سیاست بی‌اثر تحریک تقاضا

مهندس فرهاد بیضایی مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت یکی از وظایفی که قانون اساسی بر عهده دولت‌ها گذاشته است، تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای فاقد مسکن است. دولت‌ها همیشه با سیاست‌های مختلف سعی بر حمایت از خانوار برای تامین این کالای اساسی داشته‌اند. یکی از این سیاست‌ها که قدمت بسیاری در کشور دارد، سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن است. طی دو سال گذشته با رکود در بخش مسکن و سقوط پروانه‌های ساختمانی مواجه بودیم بنابراین سیاست تحریک تقاضا می‌تواند اثرات تورمی در کشور داشته باشد.

اثرات تورمی وام جدید بر کسی پوشیده نیست؛ تورمی که افزایش تسهیلات مسکن ایجاد می‌کند می‌تواند توانمندی خانواده‌ها را در بخش‌های مختلف اقتصادی تحت تاثیر خود قرار دهد. در هیچ مقطعی مشاهده نشده که پرداخت وام خرید به بخش مسکن باعث رونق این بخش شده باشد، بنابراین گروه‌های هدف باید در این طرح دیده شوند. همواره با افزایش تسهیلات، تقاضا افزایش می‌یابد؛ همیشه تورم ایجاد شده به‌دلیل تحریک تقاضا، بیشتر از توانمندی مردم بوده است. در وام خرید به هیچ وجه تضمینی وجود ندارد که وام در عرصه ساخت و ساز و عرضه مسکن به گردش در بیاید. براین اساس در شرایطی که انباشت تقاضای مسکن در بالاترین حد خود قرار گرفته است، این احتمال می‌رود که وام‌های جدید خرید مسکن جنبه تورمی داشته باشد.

بر اساس آمار سال ۹۲ بانک مرکزی، درآمد سالانه یک خانوار شهری ۲۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است و هزینه همین خانوار ۲۱ میلیون و ۶۹۰ هزار تومان است. سوال اینجا است وقتی خانوارها عملا بدهکار هستند و امکان پس‌انداز ندارند، چگونه می‌توانند در برنامه دولت یازدهم خانه‌دار شوند. معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید، علاوه بر توانمندی خانوار به دنبال خروج بازار مسکن از رکود نیز بوده‌اند. چرا که تولید مسکن در کشور می‌تواند بسیاری از صنایع وابسته به خود را فعال کند که به تبع آن رشد اقتصادی و اشتغال را به دنبال دارد. اما باید دید که این سیاست دقیقا می‌تواند دو هدف برشمرده را محقق کند؟

در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است. عملکرد این تحریک به‌‌گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند؛ زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به‌ دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد؛ بنابراین ممکن است افزایش وام خرید، بازار مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت از رکود خارج کند، اما به علت تورم ناشی از این سیاست، بازار را در رکود عمیق‌تری فرو خواهد برد. افزایش وام خرید از ۳ منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسی نحوه عملکرد تسهیلات خرید و ساخت بر تورم نیازمند بررسی هر یک از این سیاست‌ها بر عوامل اصلی شکل‌دهنده تورم، شامل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات عقلایی یا تورمی» و «افزایش هزینه نهاده‌های تولید» است. در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توامان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید. وجود تسهیلات خرید، افزایش سقف تسهیلات و به دنبال آن افزایش تقاضا الزاما به معنای افزایش موجودی مسکن و عرضه آن به بازار نیست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن به‌گونه‌ای است که هیچ‌گونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت؛ بنابراین در چنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد.

انتظارات عقلایی یا تورمی هر‌چند که در اقتصاد کشور سابقه‌ای طولانی دارد، اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است. بسیاری از کارشناسان نیز همواره بر اهمیت انتظارات تورمی در بازار مسکن تاکید داشته‌اند و معتقدند که هر‌گونه افزایش تسهیلات خرید منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن خواهد شد. به دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول چهار دهه گذشته، تورم غیرعقلایی یا انتظاری در بخش مسکن با شروع تحریک تقاضا شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. در نتیجه بروز این انتظارات، بازار به سوی عدم تعادل، نوسان و بحران سوق می‌‌یابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرایط طبیعی دشوار شده و تورم شکل می‌گیرد.