دوره بازپرداخت طولانی‌تر تسهیلات

مهدی بهداد

مدرس دانشگاه و فعال صنعت ساختمان

موضوع توانمندسازی طرف تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی در دست احداث یا احداث‌شده به‌منظور رونق بخشی غیرتورمی بازار مسکن، یکی از موضوعاتی است که از ابتدای شکل‌گیری دولت فعلی بر آن تاکید بسیاری رفته است. در این میان دولت تلاش کرده است تا با استفاده از ابزارهای مختلف و با کمک سیاست‌گذار پولی در جهت رونق‌بخشی به این بازار اقداماتی را انجام دهد. شکل‌دهی صندوق پس‌انداز یکم، یکی از اقداماتی بود که باعث شد بخشی از متقاضیان مسکن در کشور به‌منظور ایجاد شرایط و امکانات تامین مالی خرید، اقدام به پس‌انداز در این صندوق کنند. هرچند تحرکات ضعیف اما رو به جلو در بخش مسکن طی یک‌سال گذشته به‌خصوص در حوزه معاملات و تا حدودی در حوزه ساخت‌وساز مشاهده می‌شود، اما فعالان این بازار از اوایل امسال با مقایسه رشد مثبت بخش‌های مختلف و روند طولانی رکود ملکی، مطالبه تصمیمات جدید از سیاست‌گذاران را آغاز کردند. وضعیت موجود بازار مسکن از یکسو و تداوم نگاه اقتصادی دولت ۴ سال قبل، در ۴ سال پیش رو از سوی دیگر، باعث شد متولی بخش مسکن، «نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰» را پیش از شروع به‌کار رسمی دولت دوازدهم، ترسیم و به مجری اصلی ارائه کند. «نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰» حاوی دو مشخصه کلیدی شامل «رویکرد واقع‌بینانه به جامعه تقاضا» و «منع مداخله دولت در نظام عرضه» است.در این خصوص نکات زیر حائز اهمیت است:

۱- درخصوص رویکرد واقع‌بینانه به تقاضا به نظر می‌رسد که دولت و سیاست‌گذار پولی تلاش کرده‌اند تا توان و قدرت خرید طرف تقاضا را در خصوص نحوه تامین مالی خرید مدنظر قرار داده و شرایط واقع‌بینانه‌تری را برای پرداخت و بازپرداخت تسهیلات مدنظر قرار دهند. در این خصوص موضوعاتی مانند میزان زمان انتظار برای دریافت تسهیلات، موضوع نرخ سود تسهیلات و دوره بازپرداخت از اهمیت بالایی برخوردار بوده است. به همین اعتبار در مصاحبه‌ها و سخنرانی‌های مقامات مسوول برای دوره ۴ ساله بعدی به این موارد توجه شده است. حال ممکن است این سوال مطرح شود که اگر سیاست‌گذار پولی به دنبال کمک کردن به طرف تقاضا برای اخذ تسهیلات و امکان بازپرداخت تسهیلات باشد، به کدام یک از موارد ذکر شده باید توجه بیشتری کند؟ به تعبیر دیگر کدام‌یک از متغیرهای موثر در پرداخت تسهیلات بر اساس شرایط اقتصاد کلان کشور کمک بیشتری به دریافت‌کننده تسهیلات خواهد کرد؟

۲- براساس محاسبات صورت گرفته از سوی یکی از کارشناسان صنعت ساختمان، در صورتی که سهم تهران از مجموع نرخ رشد جمعیتی را به میزان ۲۱/ ۱۶ درصد در نظر بگیریم و به شرط آنکه فرض کنیم ضریب جینی دارای ثبات بوده و بعد خانوار را نیز به میزان ۳/ ۳ لحاظ کنیم، برای تامین مسکن دهک‌های اول و دوم درآمدی در شهری مانند تهران، دولت نیازمند تامین مسکن برای جمعیتی در حدود ۴۲۱ هزار نفر خواهد بود. به تعبیر دیگر اگر دولت قصد داشته باشد، در اقتصاد مسکن صرفا از منظر سیاست‌گذار ورود کرده و از طرفی به گونه‌ای سیاست‌گذاری کند که دهک‌های پایین‌تر درآمدی نیز امکان تهیه و خرید مسکن را داشته باشند، باید فکری به حال توان اخذ تسهیلات و بازپرداخت این جمعیت شهری در تهران (به عنوان نمونه) داشته باشد. این جمعیت معادل تقریبی ۱۳۰ هزار خانوار است.

۳- براساس گزارشی که از سوی یکی از مراکز پژوهشی کشور منتشر شده است، دولت‌ها در اولین دوره مدیریت خود اقدامات وسیع و گسترده‌ای را برای کنترل نرخ تورم انجام داده و معمولا در این زمینه نیز موفقیت‌هایی را نیز کسب می‌کنند. در دومین دوره مدیریت اقتصادی دولت‌ها عملکرد به‌گونه دیگری بوده است، به‌طوری که نرخ تورم در ۴ سال دوم مدیریت دولت‌ها روندی صعودی به خود گرفته است.

به‌عنوان مثال نرخ تورم در ۴ سال دوم مدیریت دولت سازندگی و ۴ سال دوم دولت احمدی‌نژاد روندی صعودی داشته و به حداکثر مقادیر خود رسیده است. اگر این روند در دولت آتی نیز قابل تعمیم باشد، این موضوع در بازپرداخت تسهیلات اخذ شده از سوی افراد و خانوار‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است. با فرض ثبات نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم به میزان ۵/ ۹ درصد، هرچند امروز نرخ تورم تک‌رقمی است، ولی بنا به اظهار نظر برخی کارشناسان (حتی از سنوات قبل) نگهداری نرخ تورم در این سطح کاری بسیار دشوار بوده و استعداد رشد نرخ تورم طی ماه‌ها و سال‌های آتی وجود دارد. پس اگر فرض کنیم که مثلا نرخ تورم در سال‌های آتی دورقمی شود، مابه‌التفاوت نرخ سود تسهیلات و نرخ تورم عملا کمکی است که نظام بانکی کشور به دریافت‌کننده تسهیلات در دهک‌های پایین‌تر درآمدی خواهد کرد و هر قدر دوره بازپرداخت تسهیلات طولانی‌تر شود، از این منظر کمک به متقاضیان خواهد شد. این نکته تنها در شرایطی صحیح است که نرخ سود تسهیلات پرداخت شده افزایش پیدا نکند. بدیهی است، همان‌طور که از زبان مسوولان ذی‌ربط نیز گفته شده است، در تعامل با سیاست‌گذار پولی باید با افزایش سرمایه بانک عامل (بانک مسکن) در جهت افزایش توان این بانک برای پرداخت تسهیلات گام بردارد. امری که در دستور کار مسوولان قرار دارد.