افزایش معاملات، بدون افزایش قیمت‌ها

فردین یزدانی تحلیلگر بازار مسکن بیانیه مطبوعاتی لوزان که روزهای ابتدایی امسال بین ایران و کشورهای عضو گروه ۱+۵ منتشر شد، هیچ گونه آثار مستقیم و محسوسی در جهت ایجاد تغییر و تحول در بازار مسکن ندارد و با گذشت نزدیک به یک ماه پس از صدور این بیانیه عملا می‌بینیم که حتی در ایجاد جو روانی در این زمینه هم اثرگذار نبوده است. دلیل این موضوع هم آن است که اساسا از ابتدا هم قرار نبوده این بیانیه ارتباط مستقیم و به خصوصی با بازار مسکن داشته باشد به خصوص در شرایط فعلی که به رغم افزایش نسبی حجم معاملات، قیمت مسکن در حالت ثبات به سر می‌برد و تاثیری از این بیانیه نگرفته است.رکود شدیدی که بیش از دو سال است دامنگیر بازار مسکن شده همراه با قدرت خرید ناکافی مردم موجب شده که پیش‌بینی‌ها برای بهار ۹۴ بازار مسکن، از بازاری با ثبات و بدون افزایش قیمت البته همراه با اندکی افزایش در حجم معاملات حکایت کند.این افزایش حجم معاملات به همراه ثبات قیمتی در بازار مسکن می‌تواند در ماه‌های آتی نوید بخش ایجاد رونق برای این بخش باشد.این در حالی است که هر چند حجم معاملات مسکن طی ۶ ماه دوم سال ۹۳ روند نسبی افزایشی را طی کرد وهمین شرایط به بهار سال ۹۴ نیز کشیده شد، اما پیش‌بینی جهش قیمت و افزایش نامتعارف قیمت در نتیجه صدور بیانیه لوزان یا حتی توافق احتمالی مذاکره‌کنندگان هسته‌ای در تیرماه یا هر عامل دیگری در سال جاری، دور از ذهن و غیر محتمل خواهد بود.

پیش‌بینی‌ها حاکی از سیر افزایشی حجم معاملات در تابستان ۹۴ خواهد بود، بنابراین تا تابستان ۹۴ می‌توان پیش‌بینی کرد که بازار مسکن وارد مرحله قبل از رونق شده که توافق احتمالی تیرماه نیز می‌تواند در ایجاد این رونق تاثیرگذار باشد.

این در حالی است که رونق و افزایش حجم معاملات در بهار و در پی آن در تابستان سال جاری هرگز به معنای افزایش قیمت مسکن نخواهد بود، هر چند همزمان با ایجاد انگیزه در سازندگان و انبوه‌سازان برای ورود به بازار ساخت‌وساز، پیش‌بینی می‌شود روند ساخت مسکن نیز پس از توافق احتمالی سرعت بیشتری به خود بگیرد.بنابراین، هر چند پیش‌بینی افزایش غیرمتعارف و جهش قیمت مسکن در این دوره غیر محتمل است اما به نظر می‌رسد افزایش حجم معاملات در نتیجه افزایش تقاضا در بازار مسکن و همچنین افزایش تمایل سازندگان به ورود به بازار ساخت‌وساز در نهایت به میزان اندکی بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.

یکی دیگر از علل اصلی اثرگذاری نسبی توافق احتمالی هسته‌ای در تیرماه، کمک به افزایش قدرت خرید مردم است.

کاهش قدرت خرید مردم طی سال‌های اخیر از اصلی‌ترین علل رکود معاملات مسکن بوده است. این در حالی است که رفع تحریم‌ها در نتیجه توافق احتمالی همزمان با برنامه‌های دولت برای مهار تورم در نهایت منجر به ایجاد اشتغال در حوزه‌های جدید و همچنین کمک به افزایش قدرت خرید مردم می‌شود.از سوی دیگر از میان برداشتن تحریم‌ها پس از توافق نهایی می‌تواند با افزایش درآمدها یا رشد درآمدی همراه شود، بنابراین از این لحاظ هم می‌تواند به رونق معاملات مسکن کمک کند.

به رغم تاکیدهای فراوانی که درباره تاثیر مثبت توافقات هسته‌ای بر بازار مسکن و معاملات وجود دارد، اما در مقطع زمانی کنونی تا زمان توافق نهایی احتمالی، نمی‌توان رابطه معناداری میان تغییرات بازار مسکن و بیانیه لوزان مشاهده و تحلیل کرد.

هم اکنون شرایط بازار مسکن بیش از آنکه متاثر از رویدادهای بین‌المللی باشد ناشی از رخدادهای درونی به خصوص برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری مسوولان در این بخش است.بنابراین، نقش دولت در ترسیم چشم انداز آتی بازار مسکن نقشی مهم و انکارناپذیر است. در واقع این دولت است که در نهایت باید برنامه‌ها و طرح‌های التیام بخش برای بازار مسکن را در دستور کار قرار داده و برنامه بهبود معاملات را عملی کند.به خصوص اینکه هم اکنون در بخش مسکن محرومان و کم‌درآمدها، نیاز شدید به ورود و مداخله دولت برای تامین مسکن اجتماعی این اقشار احساس می‌شود.

موضوعی که نمی‌توان با اتکا به راهکارها و تحولات مربوط به راه حل بازار، آن را با رونق بازار مرتبط دانست.اما در این مدت، تحت تاثیر جو روانی ایجاد شده، پیش‌بینی می‌شود سازندگانی که طی یکسال گذشته از عرضه واحدهای آماده خود به بازار فروش خودداری کرده بودند متناسب با نیاز و سپس به‌طور طبیعی این واحدها را به بازار مسکن عرضه کنند و همچنین فعالیت‌های ساخت و ساز که به خصوص طی سال ۹۳ دچار افت چشمگیری شده بود، در بخش قابل توجهی دوباره از سر گرفته شود.

به این ترتیب، همان گونه که در سال گذشته به‌رغم کاهش قیمت‌ها و ایجاد ثبات قیمتی، روند افزایش معاملات مسکن را مشاهده کردیم، در بهار ۹۴ نیز همین وضعیت همراه با عدم تغییر قیمت‌ها ادامه دارد.