تحلیل دوره‌های شش‌گانه در بازار مسکن

دکتر بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن دوره‌های رونق و رکود، داستان تکراری بازار مسکن طی سالیان گذشته بوده است، هرچند عوامل متنوعی چون عوامل جمعیتی، درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، نقدینگی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا)، وام خرید مسکن، سیاست‌های شهرسازی و شهرداری و. . . موجب تشدید - تخفیف و تسریع- و تاخیر شکل‌گیری ادوار تجاری در بخش مسکن بوده‌اند، اما عامل اصلی، از ساختار زمانبر، سرمایه بر، مکان محور و غیر قابل مبادله بودن مسکن، نشات می‌گیرد. نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دو دهه گذشته حاکی از آن است که طی این مدت، در برخی از سال‌ها، نرخ رشد مسکن جلوتر از نرخ تورم عمومی و در برخی سال‌ها عقب‌تر از آن بوده است (نوسان سینوسی رشد قیمت مسکن، حول تورم عمومی).

دکتر بهروز ملکی تحلیلگر بازار مسکن دوره‌های رونق و رکود، داستان تکراری بازار مسکن طی سالیان گذشته بوده است، هرچند عوامل متنوعی چون عوامل جمعیتی، درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، نقدینگی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا)، وام خرید مسکن، سیاست‌های شهرسازی و شهرداری و... موجب تشدید - تخفیف و تسریع- و تاخیر شکل‌گیری ادوار تجاری در بخش مسکن بوده‌اند، اما عامل اصلی، از ساختار زمانبر، سرمایه بر، مکان محور و غیر قابل مبادله بودن مسکن، نشات می‌گیرد. نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دو دهه گذشته حاکی از آن است که طی این مدت، در برخی از سال‌ها، نرخ رشد مسکن جلوتر از نرخ تورم عمومی و در برخی سال‌ها عقب‌تر از آن بوده است (نوسان سینوسی رشد قیمت مسکن، حول تورم عمومی). اساس این رویه، بر کشش اندک عرضه مسکن در کوتاه‌‌مدت استوار است، چراکه پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، با افزایش سودآوری ساخت‌و‌ساز، انگیزه اقتصادی برای اخذ پروانه ساختمانی اوج می‌گیرد، ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، فشار تقاضا موجب حباب قیمت مسکن می‌‌شود که تقریبا به اندازه جمع (مرکب) اثر تورم عمومی چند سال قبل است. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های شروع شده در دوران رونق، طی دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسند بنابراین این گروه از سازندگان، از سود موردانتظار بهره‌مند نمی‌شوند (به تله افتادن سرمایه). این افراد با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود، موجب تعمیق رکود می‌شوند. پول لازم‌ها که در دوران رکود به تعدیل قیمت‌ها، تن می‌دهند نیز در همین گروه طبقه‌بندی می‌شوند، هرچند فرآیند تعدیل قیمت‌های مسکن (در اقتصاد ایران به دلیل وجود تورم مزمن دورقمی، ثبات قیمت یک کالا، به منزله کاهش قیمت واقعی آن است!) برای سرمایه‌گذاران، ناگوار و پرهزینه است، اما به هرحال موجب تصحیح خطا در کل اقتصاد شده و باعث می‌شود قیمت دارایی‌هایی که بیش از ارزش ذاتی‌شان بالا رفته بود، مجددا اصلاح شود.

با این توضیح و برمبنای مشاهدات بازار مسکن، در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان، ۶ دوره مجزا را در این بازار شناسایی کرد: اوایل رکود (نیمه دوم ۱۳۸۷ و سه فصل آخر ۱۳۹۲)، اواسط رکود (سال ۱۳۸۸ و ۱۳۹۳)، اواخر رکود (۱۳۸۹)، اوایل رونق (۱۳۹۰)، اواسط رونق (۱۳۹۱)، اواخررونق (فصل اول۱۳۹۲).

نکته حائز اهمیت، وجود برخی از ویژگی‌ها در ادوار ۶گانه بازار مسکن است که ما را در شناسایی این دوره‌ها یاری می‌دهد (۱- خیلی کم، ۲- کم، ۳- متوسط، ۴- زیاد و ۵- خیلی زیاد)

اگر به تاریخچه رفتار بازار مسکن نگاه کنیم این دوره‌های ۵، ۶ ساله را به طور متناوب مشاهده می‌کنیم. براین مبنا چنانچه رفتار منطقی و تکراری بازار مسکن را بپذیریم، می‌توانیم شرایط بازار را با جدول فوق تطبیق داده و به این نتیجه ضمنی برسیم که ویژگی‌های سال آینده بیش از هر دوره‌ای، به «اواخر رکود» شباهت دارد؛ هرچند نباید از این مهم غفلت کرد که طیف وسیعی از عوامل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و... می‌تواند منجر به تشدید- تخفیف و تسریع-تاخیر در شکل گیری ادوار ۶ گانه بازار مسکن شده و انحراف معیار(خطا) پیش‌بینی این بازار را افزایش دهد.