ملاحظات انبوه‌سازان در فروش قسطی مسکن
فروش قسطی مسکن به نحوی که انبوه‌سازان و متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی بدون واسطه موفق به فروش و خرید واحدهای مورد نظر خود شوند، موضوعی است که از حدود یک سال و نیم قبل به شکل طرحی پیشنهادی مطرح شد. این شیوه فروش مسکن یعنی ارتباط مستقیم انبوه‌سازان و متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی، شیوه‌ای منطقی از خرید و فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی است.
در واقع با توجه به توان مالی کنونی متقاضیان خرید یا همان قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین رکودی که در حال حاضر به دلایل مختلف از جمله ضعف قدرت خرید در بازار تقاضا دامنگیر معاملات مسکن و به‌خصوص انبوه‌سازان شده است، این شیوه معقول‌ترین شکل هدایت بازار مسکن به مسیر رونق و کمک به هر دو سمت عرضه و تقاضا محسوب می‌شود.
در واقع با توجه به توان مالی کنونی متقاضیان خرید یا همان قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین رکودی که در حال حاضر به دلایل مختلف از جمله ضعف قدرت خرید در بازار تقاضا دامنگیر معاملات مسکن و به‌خصوص انبوه‌سازان شده است، این شیوه معقول‌ترین شکل هدایت بازار مسکن به مسیر رونق و کمک به هر دو سمت عرضه و تقاضا محسوب می‌شود.
فروش قسطی مسکن به نحوی که انبوه‌سازان و متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی بدون واسطه موفق به فروش و خرید واحدهای مورد نظر خود شوند، موضوعی است که از حدود یک سال و نیم قبل به شکل طرحی پیشنهادی مطرح شد.این شیوه فروش مسکن یعنی ارتباط مستقیم انبوه‌سازان و متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی، شیوه‌ای منطقی از خرید و فروش مسکن در مقطع زمانی فعلی است.
در واقع با توجه به توان مالی کنونی متقاضیان خرید یا همان قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین رکودی که در حال حاضر به دلایل مختلف از جمله ضعف قدرت خرید در بازار تقاضا دامنگیر معاملات مسکن و به‌خصوص انبوه‌سازان شده است، این شیوه معقول‌ترین شکل هدایت بازار مسکن به مسیر رونق و کمک به هر دو سمت عرضه و تقاضا محسوب می‌شود. منتها این روش نیازمند وجود یک نهاد واسطه‌ای است که بتوان با استفاده از توان اداری و قانونی آن، تعامل درست انبوه‌سازان و مردم را مدیریت کرد.در واقع سازنده در شرایط معمول نمی‌تواند راسا و به‌طور مستقیم اقدام به پرداخت تسهیلات به متقاضیان کند، بنابراین لازم است نهادهای مالی و بانک‌ها بدون اینکه نیازی به پرداخت وام از سوی آنان باشد امور مربوط به تامین ضمانت بازپرداخت اقساط و سایر تضمین‌ها را با ابزار در رهن گرفتن سند مالکیت و در قبال دریافت کارمزد مشخص، انجام دهند.
در واقع بانک‌ها در قبال انجام دو فعالیت مشخص در این روند کارمزد دریافت می‌کنند؛ اولین نقش بانک‌ها در فروش قسطی آپارتمان‌ها تامین ضمانت برای بازپرداخت به موقع اقساط تسهیلات پرداختی انبوه‌سازان به متقاضیان خرید و دومین نقش آنها تعهد به خریداران برای انتقال سند مالکیت پس از اتمام بازپرداخت اقساط و زمان مورد توافق متقاضیان با انبوه‌سازان است. در واقع بانک به‌عنوان نهاد مالی واسط، نقش تسهیل‌کننده و تضمین‌کننده در اجرای تعهدات دو طرف (انبوه‌ساز و خریدار) را ایفا می‌کند.از سوی دیگر با توجه به اینکه هم‌اکنون دولت و بانک‌ها از منابع مالی کافی برای پرداخت تسهیلات موثر در بخش مسکن (وام ساخت و خرید)، برخوردار نیستند این روش می‌تواند با اتکا به منابع مالی خود مردم و انبوه‌سازان بازار معاملات مسکن را در مسیر رونق قرار دهد و از این طریق زمینه‌ساز رونق اقتصادی شود.در واقع با نقدینگی عظیمی که هم‌اکنون در دست مردم و سایر بازارهای سرمایه‌گذاری وجود دارد، ایده فروش قسطی مسکن می‌تواند علاوه‌بر حل مشکل انبوه‌سازان مبنی بر فروش واحدهای آماده آنها، ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی را به بهترین نحو و با اتکا به نقدینگی‌های موجود در جامعه پوشش دهد. اما نکته‌ای که در این زمینه باید به آن اشاره کرد این است که اگر چه فروش مسکن به صورت قسطی از طرف انبوه‌سازان با استقبال مردم و سازندگان مواجه خواهد شد و روشی معقول برای رونق‌بخشی به بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی است، اما به نظر می‌رسد تعیین شرایط منطقی فروش مهم‌ترین مرحله این روش باشد.
مدت زمان بازپرداخت اقساط باید به گونه‌ای تعیین شود که انبوه‌سازان هم برای استقبال از این روش انگیزه کافی داشته باشند؛ به‌عنوان مثال، چنین به نظر می‌رسد که کمتر انبوه‌سازی آمادگی این کار را دارد که واحدش را با اقساط بلندمدت بیش از ۱۰ سال به صورت قسطی به فروش برساند؛ چرا که پروسه دریافت اقساط و جمع‌آوری آن علاوه‌بر حبس بخش مهمی از منابع مالی سازندگان در طول زمان، مدت زمان قابل توجهی از وقت آنها را به خود اختصاص می‌دهد. زمانی که باید صرف ساخت وساز جدید و سایر فعالیت‌های حرفه‌ای آنها شود.موضوع تعیین نرخ سود منطقی برای این روش هم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.اما تجربه موفق جهانی از فروش قسطی مسکن نشان می‌دهد، در کشورهای پیشرفته دنیا که این روش فروش مسکن به شیوه‌ای کارآمد در تامین مسکن متقاضیان و همچنین کمک به سازندگان برای تسهیل فروش آپارتمان‌ها تبدیل شده است، شرکت‌ها و سازمان‌های بزرگی ایجاد شده که فروش قسطی از طریق آنها انجام می‌شود و نیازی به حبس منابع و به‌خصوص صرف وقت سازندگان برای جمع‌آوری اقساط خریداران نیست.در واقع شرکت‌های سرمایه‌گذاری و پس‌انداز بزرگی وجود دارد که امور مربوط به فروش، پس‌اندازها و سایر وظایف مالی و اسنادی برای فروش قسطی آپارتمان‌های آماده را بر عهده می‌گیرند و فروش قسطی به واسطه آنها انجام می‌شود. در شرایط فعلی، بانک‌ها این قابلیت را دارند که انجام این امور را در دست بگیرند.
در واقع در شرایطی که بانک‌ها از این توان و ظرفیت برخوردارند، نباید ریسک کرد و نهادی خارج از سیستم مالی کشور را به فروش قسطی مسکن وارد کرد که اساسا تجربه موثری در این زمینه ندارد.علاوه‌بر بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل بخش مسکن، می‌توان از ظرفیت بانک‌های خصوصی هم برای فروش قسطی مسکن استفاده کرد.برای آزمون نحوه عملکرد این بانک‌ها نیز می‌توان به صورت طرح پایلوت، فروش قسطی مسکن را با واسطه‌گری دو یا سه بانک خصوصی در کنار بانک مسکن آغاز کرد.
در واقع با توجه به توان مالی کنونی متقاضیان خرید یا همان قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین رکودی که در حال حاضر به دلایل مختلف از جمله ضعف قدرت خرید در بازار تقاضا دامنگیر معاملات مسکن و به‌خصوص انبوه‌سازان شده است، این شیوه معقول‌ترین شکل هدایت بازار مسکن به مسیر رونق و کمک به هر دو سمت عرضه و تقاضا محسوب می‌شود. منتها این روش نیازمند وجود یک نهاد واسطه‌ای است که بتوان با استفاده از توان اداری و قانونی آن، تعامل درست انبوه‌سازان و مردم را مدیریت کرد.در واقع سازنده در شرایط معمول نمی‌تواند راسا و به‌طور مستقیم اقدام به پرداخت تسهیلات به متقاضیان کند، بنابراین لازم است نهادهای مالی و بانک‌ها بدون اینکه نیازی به پرداخت وام از سوی آنان باشد امور مربوط به تامین ضمانت بازپرداخت اقساط و سایر تضمین‌ها را با ابزار در رهن گرفتن سند مالکیت و در قبال دریافت کارمزد مشخص، انجام دهند.
در واقع بانک‌ها در قبال انجام دو فعالیت مشخص در این روند کارمزد دریافت می‌کنند؛ اولین نقش بانک‌ها در فروش قسطی آپارتمان‌ها تامین ضمانت برای بازپرداخت به موقع اقساط تسهیلات پرداختی انبوه‌سازان به متقاضیان خرید و دومین نقش آنها تعهد به خریداران برای انتقال سند مالکیت پس از اتمام بازپرداخت اقساط و زمان مورد توافق متقاضیان با انبوه‌سازان است. در واقع بانک به‌عنوان نهاد مالی واسط، نقش تسهیل‌کننده و تضمین‌کننده در اجرای تعهدات دو طرف (انبوه‌ساز و خریدار) را ایفا می‌کند.از سوی دیگر با توجه به اینکه هم‌اکنون دولت و بانک‌ها از منابع مالی کافی برای پرداخت تسهیلات موثر در بخش مسکن (وام ساخت و خرید)، برخوردار نیستند این روش می‌تواند با اتکا به منابع مالی خود مردم و انبوه‌سازان بازار معاملات مسکن را در مسیر رونق قرار دهد و از این طریق زمینه‌ساز رونق اقتصادی شود.در واقع با نقدینگی عظیمی که هم‌اکنون در دست مردم و سایر بازارهای سرمایه‌گذاری وجود دارد، ایده فروش قسطی مسکن می‌تواند علاوه‌بر حل مشکل انبوه‌سازان مبنی بر فروش واحدهای آماده آنها، ضعف قدرت خرید متقاضیان مصرفی را به بهترین نحو و با اتکا به نقدینگی‌های موجود در جامعه پوشش دهد. اما نکته‌ای که در این زمینه باید به آن اشاره کرد این است که اگر چه فروش مسکن به صورت قسطی از طرف انبوه‌سازان با استقبال مردم و سازندگان مواجه خواهد شد و روشی معقول برای رونق‌بخشی به بازار معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی است، اما به نظر می‌رسد تعیین شرایط منطقی فروش مهم‌ترین مرحله این روش باشد.
مدت زمان بازپرداخت اقساط باید به گونه‌ای تعیین شود که انبوه‌سازان هم برای استقبال از این روش انگیزه کافی داشته باشند؛ به‌عنوان مثال، چنین به نظر می‌رسد که کمتر انبوه‌سازی آمادگی این کار را دارد که واحدش را با اقساط بلندمدت بیش از ۱۰ سال به صورت قسطی به فروش برساند؛ چرا که پروسه دریافت اقساط و جمع‌آوری آن علاوه‌بر حبس بخش مهمی از منابع مالی سازندگان در طول زمان، مدت زمان قابل توجهی از وقت آنها را به خود اختصاص می‌دهد. زمانی که باید صرف ساخت وساز جدید و سایر فعالیت‌های حرفه‌ای آنها شود.موضوع تعیین نرخ سود منطقی برای این روش هم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.اما تجربه موفق جهانی از فروش قسطی مسکن نشان می‌دهد، در کشورهای پیشرفته دنیا که این روش فروش مسکن به شیوه‌ای کارآمد در تامین مسکن متقاضیان و همچنین کمک به سازندگان برای تسهیل فروش آپارتمان‌ها تبدیل شده است، شرکت‌ها و سازمان‌های بزرگی ایجاد شده که فروش قسطی از طریق آنها انجام می‌شود و نیازی به حبس منابع و به‌خصوص صرف وقت سازندگان برای جمع‌آوری اقساط خریداران نیست.در واقع شرکت‌های سرمایه‌گذاری و پس‌انداز بزرگی وجود دارد که امور مربوط به فروش، پس‌اندازها و سایر وظایف مالی و اسنادی برای فروش قسطی آپارتمان‌های آماده را بر عهده می‌گیرند و فروش قسطی به واسطه آنها انجام می‌شود. در شرایط فعلی، بانک‌ها این قابلیت را دارند که انجام این امور را در دست بگیرند.
در واقع در شرایطی که بانک‌ها از این توان و ظرفیت برخوردارند، نباید ریسک کرد و نهادی خارج از سیستم مالی کشور را به فروش قسطی مسکن وارد کرد که اساسا تجربه موثری در این زمینه ندارد.علاوه‌بر بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل بخش مسکن، می‌توان از ظرفیت بانک‌های خصوصی هم برای فروش قسطی مسکن استفاده کرد.برای آزمون نحوه عملکرد این بانک‌ها نیز می‌توان به صورت طرح پایلوت، فروش قسطی مسکن را با واسطه‌گری دو یا سه بانک خصوصی در کنار بانک مسکن آغاز کرد.
محمدمهدی مافی
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران
ارسال نظر