بازبینی در سیاست‌های مسکن با رویکرد «تقاضامحور»

محمود جهانی صاحب‌نظر حوزه مسکن و ساختمان برای تامین مالی بخش مسکن، همواره یک پرسش اساسی پیش‌روی سیاست‌گذاران وجود دارد: تامین منابع مالی برای رشد و تقویت مسکن و رونق‌بخشی به بازار از کجا باید تامین شود؛ از بانک‌ها، بازار سهام یا ترکیبی از هر دو؟ کمبود منابع مالی مسکن در کشور ما همواره یکی از موانع اصلی توسعه بخش مسکن قلمداد می‌شده است. در بخش ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری، حداکثر ۴۰ درصد از سرمایه‌گذاری بخش از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شده و سهم بازار سرمایه نیز در این خصوص تقریبا صفر بوده است. در بخش خرید و تقویت تقاضا این نسبت بسیار کمتر است. زیرا تسهیلات خرید برای بانک‌های تجاری همواره ممنوع بوده و برای سپرده گذاران صندوق پس‌انداز که هم به لحاظ تعداد محدودند و هم به لحاظ سقف تسهیلات که به ۱۰ تا حداکثر ۴۰درصد (در شهرهای کوچک) قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌داده، عملا تسهیلات مسکن در بخش خرید و تقویت تقاضا نقشی نداشته است. این در حالی است که به لحاظ سیستم بانکی و سقف اعتباری که می‌توانسته‌اند پرداخت نمایند بخش مسکن همواره از سقف مقرر استفاده کرده و حتی در خیلی از سال‌ها از این سقف نیز تجاوز کرده و اعتراض متولیان سایر بخش‌های اقتصادی را به همراه داشته است. تحت این شرایط به این جمع‌بندی می‌رسیم که اعتبارات بانکی به‌رغم آنکه در سقف مقرر به بخش مسکن اختصاص یافته ولی اصلا تکافوی نیاز مسکن را نمی‌کرده است. بنابراین از سیستم بانکی نباید انتظار داشته باشیم بیش از این توان پرداخت داشته باشد، البته نه اینکه هیچ راهی وجود نداشته باشد برای مثال تبدیل به اوراق بهادار کردن وام‌های رهنی یا اصطلاحا تشکیل بازار ثانویه رهن یک روش بسیار خوب برای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها می‌تواند باشد، ولی این امکان نیز بیشتر برای بانک مسکن فراهم است و با این وجود باز هم نمی‌توان نیاز بخش مسکن را از این طریق پاسخ داد.

با این وجود چاره‌ای جز استفاده از بازار سرمایه نداریم. بازار سرمایه امکانات بسیار متنوع و نامحدودی در این زمینه می‌تواند در اختیار بگذارد. ابزارهایی همچون صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق مشارکت، صکوک استصناع و اجاره، اوراق مرابحه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک و...، همه از جمله روش‌هایی هستند که قادرند منابع نوینی برای تامین مالی مسکن فراهم کنند.

خوشبختانه بستر قانونی برای استفاده از این ابزارها در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم شده و در سال‌های اخیر سازمان بورس و اوراق بهادار، دستورالعمل‌های اجرایی مربوط را نیز تدوین و صادر کرده است.

به نظر می‌رسد با استفاده از این روش‌ها بتوان سهم تامین مالی از منابع استقراضی را از ۴۰ درصد کنونی به ۸۰ درصد مقرر در سند چشم‌انداز افزایش داد. اما با فرض اینکه منابع مالی تامین شد، اولویت اختصاص این منابع به کدام بخش بازار مسکن باید باشد؛ آیا باید در قالب تسهیلات به خریداران مسکن داده شود یا اینکه تسهیلات به ساخت‌وساز تزریق شود؟از نظر بنده هر دو به طور یکسان در اولویت قرار دارند. اینجانب از ابتدا مخالف ترجیح حمایت از تولید بدون در نظر گرفتن طرف تقاضا بوده‌ام، چرا که سیاست‌های طرف تقاضا و سیاست‌های طرف عرضه، دو جزء تفکیک ناپذیر یکدیگرند و به مثابه دو روی یک سکه عمل می‌کنند و اساسا نمی‌توان سیاست‌های حمایت از تولید را به‌صورت یک‌طرفه پیش برد، بدون آنکه فکری برای افزایش تقاضای موثر داشت. در ادوار گذشته تصمیم‌گیران و سیاست‌گذاران کلان اقتصادی، تحت این القائات که عرضه و تقاضای مسکن با یکدیگر متعادل نیست، به جهت رسیدن به تعادل، توجه خود را یکسره معطوف عرضه نموده، هرگونه تحریک تقاضا از جمله تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش قیمت‌ها دانسته و به مثابه خط قرمز از آن اجتناب نموده‌اند. غافل از آنکه تحت شرایط موجود نیز قیمت مسکن، بدون توجه به توان خرید خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن و تحت شرایط کلان اقتصادی کشور (متغیرهای برونزا) به همان میزان که ‌باید افزایش یافته و فقط الگوی افزایش قیمت تغییر یافته است که این موضوع بر الگوی ساخت نیز تاثیرگذار بوده و دوره‌های رکود و رونق را به ترتیبی که در چند دهه‌ اخیر شاهد آن هستیم رقم زده است. تغییر نگرش نسبت به سیاست‌های تقاضا و اهمیت دادن به موضوع توان خرید خانوارها، به نظر می‌رسد به تصحیح الگوی رکود و رونق بخش و نظام ساخت‌وساز در کشور نیز کمک نماید و توصیه می‌شود سیاست‌گذاران کلان اقتصادی و بخش نسبت به رویه موجود، تجدیدنظر کرده و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن را با رویکرد تقاضامحور مورد بازبینی قرار دهند.