برنامه‌ریزی شناور در طرح جامع مسکن

دکتر حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی طرح جامع مسکن برای ۱۲سال آینده سیاست‌های مسکن را تدوین و طراحی کرده است؛ طراحی این برنامه از تکالیف برنامه چهارم توسعه بود که در قالب آن در سال ۸۴ نخستین طرح جامع مسکن تصویب شد. حال با گذشت ۱۰ سال از طرح اولیه و وقوع تحولات سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و مسکنی در کشور بازنگری مصوبه سال ۸۴ یک ضرورت بود. خانه دار شدن تک تک آحاد جامعه به عنوان هدف این طرح است؛ ضمن اینکه بر اساس این طرح باید شاخص توان پذیری مسکن (مدت زمان انتظار خانوارها برای صاحب خانه شدن که از نسبت متوسط قیمت یک آپارتمان معمولی به درآمد سالانه خانوار به‌دست می‌آید) از ۱۲ سال فعلی به ۸ سال در افق ۱۴۰۵ کاهش یابد. محورهای اصلی طرح جامع مسکن در خصوص تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی، بهبود مسکن روستایی و هدفمند کردن مسکن استیجاری است.ضمانت اجرایی طرح جامع مسکن، مکانیزمی پیش‌بینی شده برای پایش اجرای محتوای طرح است که در دبیرخانه پایش طرح جامع مسکن از سوی اداره کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی سازماندهی شده است؛ این دبیرخانه علاوه بر رصد تحولات اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن کشور می‌تواند تغییرات لازم در طرح جامع مسکن را اعمال کند زیرا این برنامه سلب نیست، بلکه انعطاف پذیر و به شکل ساختاری- راهبردی تهیه و تدوین شده است؛ به این معنی که سیاست‌ها و برنامه‌های عملیاتی در آن، حالت شناور دارد تا همگام با تحولات اقتصادی برنامه‌های عملیاتی موجود در طرح جامع، تنظیم و تغییر پیدا کند.

البته از مشکلات اقتصادی و تنگناهای مالی نباید غافل شد؛ این چالش‌ها در عین حال مانع طراحی اقدامات لازم برای اجرایی شدن طرح جامع مسکن نشده است. برخی از مهم‌ترین برنامه‌های در دست اجرا و عملیاتی شده در بخش مسکن در قالب طرح جامع به شرح زیر است:

۱- بخشی از برنامه‌های توسعه ای بخش مسکن معطوف به بازسازی بافت فرسوده درون شهری شده که از خدمات روبنایی و زیربنایی و همچنین هویت شهری لازم برخوردار است. به همین منظور پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام بازسازی و نوسازی بافت فرسوده به مدت ۶ سال و با تضمین پرداخت ۹ درصد از سود تسهیلات توسط دولت، اواخر سال گذشته در هیات دولت تصویب شد و در دوماه نخست امسال ۳۵ هزار فقره تسهیلات آن پرداخت شده است.

۲- پرداخت ۲۰۰ هزار فقره وام ۱۵ میلیونی بهسازی مسکن روستایی با نرخ سود حمایتی تصویب شده است.

۳- افزایش سقف وام خرید مسکن نیز به‌عنوان یکی از سیاست‌های محوری برای توانمند کردن متقاضیان مصرفی خرید مسکن، اخیرا به اجرا درآمد. طی سال‌های اخیر با افزایش قیمت زمین، قیمت مسکن نیز رشد زیادی داشت و وام ۳۵ میلیون تومانی خرید مسکن، پاسخگوی انتظارات مردم نبود؛ بنابراین وام ۸۰ میلیون تومانی را توانستیم از طریق استمهال خط اعتباری مسکن مهر ایجاد کنیم؛ هرچند تسهیلات ۸۰ میلیونی باز هم نمی‌تواند جوابگوی خرید مسکن باشد، اما همین ارتقای سقف وام از ۳۵ به ۸۰ میلیون تومان اقدام خوبی بود که مخصوص خانه اولی‌ها و زوج‌های جوان است.

۴- ابلاغ قانون پیش فروش مسکن که با این قانون می‌توان بین تسهیلات خرید مسکن بانک‌ها، پروژه‌های سازنده‌ها و همچنین نقدینگی پیش خریداران یک حلقه واسطه ایجاد کرد به این معنا که پیش خرید کننده مطمئن است که وام خرید مسکن به واحد پیش خرید شده‌اش تعلق می‌گیرد و پیش سازنده نیز از پرداخت مبالغ از سوی پیش خریداران مطمئن است.

۵- دولت بنا دارد بانک مسکن را به عنوان بانک توسعه‌ای معرفی کند تا بتواند در توسعه مسکن اثرگذار باشد. در حال حاضر بانک‌ها در ایران تنها دو نوع تجاری و تخصصی هستند که کارکرد آنها به معنای لزوم سودآور بودن آنها است، اما بانک توسعه‌ای با سود سنجیده نمی‌شود بلکه میزان موفقیت بانک توسعه ای با اجرای برنامه‌های دولت در بخش مربوطه سنجیده می‌شود؛ اگر بانکی دغدغه اجرای سیاست‌های مسکن را داشته باشد می‌تواند پشتوانه اجرای طرح جامع مسکن باشد که بهترین بانک در این زمینه بانک مسکن است.

سیاست‌ها و برنامه‌های طرح جامع مسکن در بخش مسکن محرومان، از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اجرا خواهد شد؛ این بنیاد با همکاری نهادهای دیگر مانند بهزیستی، بنیاد مستضعفان و سازمان ملی زمین و مسکن به تامین مسکن محرومان می‌پردازد که تاکنون ساخت ۸ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی از برنامه سالی ۱۲۵ هزار واحد مسکونی، نهایی و آغاز شده است.

البته بر اساس این طرح، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بخش مسکن اقشار کم‌درآمد را در طرح مسکن جامع راهبری می‌کند که در این زمینه سازمان ملی زمین و مسکن، بنیاد مستضعفان، بهزیستی و نهادهای حمایتی هر یک آورده مالی مشخصی را باید تزریق کنند؛ سازمان بهزیستی پنج میلیون تومان برای ساخت هر واحد پرداخت می‌کند و سازمان ملی زمین و مسکن نیز به نمایندگی از وزارت راه‌وشهرسازی، زمین مورد نیاز برای ساخت واحدها را تامین می‌کند.

طرح جامع مسکن یک برنامه توسعه بخشی است، بنابراین تبدیل آن به برنامه‌ای اجرایی بدون داشتن ابعاد فضایی و مکانی امکان‌پذیر نخواهد بود. از این رو مطالعاتی نظیر مطالعات نیاز سنجی زمین و مسکن شهرهای با جمعیت بیش از ۲۵ هزار نفر جمعیت به منظور ارائه پیش بینی پایه‌ای و ایستا از نیاز آتی شهرهای کشور در دست انجام می‌‌باشد. بدیهی است که برای تدوین نهایی برنامه تامین زمین، باید سیاست‌های مربوط به تامین زمین هر یک از شهرها در پیوند با الزامات و قواعد برنامه‌ریزی شهری و منطبق با طرح‌های جامع و تفضیلی همان شهرها تدوین و طراحی شود. به همین منظور وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد در نظام پایش و به روزآوری طرح جامع مسکن نسبت به تدقیق نیاز زمین مسکونی شهرهای کشور و همچنین تعیین سیاست تامین زمین برای شهرهای مختلف اقدام کند، که نتایج این اقدامات در نسخ آتی این سند (طرح جامع مسکن) ارائه خواهد شد.

نرخ رشد جمعیت و خانوار در کشور در طول ۲۰ سال گذشته روند پرنوسان و ناهمگونی را تجربه کرده است. ویژگی این موضوع را باید از یک طرف در تغییر شدید در نرخ رشد جمعیت و بُعد خانوار و از طرف دیگر در تغییر نظام سکونت از روستانشینی به شهرنشینی دریافت کرد.

در طول دهه گذشته تولید و ساخت مسکن روندی فزاینده را تجربه کرده و همین امر موجب شده که رشد موجودی مسکن در قیاس با تعداد کل خانوارها رشد مناسبی داشته و به‌رغم کاهش بُعد خانوار این نسبت دائما بهبود یابد به گونه‌ای که درسال۱۳۹۲، در کل کشور در هر۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۵ خانوار ساکن بودند. این رقم در نقاط شهری ۱۰۴ خانوار و در نقاط روستایی ۱۰۹ خانوار بود. به این ترتیب، میزان کمبود مسکن در سال ۱۳۹۲ حدود یک میلیون و ۱۶۲ هزار واحد مسکونی بود که ۶۴۵ هزار واحد آن در مناطق شهری و ۵۱۷ هزار واحد آن در مناطق روستایی است. البته این کسری بدون احتساب واحدهای خالی است که در سرشماری ۱۳۹۰ برابر ۶/ ۱ میلیون واحد برآورد شده است.

تحولات در سمت عرضه مسکن نشان می‌دهد بخش مسکن دارای ظرفیت تولید کافی برای پاسخگویی به نیاز بازار است. براساس آمارهای موجود در دوره ۹۱-۱۳۸۴ به طور متوسط در هر سال ۷۵۸ هزار واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه شده است. این مقدار در برخی از سال‌ها تا حد یک میلیون واحد نیز افزایش یافته است. طی این دوره متوسط مساحت ناخالص هر واحد مسکونی ۱۱۹مترمربع بوده است. در طول این سال‌ها اجرای سیاست فروش تراکم مازاد در نقاط شهری و افزایش قیمت زمین موجب شده که متوسط مساحت زمین مسکونی به ازای هر واحد به ۶۲ مترمربع تقلیل یابد. طی این دوره، افزایش سالانه قیمت زمین در شهرها ۱۹ درصد بوده که موجب شده سهم زمین در هزینه ساخت در سال ۱۳۹۱به ۵۴ درصد برسد. طی این دوره کیفیت سازه مسکن نیز ارتقا یافته است. به شکلی که از نظر کاربرد مصالح بادوام، رشد چشمگیری ملاحظه می‌شود. آمارها نشان می‌دهند که از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده مناطق شهری در سال ۱۳۸۵، حدود ۷۳ درصد آنها با اسکلت فلزی یا بتن آرمه بودند، این نسبت در سال ۱۳۹۲ به ۵/ ۸۲ درصد افزایش یافته است.

در سال‌های اخیر بنا به دلایل متعددی مانند افزایش نرخ تورم، کاهش درآمد واقعی خانوار و افزایش قیمت مسکن، امکان تصاحب مسکن ملکی کاهش و سهم بازار اجاره از کل بازار مسکن افزایش یافته است نسبت مالکیت خانوارهای شهری از ۵/ ۷۱ درصد در سال ۱۳۸۴ به ۸/ ۶۶ درصد در سال ۱۳۹۱ کاهش پیدا کرده است. نرخ مالکیت در نقاط روستایی نیز با کاهش قابل تامل، در این دوره از ۸۳درصد به ۱/ ۷۹ درصد رسیده است.

به هرحال برنامه‌ریزی طرح جامع مسکن بر اصول برنامه‌ریزی شناور مبتنی است. به همین لحاظ در ترسیم چشم‌انداز رشد اقتصادی و همچنین تدوین برنامه‌های اجرایی برای تمامی گزینه‌های محتمل، محاسبات انجام و حجم نیازها برآورد شده است. اگر نرخ رشد اقتصادی کشور افزایش یابد، امکان عرضه بیشتر فراهم خواهد شد در غیر این‌صورت سالی حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید احداث می‌شود. در وزارت راه‌و‌شهرسازی تغییرات اقتصاد کلان پایش خواهد شد تا با استفاده از الگوی مطالعات طرح جامع مسکن، ارقام به روزشده برای هر شرایطی در آینده محاسبه و مبنای تغییرات برنامه‌های مسکن قرارگیرد.