نوسانات قیمت مسکن در برخی شهرها، ازجمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن به‌وجود آمـده کـه بـه تبـع آن، تحولات ایجاد شده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می‌کند. عوامل تاثیرگذار بـر قیمـت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و... ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا، عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است.

اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارت است از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت‌دار)، سایر دارایی‌ها (اتومبیل، تلفن همراه و...). افزایش یا کاهش نقدینگی در جامعه به‌طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر، می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به‌ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و در ادامه نرخ تورم، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. اما اکنون که نرخ تورم از رشد هیجانی دست کشیده است، در شرایط کنونی برخی از فعالان بخش مسکن و ساختمان، شرط لازم برای تحرک دوباره در بازار مسکن را مداخله مجدد دولت عنوان می‌کنند. این در حالی است که سیاست‌گذار بخش مسکن معتقد است مهم‌ترین اقدام دولت در بازار مسکن افزایش توانمندی متقاضیان خرید مسکن از طریق افزایش سقف وام و کاهش نرخ سود تسهیلات است. سیاست‌گذار در عین حال عنوان می‌کند در گام دوم می‌توان از طریق کاهش دوره سپرده‌‌گذاری متقاضیان در بانک و کاهش دوره بازپرداخت تسهیلات منجر به ورود بخش جدیدی از تقاضای مصرفی به بازار مسکن شد. اما در مقابل نظام بانکی عنوان می‌کند اجرای هر دو پیشنهاد از یکسو نیازمند منابع اعتباری جدید و از سوی دیگر نیازمند افزایش نرخ سود تسهیلات است که نمی‌تواند منافع مصرف‌کننده را تامین کند. از این رو در صفحه باشگاه اقتصاددانان امروز این سوال را پیش روی صاحب‌نظران و کارشناسان بخش مسکن قرار داده‌ایم که آیا این پیشنهادها قابل تایید است؟ کدام یک از این راهکارها برای متقاضیان اولویت دارد؟ و اینکه راهکار سوم برای تحرک جدید در بخش مسکن چه خواهد بود؟