پیشگیری از معاملات معارض

محمد عظیمیان

نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور

قانون پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که اجرای آن به تصویب آیین‌نامه اجرایی از سوی هیات دولت منوط شد و در نهایت این آیین‌نامه در تاریخ ۷ خرداد ۱۳۹۳ به تصویب هیات دولت رسید.

فلسفه اصلی وضع قانون پیش‌فروش این بود که قطعا شکایاتی از سوی مردم مبنی بر اینکه واحدهای در حال ساخت به تعداد زیادی از مشتریان فروخته شده است و آمارهایی وجود داشت که یک واحد حتی به ۲۵ نفر به فروش رسیده است در نهایت قانون‌گذار برای جلوگیری از این وضعیت و تراکم پرونده‌ها در مراجع قضایی قانون پیش‌فروش ساختمان را تهیه و تصویب کرد.

بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان باید فرم مربوط به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش به تصویب سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران برسد، بنابراین قانون و آیین‌نامه موجودیت پیدا کرد و فرم مربوطه توسط کانون سردفتران و وزارت راه و شهرسازی تهیه و به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارجاع شد.

طبق قانون پیش‌فروش ساختمان و مواد قانونی درج شده در آن، مردم درمورد واحدهای پیش‌فروش دیگر دغدغه معاملات معارض را نخواهند داشت و با تنظیم سند رسمی با آسودگی خاطر می‌توانند برای پیش‌فروش‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

حقوق مشاوران املاک بر اساس این قانون نادیده گرفته نمی‌شود، زیرا این موضوع در قانون پیش‌فروش ساختمان پیش‌بینی شده است و مشاوران املاک مطابق قانون دلالی مصوب ۱۳۱۷ فعالیت می‌کنند. طبق این قانون دلال با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی با قید شماره پروانه دلالی، حق‌الزحمه خود را دریافت می‌کند.

شعار کانون سردفتران این است که تنظیم سند رسمی تضمین امنیت اقتصادی و اجتماعی است. قانون‌گذار در تدوین قانون پیش‌فروش آپارتمان و آیین‌نامه مربوطه این شعار را محقق کرده است. بر خلاف اتفاقاتی که پس از انقلاب افتاد و در پی آن متاسفانه به مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت -که بر اساس این دو ماده قانونی افراد الزام دارند برای تنظیم اسناد مربوط به عین و منافع به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند- بی‌مهری شد اما قانون‌گذار در پیش‌فروش ساختمان یک تصمیم منطقی، عاقلانه و اساسی گرفته است. در تهیه این قانون دغدغه مردم مد نظر بوده و با تنظیم سند رسمی مشکلات در بحث املاک به ویژه در بحث پیش‌فروش ساماندهی شد.مخاطبان قانون پیش‌فروش ساختمان سه گروه هستند؛ گروه اول مالکان یعنی افرادی که با سند مالکیت حق ایجاد اعیانی دارند و نسبت به فروش اعیانی در دفاتر اسناد رسمی اقدام می‌کنند. گروه دوم مشارکت‌کنندگان با مالک یعنی افرادی که واحدهایی را از اعیانی خریداری کردند و حق دارند به غیر واگذار کنند. گروه سوم مستاجرانی که حق احداث بنا دارند.

در اجرای این قانون شهرداری‌ها مکلفند برای هر واحد شناسنامه فنی صادر کنند. این شناسنامه موارد متعددی از کاربری، کیفیت، نوع بنا و مساحت و سایر مواردی را که برای پیش‌خریدار دغدغه است، شامل می‌شود.

برای دو گروه دیگر از مخاطبان قانون پیش‌فروش ساختمان نیز تکالیفی در نظر گرفته شده است. گروه اول درباره مطبوعات و رسانه‌هایی که آگهی‌های پیش‌فروش را منتشر می‌کنند که پس‌از اخذ با مجوزهای لازم امکان درج دارند. در غیر این صورت جرم محسوب می‌شود و جریده مربوطه تعطیل و به جریمه نقدی محکوم می‌شوند.

افراد پیش‌فروشنده نیز باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و در صورت عدم حضور اعم از اینکه پیش‌فروشنده، مالک، مشارکت‌کننده یا مستاجر یا مشاور املاک باشد پروانه‌های مربوطه با تصویب قانون یا به صورت موقت یا دائم ملغی خواهد شد.

شاه بیت مواد قانونی ذکر شده در این آیین‌نامه که منجر به جلوگیری از اقدامات خلاف در بحث پیش‌فروش می‌شود ماده ۲۳ است که تقدیم می‌کند اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. بر اساس همین ماده تنظیم سند پیش‌فروش الزاما باید به واسطه سند رسمی باشد در غیر این صورت جرم است.در مورد مدت زمان قرارداد بین طرفین هم باید گفت شخص متقاضی پیش‌فروش به شهرداری مراجعه و از شهرداری پروانه ساخت دریافت می‌کند. این پروانه تا ۳ سال اعتبار دارد بنابراین وعده و قرار طرفین در پیش‌فروش در نهایت تا سقف سه سال است؛ درنتیجه در قرارداد تاریخ تحویل و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی ذکر می‌شود و برای هر یک از این دو تاریخ که نقض شود پیش‌فروشنده باید خسارت دهد. برای مرتبه اول نیز در ماده ۶ قانون برای پرداخت خسارت کف تعیین کرده است، یعنی طرفین کمتر از مبلغی که قانون مشخص کرده است، نمی‌توانند خسارت را تعیین کنند، سقف این خسارت بنابر توافق طرفین است و کف این خسارات در چهار بند مختلف شامل ایجاد یا عدم ایجاد پارکینگ و انباری، قسمت‌های مشاع، فضای سبز، مسجد و مدرسه و نهایتا عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر مشخص شده است.

باید تاکید کرد حق دریافت حق‌الزحمه مشاوران محترم املاک همچنان پا برجاست اما بر اساس قانون، مشاوران املاک صرفا حق دلالت متقاضیان پیش‌خرید و پیش‌فروش به دفاتر اسناد رسمی را دارند و نمی‌توانند نسبت به تنظیم سند اقدام کنند ضمن اینکه این موضوع جدید نیست و در قانون دلالی هم به مشاوران املاک فقط اختیار دلالت داده شده است و تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی محول شده که در قانون اخیر ضمانت اجرایی برای این امر در نظر گرفته شد تا از معاملات معارض جلوگیری شود.