افزایش سطح تسهیلات

مهدی بهداد

مدرس دانشگاه

بازار مسکن در سال‌های اخیر، روزهای متفاوتی را نسبت به سال‌های قبل از خود سپری می‌کند. طی ۵ سال اخیر که افت نسبی تعداد معاملات مسکن در کشور را شاهد هستیم، ملاحظه می‌کنیم که با وجود استفاده از ابزارهای تحریک طرف تقاضا، معاملات مسکن با حرکتی کند نسبت به سال‌های قبل از سال ۱۳۹۰، در حال رشد است. رکود نسبی حاکم بر بازار مسکن (درخصوص استفاده از واژه رکود باید با تامل بیشتر سخن گفت) جز آنکه به‌صورت تاریخی از سوی متغیرهایی مانند قیمت نفت، نرخ رشد نقدینگی، نرخ تورم و... در سطح کلان تاثیر می‌پذیرد، خود تابعی از وجود انگیزه‌های مختلف در اقتصاد است. اگر ما اقتصاد را علم انگیزه‌ها در نظر بگیریم، برای تحرک‌بخشی به بازار مسکن نیز باید انگیزه‌های لازم را برای افراد در جهت رونق ایجاد کنیم.

بر اساس اطلاعات موجود، تعداد خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۵ نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدی چشمگیر و به اندازه ۵۵درصد داشته است. چنین رشدی که محصول اعطای مجوزهای فزاینده ساخت‌وساز در شهرهای مختلفی مانند تهران است؛ تابعی از ذهنیت سرمایه‌گذاران درخصوص آینده بازار مسکن در کشور بوده و براساس تصور سرمایه‌گذاران درخصوص آینده این بازار و توان حفظ ارزش پول و کسب بازدهی‌های لازم از این بازار است.

در کنار مازاد عرضه موجود در بازار، تقاضای قابل‌توجهی در بازار وجود دارد که امکان تبدیل شدن به تقاضای موثر را ندارد. این عدم امکان تبدیل تقاضا به تقاضای موثر در بازار مسکن از آنجا ناشی می‌شود که طرف تقاضا قدرت خرید چندان بالایی نداشته و به همین اعتبار، امکان خرید واحد مسکونی را پیدا نمی‌کند. آن بخش از طرف تقاضا نیز که امکان خرید واحد مسکونی را پیدا می‌کنند، تنها امکان خرید واحدهای مسکونی با متراژ پایین را پیدا کرده و غالب تقاضایشان به واحدهای مسکونی در حدود ۶۰ تا ۸۰ متر مربع در شهری مانند تهران خلاصه می‌شود. به تعبیر دیگر از یکسو به‌دلیل تغییر الگوی تقاضای مسکن در شهر‌های کشور و تغییر رجحان‌های افراد برای خرید واحد مسکونی با متراژ پایین‌تر و از سوی دیگر به‌دلیل توان ایجاد قدرت خرید حداکثر به اندازه خرید یک واحد مثلا ۷۰ متری از سوی خانوار، ملاحظه می‌شود که تقاضای شکل گرفته در شهری مانند تهران غالبا به اندازه واحد‌های با متراژ پایین است. شاهد مدعای افت قدرت خرید حقیقی خانواررا نیز شاید بتوان افزایش میزان اجاره‌نشینی افراد طی ۳ دوره سرشماری اخیری دانست که از سوی مرکز آمار ایران اعلام شده است. در سال ۱۳۸۵ به میزان ۹/ ۷ درصد از خانوارها مستاجر بوده‌اند درحالی‌که در سال ۱۳۹۰ به میزان ۹/ ۸ درصد از خانوار‌ها مستاجر بوده‌اند. در سال ۱۳۹۵ این رقم به ۳/ ۱۲ درصد رسیده است. یعنی طی این ۳ دوره، همواره درصد بالاتری از خانوارها مجبور شده‌اند برای تامین نیازهای مسکن خود به اجاره رو بیاورند. به تعبیر دیگر ما با بازاری مواجه هستیم که از یکسو طرف عرضه آن با مازاد زیادی روبه‌رو است (که البته بخشی از این مازاد عرضه در مناطق شهری محل استقرار دهک‌های بالاتر درآمدی و با متراژ بالا است) و از سوی دیگر طرف تقاضای آن قدرت خرید لازم را ندارد. حال سوال این است که برای ایجاد قدرت خرید برای طرف تقاضا چه اقداماتی را باید انجام داد؟ اولین اقدام برای ایجاد قدرت خرید از سوی طرف تقاضا، افزایش درآمد حقیقی خانوار است. این اقدام در سال‌های مدیریت دولت یازدهم با کنترل نرخ تورم رخ داده است ولی کافی نیست؛ زیرا افت درآمد حقیقی خانوار در سال‌های پیشین آنقدر زیاد بوده که ترمیم آن به دست دولت زمانبر خواهد بود.

راهکار دوم در این خصوص افزایش تسهیلات مسکن است که نظام بانکی کشور از طریق بانک مسکن یا سایر بانک‌های عامل در خصوص آن اقدامات متعددی را انجام داده‌اند؛ در دنیایی که در برخی موارد تا ۷۰ درصد و حتی بیشتر از کل قیمت واحد آپارتمانی برای خرید، از سوی بانک‌ها تامین مالی می‌شود، نقش پررنگ بانک‌ها در رونق‌دهی به بازار مسکن غیرقابل انکار به نظر می‌رسد. به نظر می‌رسد وام‌دهی بانک‌ها نسبت به افزایش قدرت خرید حقیقی خانوار امری ثانویه باشد؛ چرا که بدون بالابودن قدرت خرید حقیقی خانوار، امکان بازپرداخت اقساط وجود نداشته و زمینه‌های نکول تسهیلات دریافت شده فراهم می‌شود.