویل رکود در بازار مسکن تا زمان حاضر را در پی داشته است (منبع: بانک مرکزی و نتایج گزارش).از این‌رو، همان‌گونه که نمودار شماره ۳ نیز نشان می‌دهد، بازار مسکن که از سال ۱۳۹۲ وارد آخرین دوره رکودی خود شده (از تورم جا ماند) تا به امروز که نزدیک به ۱۶ فصل نیز به طول انجامیده، طولانی‌ترین دوره رکودی ۲۵ سال گذشته بازار مسکن کشور را به نام خود ثبت کرده است (منبع: بانک مرکزی و نتایج گزارش).
نمودار شماره ۳ گویای آن است که از بعد سال ۱۳۹۲ که بازار دوره رونق خود را سپری کرده و رکود بر آن حاکم شده، تا به امروز، رشد قیمت مسکن نتوانسته از میزان تورم پیشی بگیرد و این به معنای عدم سوددهی بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری (یا سفته‌بازی) بوده است؛ لیکن پیش‌بینی می‌شود با افزایش توأمان نرخ تورم و رشد قیمت مسکن تا مرز ۱۱ درصد، حفره بین این دو پر شده و مسکن تا نیمه ابتدایی سال ۹۶ دوران رکود خود را به‌طور کامل سپری کند. همچنین، نوسانات رو به رشد شکل گرفته پیرامون نرخ حجم معاملات در بازار در برخی از ماه‌های سال ۱۳۹۵ نیز، ناشی از رفتار فصلی مشتریان در بازار بوده که به فراخور شروع سال جدید، شروع تابستان و شروع فصل مدارس در پاییز و افزایش جابه‌جایی‌ها، این مقادیر نیز رشد یافته است که نمی‌توانسته به‌دلیل تحولات در شاخص‌های کلان اقتصادی بازار مسکن باشد؛ ولی با شکل‌گیری سناریوی ذکر شده طی سال آتی، پیش‌بینی تثبیت روند رو به رشد معاملات در بازار مسکن سال ۹۶ امری محتمل است.بر مبنای آنچه عنوان شد، پیش‌بینی بازار مسکن تا انتهای سال جاری و نیمه اول سال ۱۳۹۶ به این ترتیب خواهد بود:
۱- می‌توان چنین نتیجه گرفت که بازار مسکن در حال حاضر در حال تکمیل دوره رکودی خود است (به‌دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری) و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه‌رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال جاری (۱۳۹۵) تا نیمه ابتدایی سال آتی (۱۳۹۶)، به‌دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش نسبت پول به شبه پول در اقتصاد کشور، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم) و... سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن به سمت تکمیل دوره رکود خود حرکت خواهد کرد.۲- از سوی دیگر به نظر می‌رسد که شرایط اقتصادی چرخه رونق-رکود جاری مشابه دوره رونق-رکود پاییز سال ۱۳۷۴ تا زمستان سال ۱۳۷۸ باشد. در آن دوره نیز به‌دلیل وجود تورم بسیار بالا، همانند آنچه که در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ به وقوع پیوست، بازار مسکن به یکباره اوج گرفت و برای مدت کوتاهی (حدودا ۶ فصل) در دوره رونق قرار گرفت و پس از آن وارد دوره رکود نسبتا طولانی (که حدودا ۱۲ فصل به طول انجامید) شد. رونق اخیر نیز که حدودا هفت فصل به طول انجامید، اگر با دوره رکودی مشابه دوره رونق-رکود مورد اشاره همراه شود، چنانچه بیش از این نیز تعمیق یابد، احتمالا در نیمه ابتدایی سال ۹۶ شاهد پایان رکود در بازار مسکن کشور خواهیم بود.
ارسال نظر