منافع اقتصادی تسهیلات ساخت بیشتر است

فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی کشور است که تاثیر فراوانی بر رشد اقتصادی و اشتغال دارد. این نقش مهم به‌واسطه ضرایب ارتباط پسین و پیشین بسیار قوی با سایر بخش‌های اقتصادی است که آن را به یکی از لکوموتیو‌های اصلی توسعه در اقتصاد کشور تبدیل کرده است. از سوی دیگر سهم ۳۰ درصدی این بخش از تورم عمومی کشور به اهمیت این بخش دو چندان افزوده است. ایفای نقش لکوموتیو بخش مسکن به تحقق رونق پایدار مسکن بستگی دارد. ایجاد رونق پایدار در بازار مسکن نیازمند اتخاذ سیاست‌هایی در بخش زمین، تامین مالی، مدیریت و مالیات در بخش زمین و مسکن است. یکی از محورهای اصلی سیاست‌گذاری در بخش مسکن، تامین مالی در این بخش است. حوزه تامین مالی بخش مسکن نیز از دو منظر قابل بررسی است اول، حوزه تجهیز منابع مالی؛ دوم، حوزه تخصیص منابع مالی. تجهیز منابع مالی عمدتا از سه طریق انجام می‌شود: منابع خانوار که عمدتا مبتنی بر پس‌انداز است، منابع دولتی که از مسیر بانک مرکزی و وجوه اداره شده قابل تامین است و منابع بخش خصوصی و بخش عمومی که از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری، بازارهای رهنی و اوراق مشارکت قابل تامین است. تجهیز منابع مالی نیز معمولا ترکیبی از سه حالت فوق است که بسته به شرایط اقتصادی و سیاست‌های پولی و مالی دولت‌های مختلف درصد هر یک از آنها تغییر پیدا می‌کند. از آنجا که تجهیز بخش مسکن بیشتر متاثر از عواملی همچون شرایط اقتصادی کشور، نگاه دولت به اقتصاد، نرخ سود و عواملی از این دست است، بنابراین نمی‌توان نسخه‌ای واحد برای آن داد، اما آنچه باید به آن پرداخته شود تاثیرات برون و درون‌بخشی نحوه تخصیص منابع مالی بخش مسکن است.

افزایش تقاضا نسبت به عرضه

در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و شکاف عمیقی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توأمان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید. این در حالی است که با اتخاذ سیاست تسهیلات ساخت به صورت هدفمند به همراه سیاست‌های تکمیلی مانند عرضه زمین به هزینه صفر، تقاضای مصرفی از بازار خارج شده و از شکاف موجود میان عرضه و تقاضا کاسته می‌شود و تورم افزایش پیدا نمی‌کند. به‌دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول ۴ دهه گذشته، تورم غیرعقلایی یا انتظاری در بخش مسکن با شروع تحریک تقاضا شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. در نتیجه بروز این انتظارات، بازار به سوی عدم تعادل، نوسان و بحران سوق می‌‌یابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرایط طبیعی دشوار شده و تورم شکل می‌گیرد. در مقابل، اتخاذ سیاست تسهیلات ساخت به معنای افزایش عرضه و کاهش میان شکاف عرضه و تقاضا است. بنابراین با پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، بازار شاهد افزایش تقاضا به صورت دفعی نخواهد بود بلکه در ازای هر وام ساخت یک مسکن نیز تولید و وارد بازار می‌شود. سیاست تسهیلات خرید از آنجایی که منجر به شروع دوره رونق تورمی و افزایش انتظارات تورمی در بخش مسکن می‌شود و به دنبال آن افزایش سوداگری را به دنبال دارد عامل موثری در تشدید دوره‌های رکود و رونق شناخته می‌شود. بنابراین با توجه به شکاف موجود میان عرضه و تقاضا و نقش وام خرید به عنوان تشدید‌کننده این شکاف، کاملا مشخص است که اتخاذ این سیاست منجر به ایجاد اشتغال فصلی می‌شود و پایین بودن دانش کار و غیرحرفه‌ای شدن را به دنبال خواهد داشت.

ریسک تسهیلات دهنده

شاخص «ریسک وام دهنده» اطمینان بازپرداخت اقساط وام را بررسی می‌کند. به عنوان مثال در سیاست تسهیلات خرید با فرض پوشش ۸۰ درصدی قیمت مسکن توسط وام خرید، شاخص LTV معادل ۸/۰ است و در صورتی که بازار با افت ۳۵ درصدی قیمت املاک مواجه شود خطر عدم بازپرداخت اقساط، همانند بحرانی که اقتصاد آمریکا را در سال ۲۰۰۹ تهدید کرد، تسهیلات‌دهنده را تهدید می‌کند. این در حالی است که در سیاست تسهیلات ساخت، LTV معادل ۲۱/۰ است و ارزش تسهیلات ۲۱ درصد از کل قیمت مسکن است که به‌خوبی نشان می‌دهد که حتی با کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن، خطری متوجه تسهیلات‌دهنده نمی‌شود. بنابراین با توجه به موارد فوق، اثرگذاری مثبت وام ساخت بر مولفه‌های برون بخشی و درون‌بخشی و متقابلا اثرات نامطلوب وام خرید بر مولفه‌های مذکور در شرایط کنونی اقتصاد کاملا مشخص است. مقایسه تاثیر تسهیلات ساخت و خرید نشان می‌دهد که بر اساس شاخص‌های مذکور اتخاذ سیاست تسهیلات ساخت منافع بیشتری نسبت به سیاست تسهیلات خرید برای اقتصاد کشور و همچنین بخش مسکن دارد.