آرامش پس از توفان - ۱۷ شهریور ۹۳

محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه‌سازان بررسی وضعیت بازار مسکن در سه دهه گذشته الگوی مناسبی برای روند آتی دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن است. مدت زمان سیکل دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن تا مقدار زیادی از وضعیت دوره گذشته خود تبعیت می‌کند. به‌گونه‌ای که می‌توان گفت طول دوران رکود بستگی زیادی به افزایش قیمت در دوره رونق داشته است. اگر افزایش قیمت‌ها در دوران رونق معاملات شدت بیشتری داشته باشد، دوره رکود از نظر بازه زمانی طولانی‌تر خواهد شد و بر عکس. از آنجا که قیمت‌ها در سال ۹۰ و ۹۱ با شیب تندی با افزایش رو‌به‌رو شدند به‌طور طبیعی مدت زمان طولانی‌تر دوره رکود طول خواهد کشید تا سایر بازارهای اقتصادی نیز بتوانند خود را با بازار مسکن هماهنگ کنند. همچنان که در دوره‌ای که بازار ارز و طلا با افزایش قیمت زیادی مواجه شدند، مدت زمانی طول کشید تا بر بازار مسکن اثر بگذارد. با نگاهی به این الگو می‌توان نتیجه گرفت همچنان تا پایان سال جاری در بازار مسکن شاهد رکود در معاملات همراه با ثبات قیمت‌ها خواهیم بود.

البته این پیش‌بینی در صورتی محقق خواهد شد که از نظر اقتصادی اتفاق خاصی در جامعه نیفتد. اما اگر بازارهای بالادستی و سیاست‌گذاری‌های پولی تغییر بزرگی داشته باشند، ممکن است روند بازار مسکن تغییر کند. ضمن آنکه بازار مسکن بسیار گسترده است و نمی‌توان یک نسخه برای آن پیچید. یکسری خانه‌های مرفه‌نشین و گران‌قیمت و یکسری خانه‌های متوسط و خانه‌های ارزان ‌قیمت وجود دارد؛ اما به طور معمول در سه بازار، دوره بازگشت به قیمت‌های قبلی اتفاق نخواهد افتاد و در نیمه دوم سال با افزایش قیمت محسوسی مواجه نخواهیم بود.

از سوی دیگر با توجه به کاهش قدرت خرید مردم به‌ویژه در میان اقشار متوسط، مسکن در هرم کالاهای مورد نیاز آنها در رده‌های بالاتری قرار گرفته است. به این ترتیب مردم ابتدا به بازار نیازهای اساسی دیگر خود توجه می‌کنند و به‌طور طبیعی توجه این قشر به بازار مسکن دور می‌‌شود.

بخش ساخت‌وساز نیز از دوره‌های رونق و رکود تاثیرپذیر است. زمانی که یک پروژه ساختمانی شروع می‌شود تا تکمیل آن، حدود دو سال زمان نیاز است. رکود موجود در بخش معاملات مسکن، پروژه‌های ساختمانی را با رکود و تاخیر مواجه خواهد کرد. این موضوع با آمار منتشر شده از سوی شهرداری تهران نیز مطابقت دارد. چراکه از نیمه سال گذشته که بازار مسکن با رکود مواجه شده با کمی تاخیر، شیب صعودی ساخت‌وساز با شدت کمتری پیش رفت و در سه ماهه ابتدایی سال جاری نیز با افت رو‌به‌رو شد.

از این رو به نظر می‌رسد برای تغییر وضعیت کنونی بازار مسکن و ورود آن به فاز رونق، راه علاج واقعی فقط تحریک تقاضای این بخش از طریق اعطای وام خرید نباشد؛ چراکه این روش درصد اندکی از متقاضیان بخش مسکن (کمتر از ۱۰ درصد) را پوشش خواهد داد. بلکه یکی از راه‌های درمان بخش مسکن، افزایش سطح رفاه و برخورداری از طریق پوشش و رفع نیازهای اولیه اقشار متوسط و سپس سوق دادن آنها به سمت بازار مسکن است. در غیر این صورت طرح افزایش وام خرید مسکن اگرچه می‌تواند در مدت کوتاهی بر افزایش قدرت خرید بخش اندکی از متقاضیان مصرفی بازار تاثیرگذار باشد، اما بدون شک در یک دوره زمانی طولانی‌تر می‌تواند عوارض جانبی دیگری همچون تورم را بر جامعه تحمیل کند. همچون طرح مسکن مهر که با وجود حمایت از گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن نه تنها به دلیل انحراف از گروه هدف و تغییر ابعاد طرح نتوانست به طور مطلوب تاثیرگذار باشد، بلکه نهایتا به افزایش قیمت‌ها نیز منجر شد.

به طور کلی به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان سیاست‌گذار اصلی حوزه مسکن، می‌تواند از طریق برنامه‌های میان‌مدت و بلندمدت متنوع در کنار افزایش وام خرید روی برنامه‌های تامین مسکن اقشار متوسط و کم‌درآمد به‌طور ریشه‌ای ورود پیدا کند.

یکی از راه‌های ممکن، افزایش جذابیت سایر شهرها برای افزایش جذب سرمایه‌گذاری‌ها در آنها است؛ چون ایجاد محدودیت در ساخت‌وساز‌های شهر تهران می‌تواند افزایش قیمت‌ها را موجب شود. از این رو دولت می‌تواند از طریق ایجاد جذابیت در سایر قطب‌های سکونتی، سرمایه‌گذاری از شهر تهران را به سمت سایر شهرها سوق دهد. به این ترتیب به جای ایجاد نگاه منفی برای سکونت و سرمایه‌گذاری در تهران، می‌توان از طریق ایجاد نگاه مثبت به سایر شهرها، حجم و روند ساخت‌وسازها در پایتخت را کنترل کرد. در غیر این صورت افزایش ساخت‌وسازها در محدوده شهر تهران و حریم آن در ۱۰ سال آینده، برای شهر تهران معضل غیرقابل حلی ایجاد خواهد کرد.

بنابراین آمایش سرزمین و اسکان افراد در قطب‌های اقتصادی و قطب‌های پذیرش اسکان می‌تواند از سوی دولت مدنظر قرار گیرد تا روند افزایشی قیمت‌ها را کنترل کند. فراهم شدن شرایط اسکان می‌تواند کمک بسیاری به این بخش کند؛چرا که تقاضا در برخی نقاط بسیار زیاد است و در برخی نقاط کمتر و این مساله باعث شده بحث زمین بسیار مهم باشد.