سند نمیگیرند یا سند نمی‌‌‌دهند؟
در ایران نیز پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰، اعطای سند رسمی مالکیت به املاک آغاز شد، ولی متاسفانه بعد از گذشت ۹۰سال، بر اساس تخمین‌‌‌های کارشناسان، بیش از ۱۰میلیون ملک در کشور، فاقد سند رسمی مالکیت است و این امر، یکی از موانع اصلی حفاظت از حقوق مالکیت اشخاص، حتی در مورد مالکان دارای سند رسمی مالکیت است؛ چرا که مالکان فاقد سند رسمی مجبورند، با استفاده از اسناد عادی که در اصطلاح به آنها قولنامه یا مبایعه‌‌‌نامه می‌‌‌گویند، مبادرت به فروش ملک خود کنند. این امر موجب شده است تا جاعلان و کلاهبرداران، حتی افراد دارای سند رسمی مالکیت را نیز مورد سوءاستفاده قرار دهند؛ زیرا کلاهبرداران با استفاده از اسناد عادی می‌توانند یک ملک را به چند نفر بفروشند، همچنین با یک قولنامه جعلی می‌توانند، ادعای مالکیت ملک شخص دیگری را داشته باشند و آن را به فروش برسانند؛ موضوعی که اصطلاحا به آن «فروش مال غیر» می‌‌‌گویند.
به نظر میرسد، «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» قصد دارد، این مشکل ۹۰ساله را حل کرده و تمام املاک کشور را سنددار کند. سوال اساسی اینجاست که چرا با وجود اهمیت زیاد اعطای سند رسمی به تمام املاک و گذشت ۹۰سال از تصویب قانون ثبت، هنوز تمام املاک سنددار نشده‌‌‌اند؟
دو پاسخ فرضی برای سوال مطرح‌شده می‌توان در نظر گرفت. پاسخ اول و راحت‌‌‌تر این است که مالکان، علاقه‌‌‌ای به دریافت سند رسمی مالکیت ندارند و به دلیل اهمال یا سوء‌‌‌نیت احتمالی اقدامی در این راستا انجام نمی‌‌‌دهند. پاسخ دوم هم این است که موانعی در قوانین یا مقررات وجود دارد که اخذ سند رسمی مالکیت برای برخی افراد را بسیار دشوار یا حتی غیرممکن کرده است.
بدون بررسی قوانین و مقررات مربوطه و صرفا با توجه به اینکه دریافت سند رسمی مالکیت، مزیت‌‌‌هایی نظیر امکان وثیقه‌‌‌گذاری و دریافت وام از طریق آن را دارد، پاسخ دوم واقعی‌‌‌تر به نظر میرسد. بررسی قوانین و مقررات و همچنین مشاهدات میدانی نشان‌دهنده آن است که موانع جدی بر سر راه اخذ سند رسمی مالکیت وجود دارد. به عنوان نمونه، می‌توان به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی (۱۳۸۵) اشاره کرد که در ماده «۲» آن، تاکید شده است، برای زمین‌‌‌های کشاورزی با مساحت کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادی «ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود.» بر اساس گزارش مرکز آمار، مساحت حدود ۸۶درصد از اراضی کشاورزی کشور، کمتر از حد نصاب فنی و اقتصادی است؛ در نتیجه، امکان دریافت سند مالکیت رسمی برای مالکان آنها وجود ندارد. نمونه دیگری از موانع دریافت سند مالکیت رسمی، فقدان پایانکار ساختمان است. بر اساس تبصره «۸» ماده «۱۰۰» قانون شهرداری، ملاحظه گواهی پایانکار توسط سردفتر برای ثبت رسمی معامله ساختمان الزامی است. همچنین بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌‌‌ها، پیش‌‌‌نیاز صدور سند تفکیکی برای واحدهای یک ساختمان، اخذ گواهی پایانکار است.
بر اساس فرآیندهای موجود، حتی در صورت عدم‌همکاری مالک یکی از واحدها برای اخذ پایانکار، امکان دریافت سند رسمی مالکیت برای هیچ یک از واحدهای دیگر وجود ندارد. این امر موجب شده است تا حتی در شهر تهران، ساختمان‌‌‌هایی وجود داشته باشد که مالکانشان پس از سال‌ها سکونت در آنها، هنوز موفق به اخذ سند رسمی نشده‌‌‌اند. نمونه سوم از موانع دریافت سند مالکیت رسمی، عدم‌تسویه بدهی اداره مالیات، شهرداری و سازمان تامین اجتماعی است که در برخی موارد ممکن است به‌قدری زیاد باشد که مالک، توانایی پرداخت آن را نداشته باشد. یادآوری می‌شود بدهی‌‌‌های مذکور الزاما مربوط به مالک فعلی نیستند و حتی در مورد بدهی سازمان تامین اجتماعی، ممکن است بدهی مربوط به یکی از مالکان قبلی باشد.
با وجود توضیحات ارائه‌شده، در این طرح، مخصوصا در نسخه‌‌‌ای که ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، هیچ اثری از تلاش برای رفع موانع صدور سند مالکیت وجود ندارد. علاوه بر این متاسفانه به نظر میرسد، پاسخی که تدوین‌‌‌کنندگان طرح مذکور به سوال اساسی مطرح‌شده داده‌‌‌اند، از جنس مقصرپنداری مردم است؛ یعنی مانند بسیاری از موارد دیگر، مردم مقصر اصلی ایجاد مشکل در سنددار نشدن املاک کشور دانسته شده‌‌‌اند، نه دولت.
البته در نسخه دوم طرح که ۶ تیر ۱۴۰۰ به تصویب مجلس رسید، در تبصره‌‌‌های «۸» و «۹» ماده «۱۰»، موانع دریافت سند رسمی برای زمین‌‌‌های کشاورزی که قبل از سال ۱۳۸۵ زمین خود را تفکیک کردهاند و ساختمان‌‌‌های فاقد پایانکار که تنها مانع اخذ پایانکار برای آنها وجود جریمه است، رفع شد، ولی از آنجا که ضمانت اجرایی بسیار سنگینی چون بطلان مالکیت افراد در صورت طی نکردن مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی، در ماده «۱۰» دیده شده است، نباید به این موارد اکتفا کرد و باید کاری کرد که تمامی مالکان واقعی، قادر به دریافت سند مالکیت رسمی ملک خود باشند؛ در غیر‌این صورت، تعداد افراد متضرر از این قانون به قدری زیاد خواهد شد که اجرای آن به تشکیل پرونده‌های قضایی متعدد منجر می‌شود.
بر اساس ماده «۱۰» این طرح، مالکان فاقد سند رسمی دو سال مهلت دارند، ادعای مالکیت خود را در سامانه‌‌‌‌‌‌ای ثبت کنند و پس از آن، دو سال فرصت دارند نسبت به اقامه دعوا در مراجع قضایی یا طی مراحل قانونی لازم به منظور اخذ سند رسمی اقدام کنند. در صورتی که آنها هر یک از موارد مذکور را در زمان تعیین‌شده انجام ندهند، دیگر مالک ملک خود نخواهند بود. ادبیات این قسمت از طرح، مؤید آن است که تصور تدوین‌‌‌کنندگان طرح، این بوده که مردم سند رسمی مالکیت دریافت نمی‌‌‌کنند؛ چون فشاری از سمت قانون به این منظور به آنها وارد نمی‌شود، بنابراین تنها راهی که برای سنددار شدن املاک کشور ارائه داده‌‌‌اند، وارد کردن فشار این‌‌‌چنینی با ضمانت اجرای بطلان مالکیت افراد است.
البته تجربه نشان داده است، قوانینی که تلاش کردهاند با فشارهای سنگین بر مردم، آنها را مجبور به انجام کاری کنند، معمولا موفق نبوده‌‌‌اند. به عنوان نمونه، می‌توان به قانون اخیر مالیات بر خانه‌‌‌های خالی اشاره کرد که بنا داشت با ضمانت اجراهایی نظیر اخذ مالیات‌‌‌های سنگین، مردم را به ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان مجبور کند، ولی بر اساس آمارهای واصله تا مهلت مشخص‌شده در قانون، تنها ۱۰درصد از خانوارها، اطلاعات خود را در سامانه مذکور ثبت کردهاند. بنابراین به تدوین‌‌‌کنندگان طرح اکیدا پیشنهاد می‌شود، نگاه خود نسبت به سنددار نشدن املاک کشور را اصلاح کرده و به جای فشار بر مردم، به دنبال رفع تمام موانع و صعوبت‌‌‌های صدور سند مالکیت در قوانین و مقررات موجود باشند.
