اثر توافق بر سمت و سوی ملک
با شروع افزایش نرخ ارز، تقریبا تمام بازارهای کشور، مانند تجربه قبلی، دستخوش تغییرات قیمتی شدند. بازارهای بورس اوراق بهادار، خودرو، فلزات گرانبها و...، هر یک سعی در حفظ ارزش خود در جریان صعود قیمتها داشتند. بازار مسکن نیز با تاخیر چندماهه، یکی از بیشترین میزان افزایش قیمتها را تجربه کرد. این اصلاح قیمتی، از نظر طول زمان مداومت و میزان افزایش، تقریبا در تاریخ تورمی کشور بی‌‌‌همتاست. افزایش مداوم قیمت به‌جز چند ماه استثنایی، از سال ۱۳۹۵ شروع شد و در حال حاضر نیز ادامه دارد و در برخی برهه‌‌‌های زمانی، بیشترین بازده قیمتی را بین بازارهای سرمایه‌گذاری به خود اختصاص داده است. بخشی از این افزایش قیمت ناشی از رونق اقتصادی پس از برجام و بخش دیگر ناشی از تعلیق برجام و وضعیت اقتصادی در کشور بود؛ نوعی ترکیب و همزمانی که در نهایت موجب جذابیت بازار املاک برای سرمایه‌گذاران و نابودی توان خرید و اجاره در بخش مصرف‌کنندگان واقعی شد. پس از دستور خروج دونالد ترامپ، رشد قیمت مسکن (که در شدیدترین شرایط رکود نیز ادامه‌دار بوده است)، بر اثر دو دلیل اصلی حاصل شد که عبارتند از:
- کاهش ارزش پول ملی و هجوم سرمایه‌گذاران برای خرید املاک؛
- کاهش بازدهی ساخت مسکن.
تجربه سال‌های گذشته به سرمایه‌گذاران نشان داده بود که بازدهی املاک در بلندمدت، تقریبا با سایر بازارهایی که ارتباط نزدیکی با قیمت ارز دارند، برابر است. از طرفی عقبه تاریخی، ارزش ذاتی، ثبات و امنیت بازار املاک در کشور، جذابیت آن را به عنوان نگاه سرمایه‌گذاری در این برهه بالاتر برده و در مرحله دوم شروع تحریم‌‌‌ها مورد توجه جدی سرمایه‌گذاران قرار گرفت. عدم‌مدیریت صحیح هزینه‌‌‌ها در دولت و تداوم رشد شدید نقدینگی، علاوه بر افزایش نرخ ارز، موجب رشد سریع قیمت نهاده‌‌‌های تولید شد. این موضوع به همراه نااطمینانی اقتصادی و ماهیت بازار مسکن و ساختمان (که دوره بازگشت سرمایه در آنها طولانی‌مدت است)، باعث کاهش رغبت به سرمایه‌گذاری جدید شده و حفظ موجودی املاک به استراتژی بهتر و سودآورتری نسبت به شروع پروژه‌‌‌های جدید برای سازندگان و حتی شرکت‌های ساختمانی تبدیل شد. نتیجه این روند، چیزی جز افزایش قیمت املاک برای حدود ۶سال پیاپی، کاهش عرضه مسکن و ایجاد بحران در بخش واحدهای مسکونی در کشور نبود که اثرات آن در قیمت املاک مسکونی و شاخص نرخ اجاره، به صورت شفاف قابل مشاهده است.
امروز در ماراتن دوم احیای برجام هستیم و بار روانی و اثرات هیجانی بازار، بسیار کمتر از دوره قبل است. طولانی‌شدن فرآیند، تجربه بازگشت مجدد تحریم‌‌‌ها، تغییرات ژنوپلیتیک ایجادشده ناشی از حمله روسیه به اوکراین و احتمال حمله چین به تایوان و رویاهای بزرگ ترکیه برای ایجاد امپراتوری جدید، همگی از شرایط جدید جامعه جهانی خبر می‌دهند؛ شرایطی که به ایجاد قطب‌بندی‌‌‌های جدید در اقتصاد جهان منجر شده و خانه ما در خاورمیانه را نیز دستخوش تغییرات کرده است. پس از امضای مجدد برجام و رفع تحریم‌‌‌ها، امکان فروش بیشتر نفت برای دولت فراهم شده و تبادلات مالی با جهان، از سهولت بیشتری برای تمام بخش‌ها برخوردار خواهد شد. شاید مهم‌ترین عاملی که میتوان به آن اشاره کرد، آرامش روانی اقتصادی و سرمایه‌گذاری برای فعالان بخش خصوصی و افزایش امید در جامعه است. بخش‌هایی از بازار مسکن و ساختمان نیز با تغییرات تقاضا و شرایط روبه‌رو خواهند شد که در ادامه به صورت خلاصه بیان خواهد شد.
ساختمان‌های مرتبط با صنعت گردشگری: پتانسیل بالای گردشگری ایران، همواره مورد توجه کارشناسان بوده است و زیرساخت‌ها از نظر اسکان، وضعیت مناسبی ندارند. ساخت مجموعه‌‌‌های اقامتی و توریستی در شهرهای اصلی کشور، یکی از بازارهای مورد توجه پس از ورود آزاد ایران به جامعه اقتصادی جهان خواهد بود. به عنوان مثال، شهر تهران حدود ۱۴هزار تخت اقامتی دارد که این میزان برای اقامتگاه‌‌‌های رسمی شهری مانند استانبول بیش از ۱۱۳هزار تخت است.
افزایش تقاضا برای ساختمان‌های اداری استاندارد: در سال‌های اخیر بازار ساختمان‌های اداری در کشور، مورد توجه جدی‌‌‌تر قرار گرفته است؛ هر چند هنور هم فاصله معناداری بین نیازها و استانداردهای کسب‌وکارهای بین‌المللی و ساختمان‌های ساخته‌شده به چشم می‌‌‌خورد. با ورود کسب‌وکارهای خارجی به کشور، نیاز به دفاتر کاری برای تمام انواع حجم فعالیت، شامل شرکت‌های کوچک، متوسط، بزرگ و چندملیتی وجود خواهد داشت. البته به نظر میرسد، برای پاسخگویی به نیازهای شرکت‌های بزرگ چندملیتی، بناهای متناسبی در شهرهای اصلی کشور و کلان‌شهرها تعبیه نشده است.
واحدهای تجاری: با فعال شدن و ایجاد نمایندگی کالاها و خدمات خارجی در کشور، یکی دیگر از بخش‌هایی که می‌تواند در بازار املاک، مورد توجه سریع قرار گیرد، واحدهای تجاری موجود در مجتمع‌‌‌های متوسط و بزرگ، با دارا بودن ویژگی‌های استاندارد مانند تعداد مناسب پارکینگ، ابعاد واحدهای تجاری، وجود انکرشاپ‌ها و... است. امکان حضور برندها و مجموعه‌‌‌های ارائه‌کننده کالا و خدمات در کشور به صورت رسمی و فعال شدن و ایجاد نمایندگی‌های آنها، موجب بازگشت رونق به واحدهای تجاری خواهد شد. لازم به ذکر است که زیرساخت‌های این بخش از بازار، آماده‌تر از سایر بخش‌هاست.
فعالیت‌های پیمانکاری ساختمانی: با برطرف شدن مشکل تحریم‌‌‌ها، امکان ورود منابع مالی خارجی فراهم شده و این سرمایه‌‌‌ها در حوزه‌‌‌های مختلف، باعث ایجاد تقاضای عملیات عمرانی خواهد شد. این بخش از بازار در بخش ساختمان مشکلی با پاسخگویی به نیازهای مطرح‌شده ندارد. به صورت خوش‌بینانه میتوان گفت، بخش‌های نفت و گاز موفق‌‌‌ترین حوزه در جذب سرمایه‌گذاری خواهند بود و شروع فعالیت‌های عمرانی و پیمانکاری برای شرکت‌ها در این بازار بسیار محتمل بوده و سریع اتفاق خواهد افتاد.
بازار واحدهای مسکونی: با ورود کسب‌وکارها و عوامل شرکت‌های خارجی، تقاضا برای واحدهای مسکونی در مناطق شمالی و مرغوب‌تر شهری مانند تهران (و در ادامه کلان‌شهرهای کشور)، با رشد روبه‌رو خواهد شد که تاثیر زیادی بر بازار نخواهد داشت. اما تغییر اصلی این بخش، با بازگشت رونق اقتصادی ناشی از رفع تحریم‌‌‌ها اتفاق خواهد افتاد. با افزایش رشد اقتصادی کشور مانند سال۱۳۹۵، که میزان رشد به ۵/ ۱۲درصد در سال رسید، پس از یک‌بازه زمانی ۶ تا ۸ماهه، تقاضا برای مسکن در کشور بالاتر خواهد رفت. افزایش رونق اقتصادی موجب افزایش سرعت گردش پولی، ایجاد درآمدهای بالاتر و در نهایت افزایش توانمندی در جامعه خواهد شد و نیاز خانوارها با تاخیری چندساله به تقاضای موثر تبدیل شده و خانوارها برای خرید مسکن وارد بازار خواهند شد. از طرفی با توجه به وضعیت عرضه واحدهای مسکونی در کشور و عدم‌امکان افزایش تولید سریع آن، یکی از بخش‌هایی که با مازاد نیاز تاریخی روبه‌رو بوده است، با مازاد تقاضای بیشتر روبه‌رو خواهد شد. در این‌صورت وضعیت بازار مسکن از رکود تورمی به رونق تورمی تغییر ماهیت خواهد داد. با اقبال خریداران به مسکن، مجددا توجه سرمایه‌گذاران به بازار مسکن جلب خواهد شد و روند پس از برجام اول و شروع رشد قیمتها در بازار واحدهای مسکونی پس از دوره زمانی یکساله مجددا محتمل به نظر میرسد.
