سه سوءبرداشت بزرگ
حالت اول- آیا هدف از مالیات بر خانه خالی افزایش درآمد دولت و جبران کسری بودجه است؟
در این صورت خوب و مفید است. زیرا احتمالا عده‌ای پیدا خواهند شد که راضی به ادامه خالی ماندن ملک و پرداخت مبلغ مالیات تعیین شده باشند. اما با چنین ارقامی که قانون مشخص کرده، اینکه درآمد قابل‌توجهی دست دولت را بگیرد تردید جدی وجود دارد.
با مفروض گرفتن این دیدگاه، مالیات‌ها همیشه خوب هستند با ۳ شرط مهم:
۱- این‌قدر زیاد نباشند که خود دست و پای تولید واقعی را ببندند.
۲- این‌قدر کارآ باشند که هم اصابت درستی به هدف داشته باشند و هم خرج و زحمت شناسایی‌شان به دریافت نهایی‌شان بیارزد تا خود عامل کسری بودجه نشوند!
۳- حداقل در چشم‌انداز میان‌مدت و بلندمدت درآمد حاصله یا صرف «بودجه عمرانی و سرمایه‌گذاری» شود یا «تور ایمنی و اهداف بازتوزیعی». با فرض «درآمد ملی ثابت» نمی‌شود برای همیشه دولت ادعا کند که «مالیات‌ها» را بیشتر می‌کنم، چون «مخارج جاری»ام زیاد شده، پس همچنان مالیات‌ها را افزایش می‌دهم. طبیعی است که این روند نمی‌تواند در اقتصاد ادامه یابد و این تعادل ناپایدار است.
حالت دوم- آیا نه، در واقع هدف از مالیات بر خانه خالی تنها با هدف تنظیم‌گری بازار اجاره است؟
یا در واقع آیا این مالیات بر خانههای خالی، مالیاتی برای «نپرداختن» است؟
اگر برفرض همه خانههای خالی شناسایی شدند و قراردادهای صوری هم نوشته نشد، رقم از هزینه‌های اجاره کمتر باشد، خب حتما تغییری در بازار حاصل نمی‌شود و همه مالیات را پرداخت خواهند کرد و به حالت اول می‌رسیم.
هزینه‌های اجاره دادن به مستاجر جدید شامل:
* تعرفه مشاور املاک (حدود یک میلیون تومان)
* هزینه فرصت زمانی تبلیغات و بازدید مشتریان اجاره (متغیر)
* مخارج استهلاک خانه شامل تعمیرات کوچک+رنگ‌آمیزی+لوله‌کشی+گرمایش و سرمایش (معمولا متغیر از یک تا شش میلیون تومان)
به موارد بالا اضافه کنید:
* ریسک عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر
* هزینه‌های «چرم کف کفش» پیگیری شکایت و پیگیری قانونی عدم پرداخت اجاره و تاخیر در استقرار مستاجر بعدی
وقتی رقم مالیات به مراتب کمتر از مجموع ارقام نقدی و هزینه- فرصت فوق باشد، طبیعتا مالک ترجیح می‌دهد رقم مالیات را پرداخت کند و دردسر و ریسک موارد بالا را متحمل نشود.
در این‌صورت درآمد مالیاتی دولت افزایش می‌یابد، اما ریالی از قیمت‌های اجاره کم نخواهد شد، چون ملک خالی‌ای عرضه نشده است و باز هم به حالت اول می‌رسیم.
* سوال اساسی: «آیا اساسا تعداد خانههای خالی ما زیاد است که بخواهیم با تنظیم‌گری باعث تشویق عرضه آنها به بازار اجاره شویم؟»
یا به بیان دیگر: «بعد از وضع مالیات بر خانه خالی» قیمت اجاره پایین خواهد آمد؟
کشورهای مختلف بسته به شرایط فیزیکی شهرها بین ۵درصد تا ۲۰درصد خانه خالی دارند. این رقم در ایران بنابه تخمین‌ها حدود ۱۰درصد کل خانههای موجود است.
* چالش اول- عده‌ای فکر می‌کنند که تعداد خانه خالی بهینه «صفر» است.
درحالی‌که توجه ندارند که به‌دلیل مدت‌زمانی که صرف می‌شود که موجر و مستاجر مناسب هم را پیدا کنند، همیشه تعدادی از خانه‌ها خالی است!
(همانند بیکاری اصطکاکی در بازار کار در اقتصاد کلان)
پس اینکه با بگیر و ببند به جان مالکان بیفتیم که چرا خانه‌ات خالی است، ممکن است بی‌نتیجه باشد. درست مثل این است که در اقتصادی بسیار نزدیک به اشتغال کامل با بیکاری ۲درصد- ۳درصد (آمریکای بین دو بحران ۲۰۰۸ و ۲۰۲۰) تعقیب قضایی برای کارگرانی وضع کنیم که کار پیدا نکرده‌اند! در تحلیل‌ها دیده‌ام که برخی کارشناسان اقتصادی تحلیل کرده بودند که «بعد از وضع مالیات بر خانههای خالی «حتما» قیمت اجاره ملک پایین خواهد آمد، چون بالاخره عده‌ای هستند که ملک خود را برای اجاره عرضه کنند.» این در صورتی است که سهم خانههای واقعا خالی به مراتب بزرگ‌تر از نرخ طبیعی و اصطکاکی خالی‌ماندن خانه‌ها (که با رواج سایت‌ها و اپلیکیشن‌های آنلاین جدید و کم‌شدن از هزینه مبادله، شاید دقیق ندانیم که چقدر شده است) باشد. در غیر این‌صورت شاید لزومی برای کاهش قیمت اجاره وجود نداشته باشد.
* چالش دوم: «دردسر پیگیری و شکایت از مستاجر»:
اگر قرارداد اجاره ملک رسمی (محضری) نباشد که معمولا هم همین‌طور است (که گاهی حتی در بنگاه هم ثبت نمی‌شود و فقط پشت اجاره سال پیش را دو طرف امضا می‌کنند)، روند پیگیری آن در محاکم و شوراهای حل اختلاف طولانی و طاقت‌فرساست و ممکن است بین ۴ تا ۹ ماه به طول بینجامد. در مقابل در برخی کشورهای غربی این عدد در مقیاس چند «هفته» است. پس در این شرایط طبیعی است که غیر از آنکه هزینه‌های مبادله افزایش یافته و از کارآیی بازار اجاره کم می‌شود، مالکان نیز به خالی ماندن خانه و نکشیدن دردسرهای بعدی ترغیب شوند و میزان خانههای خالی ما نسبت به سایرین افزایش می‌یابد. پس مالیات بر خانه خالی لزوما دردی را دوا نخواهد کرد و تنها هزینه خالی‌ماندن را قدری زیاد خواهد کرد. در این مورد صلاح قوانین و آین‌نامه‌های دادرسی حتما در افزایش عرضه و کاهش قیمت اجاره موثرتر خواهد بود.
* چالش سوم: «توزیع خانههای خالی»:
خانههای خالی که در مناطق غربی و شمالی تهران پراکنده هستند عمدتا از ابتدا به نیت فروش یا سرمایه‌گذاری ساخته شده‌اند. به این صورت که به‌عنوان مثال ملکی در سال ۹۶ با قیمت ۵۰۰ میلیون تومان خریداری شده، اما هم اکنون ۳ میلیاردتومان ارزش دارد، یعنی ۵۰۰ درصد بازدهی اسمی که با توجه به تورم رخ داده در این‌مدت ۱۲۰درصد بازدهی آن اسمی و ۱۷۰درصد آن «بازدهی حقیقی» است و 5/ 2 میلیارد تومان ارزش اسمی و ۸۵۰ میلیون تومان «ارزش حقیقی» آن ملک زیاد شده است. حال اگر وی ملکش را اجاره یا حتی رهن کامل به مستاجر هم می‌داد، مجموعا شاید رقم تنزیل نشده ۸۵ میلیون تومان هم در کل سه سال نصیبش نمی‌شد، چه برسد به ارزش امروز! پس طبیعی است که مالکان وقتی چنین شرایطی را می‌بینند و از افزایش حقیقی قیمت دارایی خود راضی‌ا‌ند، کمتر تن به اجاره ملک و دچار شدن به دردسرهایش را خواهند داد. به‌خصوص در شرایطی که حافظه کوتاه‌مدت عامل اقتصادی جهش قیمت دارایی را به یادآورده و آن را در ذهن برون‌یابی می‌کند پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها را تشدید می‌کند. در این مورد هم باید به اصلاح ریشه و علت اصلی جهش‌های قیمتی نااطمینانی مزمن نسبت به آینده قیمت‌ها یعنی «نظام بانکی» پرداخت. در آن صورت حتما نتیجه بهتری حاصل خواهد شد.
* چالش چهارم: جدا از «خالی‌بودن طبیعی و اصطکاکی» ممکن است برخی خانه‌ها واقعا «غیرقابل سکونت» باشند.
در بافت‌های فرسوده یا شهرهای کوچک یا حاشیه‌ای این موضوع به چشم می‌خورد. همچنین ممکن است به‌دلیل عدم تعبیه زیرساخت لازم مثل جاده، آب آشامیدنی، گاز و برق و فضای سبز، نزدیکی مدرسه (مشابه آنچه در مسکن مهر شاهد بودیم)، اساسا تقاضایی برای اجاره آن ملک وجود نداشته باشد با اینکه در آمار خانههای خالی آمده‌اند. در این شرایط طبیعی است که مالیات که هیچ، اگر مالک را تهدید به مصادره ملک هم بکنیم تفاوتی در اجاره‌دادن یا ندادن ایجاد نخواهد شد.
* چالش پنجم: «خانههای با شرایط خاص»
حتما تعدادی از خانه‌ها که در آمار ما هستند، مربوط به خانههای ویلایی در مناطق یا شهرهای دیگر (صرفا جهت تعطیلات) یا خانههای افراد در رفت و آمد در داخل و خارج از کشور باشند. همچنین عده‌ای از این خانههای مسکونی ممکن است به‌دلیل گذاشتن وثایق در تملک موسسات مالی و اعتباری، شرکت‌ها یا بانک‌ها باشند و قابل اجاره‌دادن نباشند. طبعا همه اینها در آمار خانههای خالی هستند، اما مالیات بر خانههای خالی تاثیر خاصی بر بازار اجاره و قیمت اجاره ملک مسکونی نخواهد داشت.
* چالش ششم: «فرار مالیاتی یا اجتناب مالیاتی»
اگر برفرض دولت در شناسایی و تعیین مالیات مناسب هم موفق باشد، یک راه فرار ساده، تنظیم قراردادهای صوری با اقوام، دوستان و خویشاوندان است که پیگیری آن مشکل است. همچنین با استفاده از بند قانونی خود طرح پیشنهادی و معرفی آن به‌عنوان خانه «دانشجویان» یا «اشخاص خاص» که احتمالا شناسایی آن توسط مامور مالیاتی هزینه‌بر یا فسادزا باشد، می‌توان از معافیت استفاده کرد و خانه را همچنان خالی نگه داشت. همچنین می‌توان برای پس‌انداز ملکی به سمت شهرهای کوچک زیر ۱۰۰ هزار نفر رفت و با توجه به استثنای قائل شده در طرح از شمول مالیات گریخت و البته در آن صورت باید منتظر افزایش قیمت ملک در شهرهای کم‌جمعیت باشیم. راه گریز دیگر آن است که مالک از خیر نگهداری ملک در ایران به‌عنوان پس‌انداز بگذرد و برای پس‌انداز به سمت بازارهای دارایی رقیب مثل طلا برود یا حتی به سمت خرید ملک در خارج از کشور، خصوصا در کشورهای نزدیک مثل «ترکیه» برود. در این‌صورت یکی از اولین پیامدها، ناامیدی سازندگان و پیمانکاران مسکن از این بازار و کاهش عرضه مسکن نو در چند سال پس از اجرای طرح و در نتیجه افزایش قیمت ملک مسکونی است.
* چالش هفتم: «همراه نبودن با یک نظام جامع مالیاتی»
یک خطر چنین طرح‌هایی اجرای تنها بدون دیدن آن در یک سپهر کلان‌تصویر تصمیم‌های مالیاتی است. اگر این مالیات باشد، اما با «مالیات بر دارایی‌ها» مثل زمین یا طلا یا «مالیات بر کل درآمد افراد» همراه نشود یا کارآیی بازتوزیعی لازم را نخواهد داشت، یا حتی در صورت بزرگ بودن مبلغ مالیات در نظرگرفته‌شده موجب هجوم پس‌اندازها به سمت سایر دارایی‌ها خواهد شد.
جمع‌بندی:
۱- اگر هدف تنها درآمدزایی دولت است، طرح را با محاسبه هزینه و فایده برای سازمان امور مالیاتی، وزارت راه‌وشهرسازی و سایر نهادهای ذی‌ربط پیگیری کنیم. ۲- پیش‌بینی درباره موفقیت یا عدم موفقیت که ساده نیست، اما اگر با این طرح به کاهش قیمت اجاره امید داریم، بعید است تا رفع چالش‌های بالا و لحاظ کردن نکات مطروحه مذکور در محاسبات‌مان، تغییر جدی‌ای در بازار اجاره حاصل شود.
