«بازار رهن» بهترین کانال تامین مسکن

دکتر حسین عبده‌تبریزی اقتصاددان اقشار هدف دولت در برنامه تامین مسکن به دو دسته تقسیم‌بندی می‌شوند. دسته اول گروه‌هایی هستند که جزو دو تا سه دهک اول قرار دارند و کم‌درآمدترین خانوارهای متقاضی مسکن به حساب می‌آیند. این افراد قدرت پس‌انداز ندارند و در واقع مخاطبان برنامه مسکن‌اجتماعی تعریف می‌شوند. دولت برای این دسته، یارانه‌هایی همچون یارانه‌ اجاره‌بها یا تامین قسمتی از هزینه تامین مسکن را باید پرداخت کند.

دسته دوم خانوارهایی هستند که با دریافت وام خرید مسکن، درآمدشان آنقدر کم است که نمی‌توانند اقساط وام را پرداخت کنند. این گروه مخاطب برنامه مسکن‌حمایتی است و دولت مجبور است به این خانوارها یارانه نرخ سود تسهیلات بپردازد تا اقساط وام برایشان کاهش پیدا کند.

بحثی که وزارت راه‌وشهرسازی در حال حاضر دنبال می‌کند پرداخت یارانه نرخ سود به گروه‌های کم‌درآمد متقاضی وام مسکن است که خانه‌اولی‌ها یا همان زوج‌های فاقد مسکن در این ردیف طبقه‌بندی می‌شوند. همچنین خانوارهایی که در مناطق ضعیف‌تر شهری یا بافت‌فرسوده و اسکان غیررسمی سکونت دارند هم می‌توانند در این گروه قرار بگیرند.

بنابراین برای این گروه، دولت برنامه مسکن‌حمایتی را انتخاب کرده است. در این برنامه، مشکل تامین مسکن مخاطبان با وام حل می‌شود و توقع این است که دولت در پروسه پرداخت تسهیلات خرید، کمک‌هایی را به وام‌گیرنده‌ها اختصاص دهد. هدف این برنامه، تشکیل و توسعه بازار رهن در ایران است.

در خیلی از کشورها، برنامه کمک دولت در قالب بازار رهن به اشکال مختلف اجرا می‌شود.

در برخی کشورها، کمک دولت در برنامه وام مسکن به شکل پرداخت کمک هزینه اولیه، انجام می‌شود. مثلا در انگلیس بانک‌ها در ازای پرداخت ۷۰درصد هزینه خرید مسکن در قالب تسهیلات، ۳۰درصد پیش‌قسط نیاز دارند که دولت ۲۰درصد از این پیش‌قسط را متقبل می‌شود و در پایان مدت بازپرداخت اقساط، از وام‌گیرنده مطالبه می‌کند. این اقدام باعث می‌شود متقاضیان فرصت توانمندشدن پیدا کنند.

در ایران، توصیه این است که این رقم به شکل تفاوت سود تسهیلات، پرداخت شود. سود کنونی تسهیلات بانک‌ها حدود ۲۳درصد است و دولت برای حمایت از اقشار متقاضی وام مسکن باید مابه‌التفاوت این نرخ تا نرخ ۱۴درصد را پرداخت کند. محاسبات وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد، برای آنکه اقساط ماهانه وام خرید مسکن در استطاعت وام‌گیرنده‌ها باشد، باید نرخ سود تسهیلات حداکثر ۱۴درصد تعیین شود.

مبنای تشخیص استطاعت بازپرداخت وام مسکن را نیز سهم اقساط از سبد درآمد و هزینه ماهانه خانوارها تعریف کرده‌ایم به این معنی که اقساط وام نباید از ۳۰ تا حداکثر ۳۵درصد بودجه ماهانه خانوارها بیشتر باشد.

بنابراین در شرایط موجود اقتصاد کلان و شاخص‌های اقتصاد مسکن، بهترین سیاست تامین مسکن برای گروه‌های میان‌درآمد و توانمندسازی مردم به شکل پرداخت یارانه سود تسهیلات است.

در این روش، از بازار رهن کمک گرفته می‌شود. حتما کمک‌ها باید در چارچوب نظام بازار رهن باشد.

تجربه سال‌های گذشته و عملکرد دولت‌های قبل نشان می‌دهد شیوه‌های دیگر همچون مسکن‌مهر در ۸سال اخیر یا تقسیم کردن زمین‌های دولتی بین افراد که در اوایل انقلاب اجرا شد، موفق نبوده است و در نهایت فضای شهری مطلوبی ایجاد نمی‌کند.

بنابراین تمام راه‌‌هایی که به توانمندسازی مردم برای مالکیت خانه کمک می‌کند باید از کانال بازار رهن بگذرد.

البته در مورد مسکن‌اجتماعی موضوع فرق می‌کند. در این برنامه که برای کم‌درآمدها تعریف شده، چنانچه دولت‌ها بخواهند کمک کنند باید از طریق بانک‌ها، منابع دولت و شهرداری‌ها باشد. در خیلی از کشورها، برنامه مسکن‌اجتماعی به دست شهرداری‌ها و بخش خصوصی اجرا می‌شود و طرح‌‌‌هایی که دولت‌های محلی برای خانه‌سازی‌های ارزان‌قیمت پیاده می‌کنند در نهایت باعث انتفاع اقشار کم‌درآمد فاقد مسکن می‌شود.

در مقطع فعلی، این پرسش ممکن است مطرح شود که با بضاعت مالی و محدودیت‌های اعتباری، چگونه می‌توان ابزارهای برنامه‌های تعریف شده را مهیا کرد؟

یک پاسخ می‌تواند این باشد که مقیاس اجرای برنامه‌ها تا حد امکان کاهش یابد تا با منابع موجود سازگاری پیدا کند و قابلیت اجرایی شدن بیابد.

اما چنانچه برنامه‌های ضروری به هر دلیل به تعویق بیفتد، انباشت تقاضا در سال‌های آینده، مشکلات بیشتری را به وجود می‌آورد.

آنچه مسلم است اینکه در حال حاضر مشکل مسکن در کشور در حد بحران آب نیست، اما همین وضعیت فعلی باید بهبود پیدا کند.

حداقل نیاز موجود در بازار مسکن، ورود تقاضای جدید ناشی از ازدواج‌های سالانه است که باید دولت و سیستم بانکی لااقل شرایط تامین مسکن معادل زوج‌های جدید را فراهم کنند. آمارها نشان می‌دهد سالانه ۸۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می‌گیرد که در نتیجه باید ۸۰۰ هزار واحدمسکونی ارزان‌ قیمت جدید نیز به بازار عرضه شود.

در بازار مسکن چند صد هزار واحد مسکونی اضافه در قالب خانه‌ خالی وجود دارد، اما این واحدها چون در استطاعت متقاضیان اقشار هدف نیستند، مناسب تقاضا به حساب نمی‌آیند.

نکته مهمی که باید مدنظر دولتمردان در باب نیاز مسکن قرار گیرد، تغییر شرایط مالی متقاضیان در طول زمان است به این معنی که اگر در حال حاضر برای گروه‌هایی که مخاطب وام خرید مسکن هستند و می‌توانند با کمک حمایتی در قالب یارانه نرخ سود، توانمند شده و صاحب‌خانه شوند، اقدام عملیاتی صورت نگیرد، با گذشت زمان و تورم در بخش مسکن و اقتصاد، این گروه به تدریج به سطح اقشار ضعیف‌تر جامعه منتقل می‌شوند و در این صورت، مخاطبان برنامه مسکن‌اجتماعی بیشتر خواهد شد.

در مسکن‌اجتماعی قطعا سرانه کمک دولتی بالاتر از مسکن‌حمایتی خواهد بود.

البته در حال حاضر به دلیل آنکه عمده متقاضیان فاقد مسکن در ردیف برنامه مسکن‌حمایتی قرار می‌گیرند، سرجمع کمک دولت در قالب مسکن‌اجتماعی کمتر از مسکن‌حمایتی خواهد بود.