افزایش سهم هزینه تراکم

فردین یزدانی مدیر بازنگری طرح جامع مسکن افزایش سهم هزینه تصاحب فضا (محیط مصنوع) در سبد سرمایه‌گذاری و نبود توازن نرخ سود در بخش‌های مختلف اقتصادی دو پدیده‌ای است که در اثر رواج تراکم‌فروشی در سطح کلان‌شهر‌ها شکل گرفته است و با گذشت زمان موجب کاهش رشد اقتصادی می‌شوند. رشد اقتصادی تابع سرمایه‌گذاری است. از دو جهت سرمایه‌گذاری و اشتغال‌زایی خیلی مهم است. اولا اشتغال باید پایدار و مولد باشد. اشتغال ساختمان نمی‌تواند پایدار و دائمی باشد. کارگری که یک ساختمان را می‌سازد فردا در پروسه ساخت‌وساز دیگری شرکت می‌کند. بنابراین اشتغال در بخش ساختمان در بلندمدت اشتغال خوبی نیست. صرف‌نظر از این موضوع باید به عناصر سبد سرمایه‌گذاری توجه کرد. سبد سرمایه‌گذاری شامل دو عنصر عمده است. عنصر اول سرمایه‌گذاری در فضا است تا با تصاحب آن سرمایه‌گذار بتواند در آن فعالیت کند و عنصر دوم سرمایه‌گذاری در ماشین‌آلات یا هزینه نیروی کار و مواد اولیه است. اگر شرایط به گونه‌ای باشد که نسبت سرمایه‌گذاری در فضا (یا محیط مصنوع) سهم بیشتری از کل سبد سرمایه‌گذاری را تصاحب کند؛ نتیجه‌ای جز کند شدن روند سرمایه‌گذاری نخواهدداشت؛ چرا که در این صورت سرمایه‌گذاران خرد دیگر توان ورود به عرصه سرمایه‌گذاری را نخواهند داشت. از طرف دیگر سرمایه‌گذاران کلان هم به دلیل افزایش هزینه تصاحب مکان فعالیت فرصت‌های شغلی کمتری را می‌توانند ایجاد کنند. بنابراین هر اندازه سهم هزینه تصاحب مکان فعالیت در سبد سرمایه‌گذاری بالاتر رود رشد بخش‌های مولد و پایدار اقتصادی کمتر خواهد شد. برآیندی که از فروش تراکم در سطح کلان‌شهرها ایجاد شد این سهم را به شدت افزایش داد. محاسبات انجام‌شده در مطالعات طرح جامع سال ۱۳۸۴ نشان داد در سبد هزینه‌ای ایجاد یک کارگاه خدماتی، سهم هزینه تصاحب فضا به طور متوسط ۶۰ درصد بود. این در حالی است که در همان مقطع زمانی هزینه تصاحب فضا برای ایجاد یک واحد خدماتی کوچک در شهرهای بزرگ کشور چین بیش از ۴۷ درصد نبود.

از طرف دیگر فرصت سودآوری بالا در بخش ساخت‌وساز میان بخش‌ها شکاف ایجاد می‌کند.

سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها علاوه بر ریسک اقتصادی بالا نیاز به صرف وقت برای دریافت مجوز دارد، اما در بخش ساخت‌وساز نیاز به ریسک اقتصادی بالا نیست و هر سرمایه‌گذار خرد می‌تواند به این بخش به راحتی وارد شود. به این ترتیب به دلیل نبود توازن نرخ سود میان بخش ساخت‌وساز و سایر بخش‌ها، به مرور منابع از بخش مولد به بخش‌های غیر‌مولد می‌رود. همین امر دومین عامل کاهش رشد اقتصادی در سطح شهر است.

به نظر می‌رسد به دلیل آنکه بخش زیادی از درآمدهای شهرداری از طریق فروش تراکم (به عنوان یک منبع درآمدی سهل‌الوصول) به دست می‌آید، هیچ زمانی شهرداری برای قطع این منبع پیشقدم نخواهد شد. از سال ۱۳۸۰ تاکنون مطالعات بسیاری در خصوص پایدارسازی درآمد شهرداری‌ها انجام شده است. اما در عمل تغییری ایجاد نشده است.

مشکل این است که در واقع ساختارها به گونه‌ای چیده شده است که عزم نهادین در خود شهرداری‌ها و شوراهای شهر وجود ندارد. به همین دلیل مداخله دولت در این حوزه ضروری خواهد بود؛ چرا که بدون فشار دولت قطع این منبع درآمدی از شهرداری امکان‌پذیر نیست. مداخله دولت می‌تواند از طرق مختلف صورت بگیرد. یکی از این روش‌ها می‌تواند در نظر گرفتن بودجه مقطعی برای شهرداری‌ها باشد. روش دوم تصویب قواعد کسب درآمد و چارچوب‌های اخذ عوارض در مجلس است.

در کنار اقدامات دولت لازم است نهادهای صنفی و کارشناسی یک جریان اجتماعی هم شکل بگیرد. پدیده رانت‌جویی متکثر که در اثر فروش تراکم به وجود آمده بسیاری از مردم را با خود همراه کرده است. یعنی با تبدیل شدن نقش مردم از شهروند به ساکنان یک شهر هر فردی منافع فردی و آنی خود را بر منافع جمعی و آتی ترجیح می‌دهد. اما با حذف رانت‌جویی و تبدیل ساکنان شهر به شهروندان می‌توان مردم را با این سیاست همراه کرد.