تاثیر مسکن قسطی در بازار مسکن
در ماه‌های اخیر، بحث بر سر طرح مسکن قسطی توسط مسوولان محترم و رسانه‌ها مورد توجه قرار گرفته است. البته جزئیات طرح هنوز به‌طور کامل نهایی نشده است. اصل داستان از این قرار است که عمده آپارتمان‏های فروش نرفته در بازار مسکن (که بخشی از آنها به بانک‌ها، نهادها، بنیادها و شرکت‌های وابسته به آنها و سایر سرمایه‏گذاران ساختمانی تعلق دارد) متراژ بالای 100 مترمربع داشته یا به‌دلیل موقعیت مکانی یا مصالح به‌کار رفته در آنها (و برخی دلایل دیگر) این آپارتمان‌ها، همخوانی با قدرت خرید مصرفی مسکن ندارد، بنابراین امکان عرضه آنها نیز وجود ندارد (مطابق آمارها 30 درصد آپارتمان‏های نوساز موجود در تهران، مساحتی بیش از 150 مترمربع دارند، اما سهم این واحدها از کل معاملات مسکن در حدود 7 درصد است).
این مجموعه‌ها برای اینکه بتوانند از سرمایه‏های خوابیده خود (در بازه زمانی کمتر از ۵ سال) استفاده کنند و با تبدیل دارایی‏های راکد خود به پول نقد بتوانند دوباره بخشی از توان از دست رفته اقتصادی خود را به دست آورند، پیشنهاد فروش قسطی املاک با ویژگی‌های فوق (و همچنین لیزینگ مسکن) را مطرح کرده‌اند (البته می‌توان گفت این موضوع به نوعی در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مورد تاکید قرار گرفته است). فروش قسطی مسکن سه بازیگر اصلی دارد:

۱) انبوه ‏سازان (و بساز و بفروش‏ها)
2) بانک مسکن
۳) خریداران مسکن

بر این اساس سازنده‏ها شامل انبوه‏سازان (و بساز و بفروش‏ها)، می‏توانند واحدهای نوساز (با شرایط خاص در متراژ و قیمت) را به صورت قسطی به متقاضیان واگذار کنند. در این طرح فروشندگان مقداری از ارزش ساختمان را به‏صورت نقد از خریدار دریافت می‏کنند (احتمالا بیش از ۴۰ درصد ارزش ساختمان) و مابقی را با توافقی که با خریدار انجام می‌دهند به صورت اقساط از وی دریافت خواهند کرد. نقش بانک مسکن در این نوع از معاملات ملک، تضمین پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار است. البته مطابق اعلام مسوولان امر، بانک مسکن در ابتدا رقمی در حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان از این اقساط را ضمانت خواهد کرد.چند نکته قابل توجه در این طرح وجود دارد که با مداقه در آنها می‌توان تاثیر این طرح در بازار مسکن را مورد بررسی قرار داد:

۱) در این طرح، باید بین انبوه‏ساز (و بسازوبفروش) و خریدار مسکن، بر سر قیمت، تعداد اقساط، مبلغ اقساط (که الزاما می‌تواند مساوی هم نباشد) و مدت زمان باز پرداخت تفاهم حاصل شود (طبیعی است که انبوه‌ساز مایل است هرچه سریع‌تر بازپرداخت اقساط وی صورت پذیرد. در عین حال به‌نظر می‌رسد انبوه‌ساز در صورت راضی شدن به دریافت اقساط، انتظار دارد معادل نرخ سود رایج در بازار بابت این فروش قسطی بازده دریافت کند و صد البته شرایط استثنا مثل نیاز مالی شدید انبوه‌ساز یا مهربانی احتمالی وی با خریدار داستان دیگری است!).

۲) آنچه از ظواهر امر پیداست، این است که این طرح مربوط به واحدهای نوساز میان قیمت و گران‌قیمت است و مطابق آنچه در خبرها اعلام شده بانک مسکن بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان از قیمت ملک را ضمانت خواهد کرد (برای مثال اگر یک واحد ۱۲۰ متری با قیمت فرضی متری ۵ میلیون تومان مد نظر باشد، رقم ضمانت کمتر از ۲۰ درصد ارزش معامله خواهد بود).

۳) بانک مسکن در جایگاه ضامن (و البته در جایگاه کسی که ابتدا خریدار را رتبه سنجی اعتباری می‌کند که ببیند فرد توان و تمایل بازپرداخت اقساط را دارد یا نه و پس از رتبه‌سنجی اعتباری به احتمال زیاد ملک را نیز به‌عنوان وثیقه طلب می‌کند و تا پرداخت کامل اقساط سند در دست بانک خواهد ماند) رقمی را به‌عنوان کارمزد طلب خواهد کرد (مطابق خبرها کارمزد درخواستی بانک مسکن ۵ درصد است).

با توجه به موارد فوق، همان واحد فرضی ۱۲۰ متری را با قیمت متری ۵ میلیون تومان که در بالا گفته شد در نظر بگیریم. طبیعتا ارزش ملک معادل ۶۰۰ میلیون تومان خواهد بود. حال فرض کنیم طبق توافق خریدار و انبوه‌ساز ۱۰۰ میلیون تومان از رقم معامله، طی مدت سه سال و اقساط مساوی از خریدار دریافت شود. اگر طبق شرایط معمول امروز اقتصاد ایران پیش رویم، نرخ تامین مالی در بخش خصوصی بالای ۲۸ درصد (و بعضا تا ۴۰ درصد و بیشتر) است. ما همان ۲۸ درصد را در نظر می‌گیریم. به این نرخ باید کارمزد ضمانت بانک مسکن را که ما فرض می‌کنیم ۴ درصد باشد، اضافه می‌کنیم. عملا نرخ تامین مالی در این وضعیت ۳۲ درصد خواهد بود. در این شرایط (و با فرض مفروضات خوش‌بینانه)، رقم هر قسط خریدار بالای ۵/ ۳ میلیون تومان در ماه خواهد بود (حتی اگر انبوه‌ساز انتظار هیچ سودی از خریدار نداشته باشد رقم اقساط در هر ماه بیش از ۲/ ۸ میلیون تومان خواهد بود، بنابراین حتی کاهش نرخ سود بانکی و به تبع آن کاهش نرخ سود مورد انتظار انبوه‌سازان نیز تاثیر چندانی در این جریان ندارد). طبیعتا با افزایش رقمی که بانک مسکن حاضر به ضمانت آن است، رقم اقساط ماهانه نیز افزایش خواهد یافت. با توجه به شرایط روز اقتصادی کشور و رکود فراگیری که در بخش‌های مختلف اقتصادی وجود دارد، سیاست‌های تحریک تقاضا ضروری است. اما با در نظر گرفتن محدودیت‌هایی که ذکر شد (تمایل انبوه‌ساز به فروش قسطی، ناچیز بودن مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان نسبت به کل ارزش ملک در املاک نوساز میان قیمت و گران‌قیمت، بالا بودن نرخ تامین مالی این طرح و پایین بودن توان عمده خریداران مسکن در شرایط کنونی)، این طرح جامعه هدف محدود (و طبعا اثر گذاری محدود بر تقاضا) داشته و طبیعتا انتظار اثر تورمی ناشی از اجرای آن پایین است.

دکتر سلمان خادم ‏المله
استاد دانشگاه و کارشناس اقتصادی