تاثیر انتظارات در بازار

حسن محتشم

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران

بازار مسکن تابعی از اقتصاد کل کشور است و تفاوت چندانی با بخش‌های دیگر اقتصادی ندارد. درصورت به وجود آمدن رونق اقتصادی رونق به بخش مسکن هم بازمی‌گردد.

اگر به روال ۲۰ سال گذشته توجه کنید، می‌بینید که هر ۵ سال یک‌بار این اتفاق در بخش مسکن افتاده است. ما یک رکود دو تا دو سال و نیمه را در گذشته تجربه کرده‌ایم. این دوره هم رکود اتفاق افتاد که البته همزمان با تغییر دولت شد.

در این شرایط طرح مسکن‌مهر مخالفان و موافقانی داشت؛ به طوری که دولت قبلی موافق طرح بودند، اما دولت جدید اعتقاد زیادی به طرح مسکن‌مهر نداشت. از سوی دیگر، بالا رفتن حبابی قیمت‌ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم، مزید بر علت شد که دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی‌تر شود.

در هر صورت انباشت تقاضا در بخش مسکن وجود دارد؛ کاهش توان خرید متقاضیان عامل بعدی رکود مسکن است؛ به این دلیل که قدرت خرید اصلاح نشده و به آن شرایط لازم نرسیده تا متقاضیان توان خرید را داشته باشند.

به‌هرحال همه این عوامل دست به دست هم داد تا بخش مسکن به رکود عمیق برود. در این میان، به نظر می‌رسد برنامه و طرحی در دولت برای بخش مسکن تعریف نشده است؛ یا برنامه‌ای وجود ندارد یا اگر هم برنامه‌ای دارند، هنوز اجرایی نشده است.

طی دو سال اخیر شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بودیم؛ علاوه بر این افزایش هزینه‌های تولید هم موضوع دیگری است که باید مورد توجه قرار گیرد، تا زمانی که نقدینگی در بخش مسکن وجود ندارد سرمایه‌گذار وارد نمی‌شود به دلیل اینکه واحدهایی که قبلا هم ساخته روی دستشان مانده است.

رکود موجب کاهش نقدینگی شده و متقاضیان هم توان خرید ندارند؛ باید هرچه زودتر تکلیف رکود بازار مسکن مشخص شود، در غیراین صورت مشکلات زیادی در بخش عرضه و تقاضای بازار مسکن به وجود می‌آید.

در بازار کنونی برخی از مالکان قیمت واحدهای خود را کاهش داده و برخی هم هنوز قیمت‌های بالایی را برای ملک خود تعیین می‌کنند و در واقع سازوکار مشخصی بر بازار حاکم نیست که این نشانگر عدم اطمینان مالکان و متقاضیان نسبت به آینده بازار مسکن است، بنابراین در چنین شرایطی، برخی تا آن قیمتی که بتوانند واحد خود را می‌فروشند و سازنده‌ای هم که پول لازم است، قیمت پایین‌تری را تعیین می‌کند، به همین دلیل به نظر می‌رسد، باید در انتظار ماند تا نیمه دوم سال، سرنوشت بازار مسکن مشخص شود.

وضعیت مسکن از وضعیت کلی اقتصاد و قدرت خرید مردم منشأ می‌گیرد. اگر رفع تحریم‌ها در بهبود کلی اقتصاد تاثیر بگذارد، این بهبود و رونق خودش را در رونق مسکن نیز نشان خواهد داد اما اینکه بگوییم رفع تحریم‌ها یا ادامه آنها مستقیما باعث افزایش یا کاهش آنی قیمت مسکن می‌شود در حد حدس و پیش‌بینی است. روند برداشتن تحریم‌ها به سرعت اتفاق نخواهد افتاد در حالی که سیاست‌های کلی دولت انقباضی است پول و سرمایه‌ای در دست مردم ریخته نمی‌شود.

از طرف دیگر، برای افزایش قدرت خرید مردم تسهیلات بانکی کمک می‌کند که باز هم تسهیلات بانکی در کلان‌شهرها خیلی نمی‌تواند جوابگو باشد. همچنین باید اجازه دهیم که بخش خصوصی ورود کند و جذب سرمایه کنیم و بگذاریم بخش خصوصی در شهرک‌های اقماری که زمین ارزان‌تر است، ساخت‌وساز را انجام دهند. اینها به نظر من خیلی سخت نیست، اما به دلیل اینکه بوروکراسی‌های اداری زیادی داریم و دست بخش خصوصی بسته است و نیز ثبات قوانین نداریم و مالیات‌ها کوتاه‌مدت تصویب می‌شود، سرمایه‌گذار بلاتکلیف می‌ماند که اگر الان در یک کاری سرمایه‌گذاری کند، با مشکل مواجه شود. بخش خصوصی نیازمند ثبات قوانین و امنیت اقتصادی است. بخش خصوصی را باید تشویق کنیم و فقط شعار ندهیم که همه کارها را می‌خواهیم به دست بخش خصوصی بسپاریم و در آخر ببینیم چنین چیزی نیست.

باید این شرایط فراهم شود تا خروج از رکود اتفاق بیفتد، ضمن آنکه دولت هم باید برنامه‌هایی را برای افزایش توان خانوار داشته باشد که البته بخشی از آن در قالب وام‌های ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی به اجرا رسیده که حداقل یک‌سال دیگر جواب می‌دهد.

تعداد این وام‌ها زیاد نیست و بعید می‌دانم که تاثیر زیادی بر قدرت خرید متقاضیان داشته باشد، دولت باید برنامه‌هایی هم برای تولید مسکن داشته باشد، چراکه وقتی در یک دوره زمانی تولید کاهش می‌یابد، در سال‌های بعد انباشت تقاضا موجب جهش قیمت‌ها می‌شود.

تأثیر‌گذاری این وام به تعداد واحدهای سالانه این اعتبارات مرتبط است. اگر سقف این تسهیلات تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی را درنظر بگیرد، می‌تواند تاثیرات مثبتی داشته باشد در غیر این صورت چندان تاثیرگذار نیست.

ما در در حال حاضر به یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی نیاز داریم و اگر سقف تعداد این تسهیلات به میزان هفتاد یا هشتاد هزار فقره برسد، چندان تاثیر مثبتی در خروج از وضعیت رکود مسکن نخواهد گذاشت.

اگر دوره رکود گذشته را مرور کنیم، می‌بینیم تا دو سال و نیم حداکثر زمان می‌برد که از رکود خارج شویم. نیاز مردم که قطع نمی‌شود و نمی‌توانند همچنان صبر کنند، البته تا مدتی مردم می‌گویند صبر می‌کنیم تا ببینیم چه می‌شود و طرح‌های دولت چیست، ولی زمانی که فشار تقاضا ایجاد شود، یک‌دفعه قیمت‌ها جهش پیدا می‌کند، چراکه به طور معمول در شرایط رکود، تقاضا برای اجاره‌نشینی بالا می‌رود و این موضوع افزایش قیمت‌ها را در پی دارد. به‌هرحال من فکر می‌کنم در حال حاضر تنها امیدی که می‌تواند کمک کند تا از رکود خارج شویم، عامل اتمام انتظار مردم است.

فعال کردن صندوق زمین و ساختمان یکی از اقدامات مثبت برای بخش مسکن بود، ضمن اینکه افزایش وام بافت فرسوده و وام خرید مسکن نیز از جمله عواملی بود که در نیمه دوم سال گذشته توانست بخش مسکن را با رونق نسبی مواجه کند.

یکی از موضوعاتی که باید به آن تاکید کرد این است که مسکن به شدت متاثر از سیاست‌های کلان اقتصادی خواهد بود و به‌عنوان پیشران اقتصاد کشور متاثر از رکود سال ۹۲ با کاهش ساخت‌و‌ساز و خرید و فروش مواجه شده است و سازندگان و انبوه‌سازان به‌دلیل عدم فروش واحدهای خود قادر به شروع کار جدید نشدند.

در هر شرایط به‌نظر می‌رسد دولت در سال ۹۴ تصمیم دارد تا سیاست انقباضی خود را تغییر دهد؛ البته در سال گذشته نیز دولت چند طرح را اجرایی کرد که می‌تواند به رونق مسکن کمک کند. در صورت بازگشت رونق به این بازار علاوه‌بر فعال‌شدن کارخانه‌های تولیدی در بخش صنعت ساختمان شاهد اشتغال‌زایی در کشور نیز خواهیم بود.

کمک به متقاضیان برای دستیابی به مسکن از یک طرف و حمایت از تولید مسکن از سوی دیگر با اختصاص تسهیلات بانکی می‌تواند از راهکارهای افزایش تولید و رونق در بخش مسکن باشد.