عوارض ساخت؛ ستون فقرات درآمد شهری

مجید پاکساز مدیر کل پیشین شهرسازی و طرح‌های شهری شهرداری تهران مدتی پیش تشکل صنفی انبوه‌سازان با ارائه یک بسته‌ سیاستی به دولت و مجلس، راهکارهایی برای بازگشت رونق به بازار مسکن پیشنهاد کرد و از مسوولان خواست علاوه‌بر طرح‌های در آستانه تصویب همچون تحریک غیرتورمی تقاضای مسکن از طریق وام خرید، برای حذف موانع موجود از مسیر سرمایه‌گذاری، ساخت و عرضه مسکن نیز اقدام کنند. در این بسته علاوه بر این پیشنهادها، فهرست هزینه‌های اصلی و فرعی ساخت‌وسازهای مسکونی اعلام شد که به گفته انبوه سازان نیمی از قیمت تمام‌ شده مسکن، در عوارض یا کارمزدهای دریافتی از سوی حداقل ۶ دستگاه دولتی، عمومی یا نهادهای غیردولتی مرتبط با بازار ملک خلاصه می‌شود. به اعتقاد آنان از حدود ۷۰۰ هزار تومان قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی، معادل ۳۲۷ هزار تومان در قالب عوارض یا بهای خدمات به این ارگان‌ها پرداخت می‌شود و مابقی صرف هزینه‌های اصلی شامل مصالح ‌ساختمانی و اجرت ساخت می‌شود. مجموع هزینه‌های فرعی، ۱۹ فقره است که یکی از آنها با عنوان «عوارض‌پروانه ساختمانی»، متری ۲۰۰ هزار تومان بار مالی برای سازنده‌ها در شهر تهران به‌وجود آورده است که باید به شهرداری پرداخت شود.

در این بررسی عنوان شده است: شهرداری‌ها با دریافت عوارض برای خدمات ارائه نشده همچون عوارض تفکیک اعیانی که اغلب از سوی سایر دستگاه‌ها ارائه می‌شود، دریافت کل عوارض ساختمانی قبل از صدور پروانه ساخت، طولانی بودن بیش از حد پروسه صدور پروانه ساختمانی، دریافت سود بابت تقسیط عوارض صدور پروانه و... از جمله عوامل اثرگذار در افزایش هزینه و مدت زمان اجرای پروژه‌های ساختمانی هستند. اما درستی یا نادرستی این تفکر که آیا اساسا امکان حذف این هزینه‌ها به ویژه هزینه‌های پرداختی به شهرداری وجود دارد و همچنین تفکر حاکم مبنی بر اینکه کاهش هزینه‌های جانبی ساخت‌و‌ساز عاملی برای بازگشت رونق به بخش ساخت‌وساز و فراهم شدن زمینه ورود متقاضیان به بازار برای خرید مسکن از سوی دیگر می‌شود دارای پشتوانه محکمی نیست. یکی از محورهای مورد بحث در هزینه‌های ساخت‌وساز، پرداخت هزینه‌های صدور پروانه به مجموعه شهرداری است. در این محور اگر هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان در تهران را بین ۶۰۰ تا یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در نظر بگیریم، متوجه می‌شویم از این رقم ۲۰ تا ۲۵ درصد هزینه به شهرداری پرداخت می‌شود که در صورت حذف این هزینه از هزینه‌های ساخت‌وساز به صورت مستقیم در ارزش مسکن تاثیر چندانی نخواهد داشت چرا که مولفه‌های متعددی در تعیین قیمت مسکن و آپارتمان‌های مسکونی دخیل است.

از طرف دیگر حذف این هزینه‌ها از مجموع درآمد شهرداری به معنای حذف خدمات از سطح شهر است. به این دلیل که درآمدی که شهرداری از این محل وصول می‌کند ستون فقرات تامین درآمدهای شهری را تشکیل می‌دهد و بر مبنای آن به ارائه خدمات در سطح شهر می‌پردازد.

بنابراین امکان اینکه شهرداری از درآمد خودچشم پوشی کند وجود ندارد، مگر آنکه بخواهد با استفاده از منابع دولتی کاهش درآمد خود از این محل را جبران کند که البته تامین درآمد شهرداری از دولت در هیچ جای دنیا مقبول نیست.