حد ورود دولت به نوسازی
به‌طور عمده، معضلات مداخله در بافت‌‌‌های فرسوده را مسائل اقتصادی تشکیل می‌دهد. مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر توسعه فرسودگی این محدوده‌‌‌ها و عدم‌تحقق طرح‌‌‌های نوسازی، عامل اقتصادی و عدم‌سرمایه‌گذاری است. در ﻣﻮاﺟﻬﻪ ﺑﺎ ﻣﺴﺎﺋﻞ و ﻣﺸﻜﻼت اﻳﻦ ﻣﺤﺪودهﻫﺎ و ﻣﺤﻠﻪﻫﺎ، ﻃﻲ سال‌های ﻣﺘﻤﺎدی ﻃﻴﻒ ﮔﺴﺘﺮده‌‌‌ای از راه‌‌‌حل‌‌‌ها، از ﺳﻴﺎﺳﺖﻫﺎی ﺗﺸﻮﻳﻘﻲ ﻣﺤﺾ ﮔﺮﻓﺘﻪ ﺗﺎ ﺳﻴﺎﺳﺖﻫﺎی ﻣﺪاﺧﻠﻪ ﻛﺎﻣﻞ، ﻣﻮرداﺳﺘﻔﺎده ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺘﻪ؛ ولی نتیجه عملی آنها بهسازی و نوسازی درصد ناچیزی از محدوده‌‌‌ها و محلات هدف بوده است. ﺑﺎ روﻧﺪ ﻓﻌﻠﻲ، ﺳﺮﻋﺖ ﺷﻜﻞﮔﻴﺮی و ﮔﺴﺘﺮش اﻳﻦ ﻣﺤﺪودهﻫﺎ از اﻗﺪاﻣﺎت اﺣﻴﺎ و ﺳﺎﻣﺎﻧﺪﻫﻲ ﺑﻴﺸﺘﺮ ﺑﻮده، بنابراین اﻳﻦ ﻣﻌﻀﻞ در اﺑﻌﺎد ﻛﻤﻲ و ﻛﻴﻔﻲ رو ﺑﻪ اﻓﺰاﻳﺶ اﺳﺖ.
گونه‌‌‌های مختلفی از محدوده‌‌‌ها و محلات هدف وجود دارند که به سبب آسیب‌‌‌ها در کلیت دارای وجوه مشترکی با یکدیگر هستند؛ اما به سبب عوامل موثر بر فرسوده بودن ماهیت‌‌‌های متفاوتی دارند که آنها را در چهار گروه، شامل محدوده تاریخی شهرها، پهنه‌‌‌های نابسامان میانی، پهنه‌‌‌های شهری با پیشینه روستایی و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی دسته‌‌‌بندی می‌‌‌کنند و هریک بنا به ویژگی‌‌‌های منحصربه‌فرد، استراتژی تامین مالی متناسب با خود را طلب می‌‌‌کند.
یکی از اقدامات دولت در راستای نوسازی این مناطق، اعطای تسهیلات نوسازی است. تسهیلات و اعتبارات موردنیاز سهم دولت هرسال با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و هماهنگی شهرداری‌‌‌ها به تصویب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار می‌رسد و در قالب بودجه سنواتی پیش‌بینی میشود و در اختیار دستگاه‌‌‌های اجرایی ذیربط و شهرداری‌‌‌ها قرار می‌گیرد. اعطای تسهیلات در قوانین و مصوبات مختلف، از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن (مصوب ۱۳۸۷)، قانون برنامه‌های پنجم و ششم توسعه جمهوری اسلامی ایران، قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری (مصوب ۱۳۸۹) و قوانین بودجه سال‌های مختلف موردتاکید قرار گرفته است.
با تکلیف برنامه چهارم توسعه و به دنبال آن، بخشی از موارد قانونی در سال‌های ۱۳۸۴ به بعد، معرفی متقاضیان به بانک‌های عامل به‌منظور دریافت این تسهیلات شروع و در سال ۱۳۸۸ با اعطای تسهیلات بافت فرسوده از محل خط اعتباری وارد مرحله جدیدی شد. در قانون برنامه پنجم توسعه، دوﻟﺖ ﻣﻜﻠﻒ ﺷﺪه اﺳﺖ ﻛﻪ ﻫﺮﺳﺎل ﺣﺪاﻗﻞ ۱۰درصد از ﺑﺎﻓﺖﻫﺎی ﻓﺮﺳﻮده ﺷﻬﺮی را اﺣﻴﺎ کند و سالانه ﺣﺪاﻗﻞ ۵۰درصد از منابع، اعتبارات و تسهیلات ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ را ﺑﻪ ﺑﺎﻓﺖﻫﺎی ﻓﺮﺳﻮده ﺷﻬﺮی اﺧﺘﺼﺎص دهد. در دولت یازدهم، مهم‌ترین نقطه‌عطف در این خصوص، مصوبه مورخ ۰۸/ ۰۸/ ۱۳۹۳ هیات‌وزیران بود که مقرر شد تا پایان برنامه ششم توسعه به تعداد ۳۰۰هزار واحد در هر سال و جمعا به میزان یک‌میلیون و ۸۰۰هزار واحد تسهیلات با هدف تامین مسکن گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد و زوج‌‌‌های جوان، از طریق اقدامات حمایتی از جمله تامین یارانه، تسهیلات مسکن اعطا شود. در ماده «۵۹» بند «الف» قانون پنج‌ساله برنامه ششم توسعه، وزارتخانه‌‌‌های راه و شهرسازی و کشور و شهرداری‌‌‌ها مکلف شدند در طول برنامه نسبت به احیا، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌‌‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل ۲۷۰محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار برحسب گونه‌‌‌های مختلف اقدام کنند.
مجلس شورای اسلامی در قالب تبصره «۱۸» قانون بودجه سال ۱۴۰۰، نظام بانکی کشور را مکلف به پرداخت ۲/ ۱میلیون تسهیلات ساخت مسکن ۳۰۰میلیونی برای متقاضیان فاقد مسکن کرد. در دولت سیزدهم، شرکت بازآفرینی شهری ایران، نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن آغاز کرد و در حال حاضر سقف تسهیلات ۶۰۰میلیون تومان است. اخذ وام و تسهیلات از بانک‌ها برای بهسازی و نوسازی محدوده‌‌‌ها و محلات هدف، همواره به‌عنوان یکی از روش‌های معمول تامین مالی غیرمستقیم مبتنی بر بازار پول مطرح بوده و در خلال برخی از ابزارهای نوین مندرج در آیین‌‌‌نامه اجرایی تبصره «۲» ماده «۷» قانون حمایت از احیا، از جمله موسسات پس‌‌‌انداز و تسهیلات مسکن، صندوق توسعه محلی نیز پیش‌بینی شده است.
مقایسه ارقام هدف‌‌‌گذاری‌شده تسهیلات نوسازی در سال‌های اخیر، با روند اعطای تسهیلات سال‌های گذشته نشان می‌دهد که تعداد تسهیلات در نظرگرفته‌شده در مصوبات فعلی کمی بلندپروازانه است. دقت نظر در مفاد مصوبات نشان می‌دهد که درصورت تحقق اهداف و هم‌‌‌افزایی بین اقدامات دستگاه‌‌‌های مختلف، اهداف ثانویه‌‌‌ای محقق خواهد شد که مهم‌ترین آنها دلگرمی بیشتر مالکان و سازندگان بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، سهیم‌کردن مالکان در ارزش‌افزوده ناشی از احیای بافت و افزایش تقاضا برای نوسازی محلات هدف در نتیجه کاهش ریسک عدم‌فروش واحدهای ساختهشده و ایجاد تعادل بین عرضه واحدهای ساختهشده و تقاضای مسکن گروه‌‌‌های هدف و در نتیجه ایجاد رونق در بخش مسکن بدون ریسک ایجاد تورم در این محدوده‌‌‌هاست.
ﻧﻮﺳﺎزی ﺗﺪرﻳﺠﻲ ﻛﻪ ﺑﻪ ﺗﺒﻊ اﻋﻄﺎی ﺗﺴﻬﻴﻼت در ﻣﺤﻼت ﻫﺪف ﺻﻮرت ﻣﻲﮔﻴﺮد، هرچند به صورت تدریجی، بر بهبود ﻓﺮﺳﻮدﮔﻲ ﺑﻨﺎﻫﺎ تاثیر مستقیم دارد، ﺣﻴﻦ ﺳﺎﺧﺖ ﻗﻄﻌﺎت، ﻣﻮﺟﺐ ﺗﻌﺮﻳﺾ ﻣﻌﺎﺑﺮ و در ﻧﺘﻴﺠﻪ ﺑﻬﺒﻮد ﺷﺎﺧﺺ دﺳﺘﺮﺳﻲ و در صورت تجمیع قطعات باعث بهبود ریزدانگی میشود و مهم‌تر از همه باعث حفظ هویت فرهنگی و اجتماعی محلات با اجتناب از جابه‌جایی‌‌‌های گسترده و ﻋﺪم واﺑﺴﺘﮕﻲ ﻧﻮﺳﺎزی واﺣﺪﻫﺎی مالکان ﺑﻪ ﺗﺮﻏﻴﺐ و اﻗﻨﺎع ﺳﺎﻳﺮ مالکان خواهد شد. در کنار مزایای ذکرشده، برخی معایب نیز برای اعطای مستقیم تسهیلات نوسازی در این محدوده‌‌‌ها وجود دارد که مهم‌ترین آنها طولانی‌شدن زمان نوسازی برای کل محله به دلیل عدم‌اقدام برخی ساکنان و به تبع آن، وجود مشکل دسترسی و عدم‌مطابقت شاکله کلی محله با نیازهای روز جامعه است. یکی از موارد حائز اهمیت در اثربخشی حداکثری تسهیلات، همسو بودن میزان تسهیلات با هزینه‌‌‌های ساخت و متناسب بودن شاخص (LTV (Loan to Value. (نسبت میزان وام به کل هزینه‌‌‌های ساخت) است.
در کشورهای توسعه‌یافته، بیش از ۷۰درصد (در سوئد) تا ۹۰درصد (در ایرلند) ارزش املاک، با دوره بازپرداخت عموما ۲۰ تا ۳۰ساله، تا سقف حدود ۷۰درصد درآمد قابل ارائه و در برخی کشورها تا بیش از ۱۰۰درصد پرداخت میشود. مطالعات و تجربیات نوسازی در محدوده‌‌‌ها و محلات هدف طی سال‌های اخیر نشان می‌دهد که ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ الگوی شکل‌‌‌گیری متفاوت این محدوده‌‌‌ها و محلات، نمی‌‌‌توان راهﺣﻞ ﺛﺎﺑﺖ و مشخصی ﺑﺮای ﻧﻮﺳﺎزی ﻛﻠﻴﻪ محدوده‌‌‌ها و محلات هدف اراﺋﻪ داد و توجه به علل پیدایش این نواحی امری ضروری است. ﺷﻴﻮه ﻣﻮاﺟﻬﻪ ﺑﺎ مسائل این محدوده‌‌‌ها، با وجود ﺗﻨﻮع زﻳﺎد آن، از دو ﺟﻨﺒﻪ ﻣﻬﻢ ﻗﺎﺑﻞ ارزﻳﺎﺑﻲ و دﺳﺘﻪبندی است: میزان و نحوه مشارکت مردمی و میزان و نحوه مداخله دولت.
مناسب‌ترین رویکرد در خصوص موارد فوق میزان مشارکت مردمی در حداکثر ممکن و میزان مداخله دولت در حد ضرورت است؛ دو عنصری که در شاکله کلی ابزار تسهیلات نوسازی مشروط به اجرای صحیح آن می‌‌‌توان یافت. بنابراین در کنار اتخاذ و معرفی شیوه مداخله و روش تامین مالی متناسب با هریک از محدوده‌‌‌ها، فرآیند مدیریتی متناسب با اعطای تسهیلات آن نیز باید از سوی دولت طراحی شود (با تاکید به‌عنوان یک روش غیرمستقیم تامین مالی و ایفای نقش کاتالیزور در کنار سایر روش‌ها) که حداقل در جزئیات بیشتر از مندرجات مصوبات کنونی باید متفاوت باشند.
باید به این نکته توجه کرد که پیشبرد کامل مصوبات تسهیلات (از جمله اعطای یارانه سود تسهیلات) مستلزم اتخاذ سیاست‌‌‌های چندوجهی بوده و انجام این وظیفه به‌تنهایی از عهده یک‌دستگاه دولتی برنمی‌آید و مستلزم تعهد مشترک و هماهنگ مجموعه تمام دستگاه‌‌‌های دولتی ذیربط است و باید برقراری سازوکارهای مناسب به منظور ایجاد وحدت رویه، تضمین هماهنگی و همکاری دستگاه‌‌‌ها و نهادهای ذیربط بیش از پیش موردتوجه قرار گیرد.
از طرفی درخواست بیش ازحد برای کمک‌‌‌های دولتی، نه شدنی است و نه عاقلانه. بنابراین تامین ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﻣﻮردنیاز، ﺑﻪﺗﻨﻬﺎﯾﯽ در ﺗﻮاﻧﺎﯾﯽ ﺑﺨﺶ دوﻟﺘﯽ ﯾﺎ ﺷﻬﺮداریﻫﺎ نیست؛ زیرا این امر می‌‌‌تواند با تعادل و عدالت در تناقض باشد. بنابراین همزمان با اعطای تسهیلات طراحی الگوی پیشنهادی بسته‌‌‌های حمایتی توسط حاکمیت برای تسهیل مشارکت بخش خصوصی در نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و تسهیل جریان مالی خصوصی ضروری است.
