امتیازات ویژه در بافت فرسوده

حامد خانجانی

کارشناس ساختمان و مسکن

پس از رکود چهار ساله بازار مسکن در ایران، به نظر می‌رسد انتظارات منطقی از بازدهی این بازار در حال شکل‌گیری است. بازار مسکن از اواسط سال ۹۲ در پی برنامه‌های اقتصادی دولت‌های نهم و دهم وارد دوره رکود شد. تزریق ۵۰ هزار میلیارد تومان منابع بانکی بدون پشتوانه برای طرح مسکن مهر از سویی و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان که با افزایش شدید قیمت کالاهای غیرقابل واردات همچون زمین و مسکن همراه بود، بازار مسکن را در یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکود پس از انقلاب فروبرد؛ به‌طوری‌که از نیمه دوم سال ۹۲ شاخص‌های بازار مسکن همچون حجم معاملات، قیمت، حجم پروانه‌های صادره و ارزش افزوده ساختمان با افت شدید مواجه شد. با شروع کار دولت یازدهم و تغییرات مثبتی که در سیاست‌های اقتصادی کشور پدید آمد، ضمن افزایش درآمدهای نفتی و بهبود رشد اقتصادی، افزایش وام خرید مسکن، بازار مسکن را در آغاز سال ۹۵ با رشد ملایم مواجه کرد به نحوی‌که بازار املاک شهر تهران در سال ۹۵ ماهانه به‌طور متوسط خرید و فروش حدود ۱۳ هزار واحد مسکونی را ثبت کرد. در صورتی که میانگین حجم معاملات ملک در رکود دو سال‏ پیش از آن از ۱۱ هزار واحد مسکونی در ماه فراتر نرفته بود. به این ترتیب آنچه در سال ۹۵ بر بازار مسکن گذشت، حالتی میان وضعیت رکود و رونق بود که می‌توان آن را دوره پیش‌رونق نامید.

در سال ۹۶ انتظاراتی که برای بهبود وضعیت بازار مسکن وجود داشت با گذر از تعطیلات نوروز، انتخابات ریاست‌جمهوری و ماه مبارک رمضان در سه ماه نخست سال، ضمن اعلام مراجع رسمی بازار پول مبنی بر سیاست‌گذاری بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح ۱۵درصد، به تحقق پیوست و در مردادماه فروش بیش از ۱۶ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی در پایتخت به ثبت رسید. برای ادامه سال ۹۶ نیز با توجه به تغییر نرخ سود در بازارهای رقیب و اعلام مسوولان مبنی بر پیگیری اصلاح و بهبود شرایط وام مسکن، انتظار می‌رود بازار مسکن تا پایان سال، رشد ملایم با رونق بیشتر نسبت به نیمه اول سال را تجربه کند. اما نظر به بسته‌های تشویقی تعریف شده برای بافت‌های فرسوده، رونق پیش‌رو به سمت بازار مصرفی آپارتمان‌های کم متراژ در مناطق میانی و بافت فرسوده مورد انتظار است تا املاک گران‌قیمت و لوکس. چه عمده معاملات ثبت شده از سال ۹۵ به این‌سو نیز مربوط به واحدهای زیر ۸۰ مترمربع و با ارزش کلی کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان در شهر تهران است.

در بازار مسکن وجود دو نوع تقاضای مصرفی ناشی از نیاز واقعی خانوار و سرمایه‌ای برای حفظ ارزش دارایی، اعمال سیاست‌های توسعه‌ای این بخش را با پیچیدگی مواجه می‌کند. در حالی برخی آمارها از وجود ۷/ ۱ میلیون واحد خالی از سکنه در کشور خبر می‌دهند که مسوولان این مازاد بر عرضه را متوجه قسمت سوداگرانه بازار مسکن ازجمله ساختمان‌های لوکس و سرمایه‌ای دانسته و به علت نرخ بالای حاشیه‌نشینی و بد مسکنی در شهرها که حدود ۲۰ میلیون نفر از ۶۰ میلیون شهرنشین را تشکیل می‌دهند، این کالا را در بخش تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها دچار کمبود می‌دانند. از این‌رو تلاش مسوولان از ابتدای دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن متمرکز به سیاست‌هایی بوده است که رشد تولید و عرضه مسکن مصرفی بدون افزایش نرخ تورم حاصل شود. ارائه انواع تسهیلات بانکی هدف‌دار برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن از جمله این سیاست‌ها است. در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم که در حالت کلی شامل بالاترین سقف وام خرید مسکن است، با دو امتیاز ویژه به خریداران آپارتمان‌ها در بافت فرسوده اعطا می‌شود.

امتیاز اول کمتر بودن نرخ سود تسهیلات معادل ۵/ ۱ درصد نسبت به سایر مناطق شهری است. چنانچه نرخ سود تسهیلات این صندوق در عموم مناطق شهری معادل ۵/ ۹ درصد است در محدوده بافت فرسوده معادل ۸ درصد تعیین شده است.امتیاز دوم حذف شرط خانه اولی برای پرداخت تسهیلات این صندوق در بافت فرسوده است. اگرچه در سایر مناطق شهری نداشتن سابقه مالکیت برای استفاده از این تسهیلات الزامی است، اما در بافت فرسوده این شرط وجود ندارد و همه خریداران مسکن می‌توانند از این وام استفاده کنند. این شکل پرداخت تسهیلات خرید مسکن در بافت فرسوده سبب شده از یکسو هزینه دریافت وام و میزان پرداخت اقساط ماهانه برای خریداران در بافت فرسوده به نسبت سایر مناطق شهری کمتر شود و از سوی دیگر امکان استفاده تقاضای سرمایه‌ای از این تسهیلات فراهم باشد. همین موضوع موجب رونق معاملات در بافت فرسوده پایتخت شده است. اگرچه کل معاملات بازار مسکن از رکود عمیق سال‌های ۹۲ تا ۹۴ فاصله گرفته و از سال ۹۵ رو به رونق نهاده، اما میزان معاملات در بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری بیشتر است. مساله‌ای که به نظر می‌رسد در ادامه سال نیز ادامه یابد و با بهبود شرایط این تسهیلات که در قالب افزایش میزان وام و افزایش طول بازپرداخت اقساط از ۱۲ به ۱۵ سال در حال پیگیری است، در کنار عوامل دیگر از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، رشد بیشتری یابد.