آینده مسکن در سه بازه زمانی

دکتر حامد مظاهریان

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌و‌شهرسازی

آثار شاخص‌های کلان در بخش مسکن در مقاطع مختلف کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت قابل بررسی است؛ با توجه به توافق هسته‌ای ایران و کشورهای ۱+۵ بازار مسکن بر خلاف بازارهای موازی در کوتاه‌مدت و میان‌مدت تحت تاثیر نتیجه مذاکرات قرار نمی‌گیرد و اثرات رفع تحریم بر بازار مسکن محدود است.

از طرف دیگر مسکن از جمله کالاهای غیرقابل مبادله در مراودات تجاری بین‌المللی است و با توجه به خودکفایی کشور در تولید بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی، در تولید مسکن نیاز به واردات مصالح ساختمانی نیست.

همان‌طور که گفته شد با توجه به اینکه مسکن در ایران به صورت مستقیم تحت تاثیر روابط بین‌المللی و به خصوص توافق هسته‌ای قرار نمی‌گیرد؛ بنابراین در زمان وضع تحریم‌های اقتصادی علیه کشورمان، بخش مسکن تاثیرات مستقیم اندکی را از محدودیت‌های ایجاد شده پذیرفت. به دلیل تاثیرپذیری بخش مسکن از متغیرهای اقتصاد کلان و خرد به خصوص نرخ ارز، تورم عمومی و نقدینگی، رشد اقتصادی، قدرت خرید خانوار و وضعیت بازارهای رقیب بخش مسکن، هرگونه تغییر در مراودات بین‌المللی ناشی از توافق هسته‌ای می‌تواند از طریق متغیرهای مذکور بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت تاثیرگذار باشد.

وضعیت بازار مسکن در فواصل زمانی ذکرشده به شرح زیر قابل پیش‌بینی است:

کوتاه‌مدت: قیمت تمام شده مسکن همواره متاثر از دو عامل «هزینه زمین» و «هزینه ساخت» است که هزینه زمین ۶۰ درصد و هزینه ساخت ۴۰ درصد از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. به دلیل اینکه دو عامل مذکور بیشتر متاثر از مسائل داخلی هستند و کنش‌های بین‌المللی در هزینه این شاخص‌ها تاثیر زیادی ندارد، بنابراین رفع تحریم در کوتاه‌مدت اثر گسترده‌ای در بازار مسکن نخواهد داشت.

قیمت ساخت در کشور نیز از تورم عمومی حاکم بر اقتصاد تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه در حال حاضر تورم حدود ۱۵ درصد است افزایش این بخش بیش از این میزان نخواهد بود.

در مجموع می‌توان گفت پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم و امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.

میان‌مدت: ورود سرمایه به کشور می‌تواند در میان‌مدت بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؛ البته این سرمایه‌گذاری بیشتر مسکن اقشار متوسط و بالای جامعه را مورد هدف قرار می‌دهد و به دلیل اینکه میزان مسکن برای این اقشار به اندازه کافی موجود است، شاهد اندکی افزایش قیمت این کالا خواهیم بود اما این رشد قیمت قابل توجه نخواهد بود.

بلندمدت: رفع تحریم‌ها در درازمدت رشد اقتصادی و افزایش تبادلات را در پی خواهد شد و بالطبع رشد اقتصادی تحرک خوبی برای افزایش تولید ناخالص داخلی (GDP) کل اقتصاد کشور خواهد بود که بازار مسکن نیز از رشد کلان اقتصاد در درازمدت منتفع می‌شود.

در بلندمدت به علت بهبود فضای اقتصادی، مسکن نیز از این فضا تاثیر می‌گیرد و باید منتظر رونق معاملات در سال بعد باشیم. مسکن از نظر تغییرات قیمتی سال آرامی را تا پایان سال دارد و همچون سال گذشته افزایش قیمت مسکن پایین‌تراز تورم عمومی قرار دارد.

بازار مسکن در رصد وزارت راه‌و‌شهرسازی به صورت ماهانه قرار دارد. با نگاهی به آمار مشاهده می‌شود در فروردین سال جاری نسبت به فروردین سال گذشته ۶/ ۳ درصد افزایش قیمت در مسکن داشته‌ایم، این در حالی است که تورم بالای ۱۵درصد است که به مفهوم کاهش قیمت واقعی مسکن در فروردین امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته تلقی می‌شود.

در بازار اجاره نیز در همین بازه زمانی حدود ۱۰درصد رشد قیمت را شاهد بودیم که در مقایسه با نرخ تورم می‌توان گفت رشد قیمت این بازار نیز پایین‌تر از نرخ تورم کشور بوده است. پیش‌بینی می‌شد امسال بازار آرامی را در بخش مسکن شاهد باشیم که با توجه به ثبات نرخ تورم به صورت ۱۵ درصد و انتظار کاهش در ماه‌های پایانی سال هم در حوزه خرید و فروش و هم در بخش اجاره نرخ رشد قیمت‌‌ها از نرخ رشد تورم کمتر خواهد بود ولی در نیمه دوم امسال این آهنگ تندتر شده و زمینه‌های خروج قطعی بازار مسکن از رکود را شاهد خواهیم بود.

رونق بخش مسکن می‌تواند باعث افزایش عرضه و در بلندمدت باعث کاهش شاخص دسترسی به مسکن شود. در حال حاضر این شاخص ۱۲ است؛ به این معنی که یک خانوار ایرانی ۱۲ سال طول می‌‌کشد تا خانه‌دار شود؛ این یک شاخص است که بتوان با آن وضعیت مسکن را سنجید و قرار نیست در این مدت زمانی کسی خانه‌دار شود. به‌طور مثال میانگین زمان خانه‌دار شدن در کشورهای توسعه‌یافته سه تا پنج سال است اما در کشور ما اگر یک خانوار به طور متوسط ماهانه یک میلیون تومان جمع کند بعد از ۱۲ سال می‌تواند یک واحد مسکونی ۷۰ متری با قیمت دو و نیم میلیون تومان در هر متر مربع خریداری کند که قرار است در افق ۱۴۰۵ شاخص دسترسی به مسکن را به هشت سال کاهش دهیم.